文/本刊記者 李冰漪

最近幾年，國家對(duì)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，“限購”、“限貸”政策相繼出臺(tái)，手里攥著鈔票的人，不由把眼光瞄向工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，尤其是物流地產(chǎn)，相比之下政府審批手續(xù)容易些，因此物流地產(chǎn)也有些熱了起來。本刊就曾接到一位劉姓先生的電話，他想投資北京物流園區(qū)項(xiàng)目，咨詢物流地產(chǎn)是否盈利。

近日，記者采訪了國內(nèi)一些專家，對(duì)物流園區(qū)現(xiàn)狀做了一些調(diào)查，發(fā)現(xiàn)物流園區(qū)并非是塊偌大的“餡餅”，有些亞健康狀態(tài)令人擔(dān)憂，故此將專家看法轉(zhuǎn)述出來，希望對(duì)業(yè)內(nèi)有所裨益。

01 警惕物流園區(qū)“圈地”現(xiàn)象

中投顧問高級(jí)研究員高博軒指出，在產(chǎn)業(yè)集聚、資源整合的帶動(dòng)下，物流園區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)上下游起到極大地促進(jìn)作用，受到了各地政府的大力支持和企業(yè)的積極參與。全國已掀起了物流園區(qū)建設(shè)熱潮，物流園區(qū)數(shù)量急速增加。然而在建設(shè)物流園區(qū)的旗幟下，卻存在著“圈地”現(xiàn)象。

打著園區(qū)建設(shè)的旗號(hào)，行“圈地”之實(shí)的企業(yè)不在少數(shù)，其方式也是多種多樣。從當(dāng)前全國范圍內(nèi)約七成物流園區(qū)存在較高空置率可以看出，園區(qū)土地利用率極低，企業(yè)“圈地”，占而不建的現(xiàn)象突出。不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)，但占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業(yè)打物流旗號(hào)，行商貿(mào)經(jīng)營之實(shí)，也有“圈地”之嫌。

物流園區(qū)建設(shè)“圈地”現(xiàn)象嚴(yán)重，主要責(zé)任在政府。物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)覆蓋廣、土地占用面積大，可以說是地方政府的重點(diǎn)工程，其建設(shè)與發(fā)展，不但對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用，同時(shí)也是地方政府刷亮政績的重要手段，所以受到地方政府的大力支持。然而地方政府卻存在著盲目跟風(fēng)、攀比的心態(tài)，只求物流園區(qū)建設(shè)多、大、全，卻全然不顧園區(qū)建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，也未對(duì)園區(qū)建設(shè)進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，這讓意圖“圈地”的企業(yè)有機(jī)可乘。

高博軒提出，為避免“圈地”現(xiàn)象的出現(xiàn)，我國部分省市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)范物流園區(qū)建設(shè)。武漢擬出臺(tái)《物流業(yè)空間發(fā)展規(guī)劃》、《物流園區(qū)（中心）項(xiàng)目用地管理辦法》就是對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理、監(jiān)督等方面進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)地方政府在用地審批供應(yīng)方面，采用分期、分批的方式供應(yīng)，并限制物流園區(qū)建設(shè)中的商業(yè)用地，以盡量避免“圈地”現(xiàn)象的出現(xiàn)。比如在合肥，對(duì)于打著投資旗號(hào)來圈地的企業(yè)建立了一道“防火墻”。針對(duì)圈地企業(yè)有向物流園集中的苗頭，合肥將針對(duì)物流園區(qū)啟動(dòng)新一輪清查，嚴(yán)禁“圈而不建”，讓土地閑置現(xiàn)象。

02 物流園區(qū)建設(shè)問題重重

全國各地紛紛規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，但卻缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致各地區(qū)未能形成有效的協(xié)調(diào)和資源的浪費(fèi)。一方面，各地自身規(guī)劃的方式、方法、園區(qū)建設(shè)的模式等出現(xiàn)問題；另一方面，各地獨(dú)立規(guī)劃，并不考慮地區(qū)與地區(qū)之間、省市之內(nèi)，以及全國范圍內(nèi)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各地區(qū)之間不能形成互補(bǔ)效應(yīng)，相互競爭，搶奪資源、浪費(fèi)資源現(xiàn)象嚴(yán)重。

高博軒認(rèn)為，中國物流園區(qū)在實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的情況下，也出現(xiàn)了一些問題。一方面，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，目標(biāo)設(shè)定過大，規(guī)劃脫離地區(qū)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、資源現(xiàn)狀；另一方面，地區(qū)之間統(tǒng)籌規(guī)劃不足，協(xié)調(diào)性差，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。此外，各地政府政策的支持力度不足，同時(shí)也沒有形成良好的投資環(huán)境和園區(qū)運(yùn)營模式。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，物流園區(qū)建設(shè)缺乏根基。全國興起物流園區(qū)建設(shè)熱潮，很大一個(gè)原因是各地政府在政績壓力下，出現(xiàn)了盲目跟風(fēng)建設(shè)的現(xiàn)象。興建物流園區(qū)，大多數(shù)政府并沒有考慮當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r、物流基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及該地區(qū)與其他地區(qū)的溝通往來等。缺乏產(chǎn)業(yè)根基，盲目大規(guī)模修建物流園區(qū)，必定以失敗告終。

不符合市場規(guī)則，也缺乏市場化運(yùn)作機(jī)制，致使園區(qū)建設(shè)發(fā)展受阻。一方面各地區(qū)并沒有堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向，同時(shí)也沒有充分考慮園區(qū)建設(shè)對(duì)市場需求的挖掘和帶動(dòng)作用，在市場需求明顯不足的情況下，大規(guī)模上馬物流園區(qū)建設(shè)；另一方面，各地區(qū)園區(qū)建設(shè)沒有將政府和企業(yè)的職能有效地分開，形成政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，園區(qū)市場化運(yùn)行的模式，園區(qū)發(fā)展明顯缺乏動(dòng)能。

陜西省行政學(xué)院白山穩(wěn)說，有的規(guī)劃模型上的物流園區(qū)有著大片整齊的、看上去明窗亮瓦的倉庫，有寬闊的公路，有大型的現(xiàn)代化裝卸設(shè)備。不過，到實(shí)地考察卻不是這個(gè)樣子：一條不長的公路盡頭樹立著“國際港務(wù)區(qū)”的標(biāo)牌，兩邊是正在平整的工地，偶爾有滿載黃土的大型卡車駛過，掀起滿天沙塵。毫無疑問，物流園區(qū)離它的理想目標(biāo)還很遠(yuǎn)。

政府主導(dǎo)型的物流園區(qū)好像都會(huì)存在這些問題，項(xiàng)目由政府確定，土地由政府征納，招商由政府包辦，但是這種帶有明顯“家長”情結(jié)的物流園區(qū)是否能夠帶動(dòng)以中小企業(yè)組成的物流市場，這好像就不是政府的強(qiáng)項(xiàng)了。實(shí)際運(yùn)作中，物流園區(qū)“建設(shè)熱、招商冷”的現(xiàn)狀，已讓諸多業(yè)內(nèi)人士對(duì)物流園區(qū)熱潮提出異議，有人稱這股園區(qū)熱為“虛火”?？墒牵@似乎沒有阻礙政府和企業(yè)的熱情，一座座不同資本背景的物流園區(qū)照舊拔地而起，并且在各自的軌道上加速前行。

物流企業(yè)的期盼很多：從稅收上說，以倉儲(chǔ)企業(yè)為例，營業(yè)稅是以營業(yè)收入的5%計(jì)算，這樣的稅率是以商業(yè)企業(yè)的稅率作為基礎(chǔ)的，但是同樣作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)稅率只有2%。作為出租房產(chǎn)收入，在年底倉儲(chǔ)企業(yè)還要交納12%的房產(chǎn)稅，這對(duì)于倉儲(chǔ)企業(yè)簡直就是拿走全部的全年利潤。

仔細(xì)觀察一下中國的物流現(xiàn)狀，細(xì)心的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些至今仍然非常紅火的批發(fā)中心、集散中心、貨運(yùn)站等，大多是自發(fā)形成而并非經(jīng)由政府規(guī)劃的。這些看起來亂糟糟的、雜亂無章的市場里面，的確缺乏政府規(guī)劃所具有的整齊和秩序，也沒有什么先進(jìn)的信息系統(tǒng)，甚至是靠著非常原始的平板三輪車來搞貨運(yùn)，但是在無序的市場下面卻有著更為強(qiáng)大的生命力，有著一個(gè)市場必須具備的人氣和貨物流量。相反，那些政府傾力規(guī)劃和支持的物流園區(qū)，卻總是顯現(xiàn)出讓人無奈的清凈甚至蕭條。

了解物流行業(yè)的人都明白，一個(gè)投資額在百億元級(jí)別的物流項(xiàng)目，除非是港口、機(jī)場、鐵路中心站等超大型公共設(shè)施，否則結(jié)果是不可想象的。原因很簡單：國內(nèi)還沒有哪一家物流企業(yè)能夠承擔(dān)這樣龐大的投入，更沒有能力靠物流服務(wù)收入來收回這筆投資。

更何況我國現(xiàn)有的物流設(shè)施使用率很低，連現(xiàn)有的資源都遠(yuǎn)沒有充分發(fā)揮作用，大片地圈地搞基本建設(shè)，幾個(gè)億的資金投下去，總得有個(gè)投資回報(bào)吧。將資金轉(zhuǎn)化成鋼筋水泥的固定資產(chǎn)，而遙遙無期的投資回收總是讓人們感到莫名的惶恐。

03 物流園區(qū)應(yīng)依據(jù)需求而建

面對(duì)這些問題，中國物流與采購聯(lián)合會(huì)副會(huì)長賀登才提出了自己的看法，他認(rèn)為，以后的物流園區(qū)確實(shí)需要加強(qiáng)用地管制，并要相應(yīng)建立物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按“需求而建”。

近年來，“無水港”項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)成為國內(nèi)的又一熱點(diǎn)，未來必將帶動(dòng)物流園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展?！盁o水港”，是在內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)中心城市的鐵路、公路交匯處，依照有關(guān)國際運(yùn)輸法規(guī)、條約和慣例設(shè)立的對(duì)外開放國際商港，是沿海港口在內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)中心城市的支線港口和現(xiàn)代物流的操作平臺(tái)，為內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供方便快捷的國際港口服務(wù)的“橋頭堡”。我國很多城市也開始認(rèn)識(shí)到建設(shè)“無水港”對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

白山穩(wěn)也提出了一些觀點(diǎn)與建議，實(shí)際上物流業(yè)對(duì)于物流園區(qū)的建設(shè)一直有這樣的疑問：中國的物流資源已經(jīng)非常豐富，倉儲(chǔ)、運(yùn)輸企業(yè)的服務(wù)價(jià)格已經(jīng)非常低廉，在這樣的情況下還有必要規(guī)劃那么多的園區(qū)，新建那么多的倉庫嗎？更為務(wù)實(shí)一點(diǎn)的做法，應(yīng)該是盡可能地整合相對(duì)分散的物流資源，提升物流企業(yè)的服務(wù)能力。物流園區(qū)這種自上而下的整合方式，如果沒有很好的規(guī)劃，缺乏市場人氣的支撐，其風(fēng)險(xiǎn)可能比自下而上的整合要大得多，往往還會(huì)造成更大的資源浪費(fèi)。

比如，西安市的物流規(guī)劃中提到，到2010年時(shí)建成一個(gè)物流園區(qū)——新筑物流園區(qū)；六個(gè)物流中心——紡織城紡織品物流中心、服裝物流中心、韋曲科技物流中心、三橋汽車物流中心、草灘果品物流中心、北石橋物流中心、中儲(chǔ)物流中心；十個(gè)配送中心——在咸寧路、華清路、太華北路、大白洋路、棗園路、友誼路等處規(guī)劃建設(shè)十個(gè)物流配送中心。但在西安市現(xiàn)有的18萬平方米的商業(yè)型庫中，空置率卻達(dá)到了30%，包括533處國家物資儲(chǔ)備庫、中儲(chǔ)物流倉庫、西北電子物資倉庫，大部分倉庫尚沒有飽和，為什么置現(xiàn)有的設(shè)施不加以充分利用，而要去建設(shè)一個(gè)6平方公里的新物流園區(qū)呢？

西部最大的華潤萬家已將配送中心放置在戶縣，六村堡的空港和醫(yī)藥物流園區(qū)正在規(guī)劃中，位于鳳城七路商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司的倉庫新址已建設(shè)完畢，中儲(chǔ)股份已在長鳴路投資建設(shè)了10萬平方米新的物流中心，招商局集團(tuán)已在草灘建設(shè)了面向?qū)殱嵉奈锪髦行模ぎa(chǎn)業(yè)局正在規(guī)劃位于高陵的兵工物流中心，紅太陽倉儲(chǔ)公司已在六村堡建成10平方米的物流基地。在這樣的背景下，新筑物流園區(qū)將為誰而建？

西安作為中轉(zhuǎn)型城市，隨著西部高速流通體系的建設(shè)，大部分商貿(mào)銷售型企業(yè)逐漸撤銷在西安的區(qū)域性分銷倉庫，以流通速度和頻率取代庫存容量，以海爾為代表的家電企業(yè)隨著家電下鄉(xiāng)的思路，位于809庫的庫容量一再縮減，豪爵、蒙牛，不凡帝等不同行業(yè)的流通產(chǎn)品也都在本身的信息系統(tǒng)中獲得收益，逐步減少其在西安的庫存暫駐流量。以佳通輪胎為例，從2000年的2萬平方米西北中轉(zhuǎn)庫，逐步壓縮庫存加大對(duì)于銷售商需求預(yù)測，倉容量已縮至3000平方米。這足以說明在產(chǎn)品更新?lián)Q代頻率加大的今天，縮減庫存已成為商業(yè)領(lǐng)域向物流系統(tǒng)要收益的一項(xiàng)重要做法！

有鑒于此，物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，綜合考察當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)走向，細(xì)致分析當(dāng)?shù)刎涍\(yùn)流向，并向社會(huì)加以公告，像蘇州的星網(wǎng)物流園區(qū)一樣，以信息發(fā)布作為主要建設(shè)目的，從實(shí)質(zhì)上加速商品流轉(zhuǎn)速度，從而提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率。

物流企業(yè)本身要開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造利潤，為企業(yè)的生存與發(fā)展建立物質(zhì)基礎(chǔ)，從全局出發(fā)，政府要做的就是減輕物流企業(yè)的負(fù)擔(dān)，給以優(yōu)惠政策，使其得到健康的發(fā)展。

從這些分析可以得出結(jié)論，物流行業(yè)的成長與物流園區(qū)的建設(shè)并沒有內(nèi)在的聯(lián)系，對(duì)于物流外包客戶來講，如美孚、海爾、不凡帝等銷售企業(yè)，他們?cè)谶x擇物流承包商時(shí)重點(diǎn)考察的是物流分銷能力、運(yùn)營能力等核心能力。

具體來說，比如如何控制分銷物流供應(yīng)過程、如何做到信息動(dòng)態(tài)反饋、供應(yīng)鏈上的企業(yè)之間要達(dá)成協(xié)同作業(yè)、客戶需求預(yù)測管理、優(yōu)化管理、特殊事件處理能力、物流特殊的增值服務(wù)能力，等等?？蛇@些指標(biāo)并沒有刻意要求你有多少倉庫、車輛、人員?？梢钥闯銎髽I(yè)需要的多數(shù)是運(yùn)作中的軟性要求，對(duì)于硬件的要求是次要的！

雖然“物流園區(qū)”泛濫的熱風(fēng)在隨后的幾年中，隨著國家對(duì)土地政策的調(diào)整而得到了遏制。但是，借建“物流園”來搞商業(yè)地產(chǎn)賺錢的“商業(yè)模式”并沒有消失。因?yàn)檫@種商業(yè)模式擁有兩個(gè)內(nèi)在的動(dòng)力：一個(gè)是地方政府要招商引資搞政績，需要項(xiàng)目；另一個(gè)動(dòng)力是企業(yè)利用“概念”來獲得巨大的實(shí)惠。例如，優(yōu)惠的土地價(jià)格、稅費(fèi)待遇等。而這些項(xiàng)目的建設(shè)，最終對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所能做的貢獻(xiàn)卻少得可憐。

最后，希望通過多層面、多角度的審視，使我們對(duì)物流園區(qū)的建設(shè)能夠重新反思，從物流本質(zhì)上進(jìn)行探討從而得出正確方向。