本刊記者 王國(guó)起

隨著十八大屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的猜測(cè)再度甚囂塵上。游離于樓市正規(guī)軍之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于部分人誤讀“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”這一改革信號(hào)，市場(chǎng)上出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的聲音近期迅速升溫，并由此引發(fā)一輪成交熱。

11月22日晚間，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)刹课l(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《緊急通知》），要求各地堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決拆除一批，教育一片。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)、黨組副書(shū)記、國(guó)家土地副總督察徐德明指出，黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，這為深化農(nóng)村土地制度改革指明了方向。但農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。

徐德明強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是國(guó)有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度，“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，決不能違背，更不可逾越”。要準(zhǔn)確把握、認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神，堅(jiān)決查處違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，“小產(chǎn)權(quán)房”亂占濫用土地建設(shè)和銷(xiāo)售，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，由于不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人權(quán)益得不到保障，且因設(shè)計(jì)、施工等脫離監(jiān)管，質(zhì)量安全無(wú)保證，損害群眾利益。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要與國(guó)土資源部門(mén)密切配合，制定具體方案，全面摸清底數(shù)，既要處理事，還要依法依規(guī)追究有關(guān)人員責(zé)任，堅(jiān)決遏制近期“小產(chǎn)權(quán)房”回潮之勢(shì)。

建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線(xiàn)，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。要全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革措施，堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線(xiàn)，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月8日，國(guó)土資源部辦公廳住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專(zhuān)門(mén)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要按照通知要求，對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷(xiāo)售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開(kāi)曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

《緊急通知》要求各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，做到令行禁止。一要對(duì)違法建設(shè)、銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類(lèi)處理的意見(jiàn)，并將結(jié)果報(bào)兩部。二要對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷(xiāo)售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。三要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。準(zhǔn)確理解、全面宣傳和貫徹落實(shí)好十八屆三中全會(huì)精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會(huì)警示購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

形成小產(chǎn)權(quán)房的原因是多樣的。有的來(lái)自于當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民在征地時(shí)的交換，是一種默許；有的是新農(nóng)村建設(shè)中的擦邊球；也有的是宅基地的變種；還有的是非耕地與非建設(shè)用地之間的空隙；也有一些是城市邊緣的明知故犯，自認(rèn)為法不治眾的渾水摸魚(yú)；有的是建設(shè)之時(shí)就違法建設(shè)；有的是建設(shè)時(shí)期手續(xù)齊全合理合法，無(wú)非是向城市居民銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)撞了《房地產(chǎn)法》的墻。這些問(wèn)題恰恰使房屋成為《物權(quán)法》中拒絕保護(hù)的一種用益物權(quán)。

雖然小產(chǎn)權(quán)由來(lái)已久，不過(guò)中央政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度始終如一，從1999年就開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策三令五申，堅(jiān)決制止、打擊小產(chǎn)權(quán)房，與此同時(shí)，政府也不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的法律地位，堅(jiān)持小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)屬于違法建筑的觀(guān)點(diǎn)，并強(qiáng)烈要求有關(guān)部門(mén)不得為其發(fā)放房產(chǎn)證。

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)多次重申不得違法開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”、不得購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”。明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求。國(guó)務(wù)院早在2011年就成立了“小產(chǎn)權(quán)房”清理小組。

但是“小產(chǎn)權(quán)房”非但屢禁不止，近期很多地方甚至出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮。在“農(nóng)地入市”的政策背景下，市場(chǎng)上出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的聲音，并由此引發(fā)一輪成交熱。

“全國(guó)面上情況來(lái)看，‘小產(chǎn)權(quán)房’在建、在售勢(shì)頭依然不減，且最近有強(qiáng)力反彈之勢(shì)，必須予以堅(jiān)決打擊?！毙斓旅鲝?qiáng)調(diào)，在叫停在建、在售違法違規(guī)行為，遏制新的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的工作中，還要嚴(yán)肅查處一批典型案件。要求各省(區(qū)、市)選擇1至2起頂風(fēng)違建和銷(xiāo)售、情節(jié)惡劣的案件，依法從嚴(yán)從重處理，將查處結(jié)果及時(shí)上報(bào)兩部，并嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人。

事實(shí)上，在兩部委下發(fā)《緊急通知》的第二天，11月23日，北京隨機(jī)開(kāi)始“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作，昌平區(qū)一處占地近700平方米的在建“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目被拆除。

據(jù)資料顯示，2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬(wàn)平方米。8名違法當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān)，31名責(zé)任人移送監(jiān)察機(jī)關(guān)處理。

對(duì)于以往“小產(chǎn)權(quán)房”所產(chǎn)生的歷史遺留問(wèn)題，徐德明在24日的會(huì)議上表示，“小產(chǎn)權(quán)房”情況復(fù)雜、時(shí)間跨度長(zhǎng)。清理工作單靠一兩個(gè)部門(mén)難以完成，必須要引起高度重視，依靠當(dāng)?shù)卣?，多部門(mén)協(xié)同配合開(kāi)展相關(guān)工作。