鄭州鐵路局房產(chǎn)管理所 王燕

淺談住房維修基金管理中的問題與解決方案

鄭州鐵路局房產(chǎn)管理所 王燕

近年來住房維修基金歸集規(guī)模越來越大，引起了社會的廣泛關(guān)注。本文梳理了目前我國住房維修基金管理運(yùn)行中存在的主要問題，對存在的問題進(jìn)行分析，并提出住房維修基金的創(chuàng)新管理措施。

住房維修基金 基金管理 物業(yè)

一、住房維修基金的概述

住房維修基金（房屋維修基金）包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也就隨之轉(zhuǎn)移給新的產(chǎn)權(quán)所有人。住房維修基金不得挪作他用。

業(yè)主們繳納的用于物業(yè)公共范圍內(nèi)共同使用的用于公共設(shè)施整修改造的資金，可以說與養(yǎng)老金有異曲同工之妙。我國法律對此也有相關(guān)規(guī)定，住房維修基金是涵蓋物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)全體住戶公共財(cái)產(chǎn)的一種專項(xiàng)基金，能夠保障物業(yè)范圍內(nèi)房屋的安全使用，維持其性能并可以提高使用效能，確保共有財(cái)產(chǎn)的保值增值等都有極為重要的意義。

二、住房維修基金管理中存在的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場日新月異，對于住房維修基金的安全和使用管理問題已經(jīng)成為一個(gè)比較突出和亟待解決的問題。當(dāng)前國內(nèi)管理模式，可分為三類：由房地產(chǎn)行政主管部門代管，負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)整和具體管理住房維修基金；由房改部門代管，將以前監(jiān)管的包括已購公房和商品房的維修資金合二為一，具體對住房維修基金運(yùn)作；由物業(yè)維修資金管理中心代管。無論哪種代管模式，都存在一些共性問題，主要表現(xiàn)在：

(一)住房維修基金的繳納問題

由于目前我國法制建設(shè)的不健全，處罰措施和相關(guān)制度不完善，以至于住房維修基金拖欠現(xiàn)象在很多地方都很嚴(yán)重。

有些個(gè)別房產(chǎn)部門存在對與其有特殊關(guān)系的購房商戶降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、延期繳納或減免的問題，這不僅很大程度上損害了同物業(yè)內(nèi)其他業(yè)主的共同利益，而且也給日后物業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)維修和分?jǐn)傎M(fèi)用問題時(shí)的矛盾埋下了隱患。

開發(fā)商侵占維修資金的情況突出，開發(fā)商欠交、拒交是形成維修資金歷史欠賬的主要原因。住房維修基金本在現(xiàn)實(shí)中被不少房地產(chǎn)商將其與房款一起強(qiáng)行收取，將部分資金挪作他用，使本不該由房地產(chǎn)商管理的資金出現(xiàn)隱患。

沒有詳細(xì)的約定如何組織續(xù)繳、如何確定續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)等。部分業(yè)主出于自身原因不愿意續(xù)繳，物業(yè)公司單方面收取就顯得十分困難，造成專項(xiàng)賬戶資金不能足夠使用。遇到整修和改造等的問題時(shí)，就不能充分利用此項(xiàng)基金的本應(yīng)發(fā)揮的作用。

(二)住房維修基金的管理問題

住房維修基金的挪用問題，層出不窮。在政策還有被修改之前，住宅開發(fā)商可以代收代繳住房維修基金，無形之中加重了資金被挪用這一問題，一些開發(fā)商在幫助物業(yè)業(yè)主辦理住房維修資金手續(xù)時(shí)不經(jīng)允許就擅自截留或著挪作他用，開發(fā)商代收住房維修基金，在完全辦理完房產(chǎn)證之后才將資金轉(zhuǎn)到專項(xiàng)賬戶上，就導(dǎo)致了資金的不確定性和不安全性。有時(shí)甚至導(dǎo)致住房維修資金和銀行實(shí)際存款之間存在較大數(shù)目的缺口。

(三)住房維修基金申報(bào)難使用難

我國目前申請并使用住房維修基金的程序和審批手續(xù)都較為復(fù)雜，政府謹(jǐn)慎行事；而在出現(xiàn)大修更新項(xiàng)目需要業(yè)主共同決定時(shí)也會出現(xiàn)較多不一致的地方，這就更加造成了住房維修基金的難以動用。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，動用住房維修基金，必須征得三分之二以上的業(yè)主同意。依規(guī)定來看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動用住房維修基金，這就無形中給小區(qū)的物業(yè)工作帶來了許多困擾。與此同時(shí)，如果小區(qū)內(nèi)某些房屋已經(jīng)被原來業(yè)主出租出去或者轉(zhuǎn)給他人，這就給物業(yè)工作人員帶來了更多的困難。然而業(yè)主大會要召集十分困難并且大部分業(yè)主意見不能統(tǒng)一，這就造成住房維修資金不能夠最大程度的發(fā)揮作用，進(jìn)而導(dǎo)致申請使用該項(xiàng)資金的程序無法完成，居民的正常生活受到阻礙。即使業(yè)主代表大會全部同意后，業(yè)主們委托物業(yè)公司到政府有關(guān)部門申請使用這筆錢又有一個(gè)漫長的等待過程，并且大多數(shù)都不能得到批準(zhǔn)。

(四)公眾認(rèn)知度不夠

很多業(yè)主并不了解住房維修基金是什么，甚至不知道有這項(xiàng)資金的存在。業(yè)內(nèi)專家也表示，在中國，目前對于住房維修基金還存在很大的空白。誰來管？誰來用？怎么用？怎么保障業(yè)主自身利益？都沒有較為明確和比較好的辦法。

一些業(yè)主把與自己關(guān)系不大的公共維修問題不放在心上，并且不愿意自掏腰包去維護(hù)大多數(shù)人的利益，導(dǎo)致簽字情況不到三分之二，也是阻礙依照法規(guī)規(guī)定進(jìn)行的重要因素之一。

(五)住房維修基金保值增值率低

目前，各地幾乎都有大額住房維修基金處于“休眠”狀態(tài)，維修基金保值、增值不善，避免社會資源嚴(yán)重浪費(fèi)已成刻不容緩的課題。

住房維修資金往往被托管，造成較低的效益，因而積壓了許多資金。而業(yè)主代表大會對該項(xiàng)資金如何增值如何使用的意見難以一致，政府管理部門對待因此造成的風(fēng)險(xiǎn)過于關(guān)注，使資金大量閑置的情況突出，收益出現(xiàn)了負(fù)增長狀況。大量的社會資金沉積，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。沒有法律法規(guī)保障，而該項(xiàng)資金的投資價(jià)值又不能很好地發(fā)揮出來，更使其無法增值。

(六)住房維修基金監(jiān)管力度不夠

使用不容易，而大量的閑置資金，又給貪污腐敗留下了巨大的隱患，一時(shí)間關(guān)于住房維修基金的惡性案件層出不窮。巨額的資金擴(kuò)大了人們的貪欲，缺乏監(jiān)管的基金引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)案件。一些內(nèi)部機(jī)制不完善的機(jī)構(gòu)將住房維修資金用于投資風(fēng)險(xiǎn)大，安全性低的項(xiàng)目，給住房維修基金能否安全帶來很大的隱患和威脅。

三、關(guān)于解決住房維修基金問題的對策建議

(一)完善相關(guān)專項(xiàng)法律法規(guī)制度。

現(xiàn)有的住房維修基金的物業(yè)管理法規(guī)在整體性、配套性、協(xié)調(diào)性等方面比較差，甚至個(gè)別法規(guī)雜亂無章，沒有形成并建立起一個(gè)完善的法律法規(guī)體系；各項(xiàng)規(guī)定之間有時(shí)存在互相沖突的情況。住房維修基金關(guān)系到整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的和諧發(fā)展，其在現(xiàn)實(shí)中意義極為重大。因此，住房維修基金不能和有關(guān)物業(yè)管理的其他法規(guī)混為一談，必須有完善的專項(xiàng)法規(guī)。通過完備的法律體系明確規(guī)定以保證住房維修基金的專款專用，同時(shí)也可以保護(hù)業(yè)主在物業(yè)范圍內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)不被侵占。對住房維修基金使用中可能出現(xiàn)的一系列問題，造成的所有損失，應(yīng)有完備的法規(guī)予以約束和處罰，以保證其使用的規(guī)范性和合理性。

(二)規(guī)范和強(qiáng)化對住房維修資金的專戶轉(zhuǎn)賬專項(xiàng)管理。

進(jìn)一步建立和完善統(tǒng)一的住房維修基金管理體系。妥善研究制定住房維修資金的保值增值方法，確保住房維修基金的保值增值，并且應(yīng)該嚴(yán)格將住房維修基金增值后的收益轉(zhuǎn)入住房專項(xiàng)維修資金留存以便日后使用。對于沒有繳納住房維修基金的住戶，根據(jù)其實(shí)際情況實(shí)施特殊補(bǔ)救辦法。除此之外，還應(yīng)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)并查處對違法違規(guī)使用住房維修基金的行為，嚴(yán)格追究相關(guān)挪用住房維修資金工作人員的法律責(zé)任。

(三)簡化申報(bào)程序

由于業(yè)主代表大會召集起來十分困難并且意見不能全部統(tǒng)一，也就使住房維修資金不能夠正常運(yùn)作并發(fā)揮其應(yīng)有作用，進(jìn)而導(dǎo)致申請使用該項(xiàng)資金的程序無法進(jìn)行。政府代管住房住房維修資金，雖然能夠保證資金的安全，但同時(shí)也增加了基金申請使用的難度，從而使維修資金使用比例低、利用率低的現(xiàn)象較為突出。政府可以制定相關(guān)法規(guī)，簡化住房維修基金的申請程序，以方便居民使用住房維修基金。同時(shí)政府應(yīng)該是制定規(guī)則，提供必須的公共服務(wù)，履行監(jiān)管。因此，在業(yè)主表決手續(xù)、維修和驗(yàn)收資料齊全的基礎(chǔ)上，不應(yīng)拒絕批準(zhǔn)使用和拒絕支付款項(xiàng)。

(四)加強(qiáng)政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)

行政管理部門應(yīng)減少對住房維修資金使用的行政干預(yù)，專司規(guī)范和監(jiān)管職能，著力培育業(yè)主自治管理機(jī)制，同時(shí)建立業(yè)主、業(yè)委會、主管部門多層面的監(jiān)管制度。并對違規(guī)使用維修資金、超過法定期限不予維修的行為及時(shí)采取行政處罰措施。

引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)是維修資金管理使用的一種發(fā)展趨勢。業(yè)主可以通過建筑安全評估機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)管理咨詢公司等第三方機(jī)構(gòu)的介入，共同參與、監(jiān)督維修資金的管理使用，將維修資金真正用在“刀刃”上，并做到價(jià)格合理、使用分?jǐn)偤戏ā?/p>

(五)有效實(shí)現(xiàn)房屋維修基金的保值增值

由于我國房屋維修基金的本身特點(diǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)就要符合下面要求：安全性高，流動性強(qiáng)，收益率高。住房維修基金要得到更好的保值增值，不僅取決于一個(gè)國家資本市場的發(fā)育程度，而且還與管理機(jī)構(gòu)的投資決策水平息息相關(guān)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢現(xiàn)狀，住房維修基金可用于新股認(rèn)購、國債的現(xiàn)貨和國債回購等方面。

四、結(jié)束語

隨著住房維修基金被廣泛關(guān)注，申報(bào)程序繁瑣，住房維修基金的欠繳遲繳，監(jiān)管力度不夠等問題日益凸顯出來，應(yīng)引起高度重視。應(yīng)盡快出臺相應(yīng)專項(xiàng)法規(guī)，設(shè)立統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)對住房維修基金的管理，使之發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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