文/本刊記者 劉光琦

中物聯(lián)發(fā)布的《第三次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報告》顯示，目前我國物流園區(qū)發(fā)展存在包括盲目求大、空置率高等八大問題。針對報告中提到的諸多問題，上海夢奇供應(yīng)鏈管理有限公司首席物流顧問相元勇認為，如果在每一個項目開發(fā)之前都能科學地確定該物流園區(qū)的市場需求和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的細節(jié)和服務(wù)體系的設(shè)計，就能有效地避免物流園區(qū)失敗的風險。目前國內(nèi)各地的物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，而在這些物流園區(qū)項目中，有多少是經(jīng)過了詳細的調(diào)研和考察的就難以統(tǒng)計了，但只要仔細觀察現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)許多失敗的案例都是由于沒有從該項目的實際情況和市場需求出發(fā)，而在一定程度上造成了規(guī)模和質(zhì)量的失控。

首先要注重可行性

“物流園區(qū)的可行性調(diào)查也是園區(qū)投資分析的重要一步，是把物流園區(qū)也作為一個商業(yè)項目來進行各個維度的評估。首先是市場的可行性。包括兩條線，一條是對于未來收益的預(yù)判，其中最重要的是調(diào)查研究目標市場的空間和飽和度，以及這個項目本身的市場定位。其中，選擇目標市場要根據(jù)投資方的規(guī)模、能力、所從事的主業(yè)及公司本身的戰(zhàn)略發(fā)展方向來判定投資這個項目未來的競爭力將會怎樣，該項目在目標市場里面將會占有多大的市場份額。之后再根據(jù)選定的目標市場和業(yè)務(wù)類型，來確定該項目的盈利模式。最后根據(jù)項目本身的投資規(guī)模、定位和競爭戰(zhàn)略，明確這個項目未來的收入情況怎么樣，這就是判定收入的一條線。另一條線是判斷所需要的投資，如果根據(jù)市場分析，確定了目標市場之后，業(yè)務(wù)類型也確定了，就要求園區(qū)具有一定的功能來支持這個市場業(yè)務(wù)，包括要投資什么樣的硬件和軟件，以及需要投入多大的人力物力財力，這幾個結(jié)合起來，物流園區(qū)投資項目的投入成本就基本確定了。有了這上下兩條線，就可以分析這個園區(qū)在未來幾年大概的收益水平，投入是什么樣的，收益率是怎么樣的，回收期大概是怎么樣的。從而從市場的角度來得到結(jié)論判斷這個項目是否可行。有調(diào)查顯示，目前大部分建成或在建的物流園區(qū)正是缺乏深入市場調(diào)研和明確的目標定位，對于‘園區(qū)建成后為誰服務(wù)’‘如何服務(wù)’等類似問題根本沒有規(guī)劃，這無疑導(dǎo)致很多物流園區(qū)在功能定位和目標客戶鎖定上表現(xiàn)出盲目性，導(dǎo)致倉庫空置率高等運營難題，甚至在開發(fā)過程中就因為投入過大而難以為繼。”

技術(shù)和政策層面的評估不可或缺

相元勇認為，物流園區(qū)規(guī)劃可行性的另外兩個重要的維度集中于技術(shù)和政策層面?！凹夹g(shù)層面的調(diào)研也非常重要，這是項目未來競爭實力的體現(xiàn)。物流園區(qū)要為目標市場提供服務(wù)，園區(qū)的硬件和軟件條件是基礎(chǔ)，因此，在園區(qū)的先期規(guī)劃中就要對這些方面進行評估，比如信息化的軟件、設(shè)備和管理型的人才是否都具備，如果這個地區(qū)很偏遠，可能就會找不到適合的人才，而網(wǎng)絡(luò)不通也會導(dǎo)致信息化難以實現(xiàn)。還有的園區(qū)因為選址的原因，需要重視當?shù)氐牡刭|(zhì)條件和抗震烈度，甚至風力的問題，這些都會對可建的倉庫類型有所限制，或者加大投資額度。政策方面的評估也是物流園區(qū)開發(fā)的一個重要方面，特別是對于一些有特殊功能的物流園區(qū)來說，能否取到相關(guān)資質(zhì)是園區(qū)能否順利建設(shè)運營的關(guān)鍵，同時，能否得到當?shù)卣闹С?，可以為入駐園區(qū)的企業(yè)提供更為優(yōu)惠的經(jīng)濟政策也是成功的又一砝碼?！?/p>

“由于開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會造成巨大的浪費或投資失誤。同時，作為一個投資項目，商業(yè)上的可行性是至關(guān)重要的。特別是對于物流園區(qū)這一業(yè)態(tài)，宏觀經(jīng)濟上的分析，當?shù)厥袌龅恼{(diào)研以及功能定位的選擇絕對是重中之重。但目前的行業(yè)亂象卻折射出在物流園區(qū)前期規(guī)劃中的弊端?！毕嘣虏粺o擔憂地表示，雖然無論是企業(yè)還是政府，決策流程上都需要有前期規(guī)劃，但因為成本等方面的原因，很多投資方并不愿意履行這些步驟，即使有書面的可行性方案，也只是走走過場，找工程設(shè)計規(guī)劃單位來完成前期所有規(guī)劃，而不是尋求專業(yè)的物流咨詢機構(gòu)的幫助，最終得出的報告也難以全面反映項目的真實情況，這根本與前期規(guī)劃的實際意義和巨大價值相去甚遠，從很多失敗的案例中都可以看到物流發(fā)展規(guī)劃存在的諸多問題，其中最重要的是缺乏從物流園區(qū)具體實戰(zhàn)運作的專業(yè)角度的考慮?！笆聦嵣?，通過市場、技術(shù)和政策等方面對項目進行一個系統(tǒng)全面的分析，來對物流園區(qū)的前景進行預(yù)判，肯定能為項目尋找到適合的市場定位并規(guī)避不必要的風險。隨著開發(fā)土地的愈發(fā)緊俏，在土地招拍掛中就需要有一個可行性的分析，對土地用途、所建項目、投資強度以及綠化率都要有所體現(xiàn)，只有這個項目能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，符合政府在這個區(qū)塊的總的規(guī)劃，這個項目才能真正落地，這也從一定層面上避免了以物流的名義圈地的現(xiàn)象?！?/p>

依據(jù)市場變化而調(diào)整

對于目前物流園區(qū)分布不均勻、空置率高等問題，相元勇認為，物流是一個服務(wù)行業(yè)，它的市場和形勢是根據(jù)上游的業(yè)態(tài)和需求的變化而變化的是一個動態(tài)的過程?！拔以ブ形鞑康貐^(qū)做過項目和調(diào)研，我認為雖然那里的物流中心確實偏少，但需求不少，土地供應(yīng)不少，未來發(fā)展空間巨大。而東部沿海的物流園區(qū)是多還是少，則不應(yīng)拿一個時間點的數(shù)據(jù)來看待。從市場的層面來看，如果對物流的整合程度高一點，物流外包的比例高一點，物流園區(qū)的需求就會高一些。以珠三角為例，現(xiàn)在看來物流園區(qū)的分布有一些過剩，其實前幾年并不是這樣，因為當時出口加工型的企業(yè)特別多，甚至倉庫還不夠用，而近兩年由于出口加工型企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境惡劣，大批的企業(yè)倒閉或者遷移，導(dǎo)致了當?shù)匚锪魇袌龅娜萘课s。市場是一直在變，雖然近兩年有金融危機，但可以看到電商的倉庫需求已成為一種增長狀態(tài)，這也會消化一些物流園區(qū)的供應(yīng)量。物流園區(qū)的客戶選擇，應(yīng)不斷根據(jù)市場變化作出調(diào)整?！?/p>