●黃 正

房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

●黃 正

在政府文件中，新房產(chǎn)稅最初稱為物業(yè)稅，后來真正出臺(tái)時(shí)稱為房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在美國(guó)、日本包括中國(guó)香港等地已存在多年，但并不是針對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)而提出的。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從2011年1月28日起對(duì)上海市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。同日，重慶市人民政府發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定重慶市主城九區(qū)內(nèi)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套 (含第二套)以上的普通住房被首批納入房產(chǎn)稅征稅對(duì)象，稅率為0.5%—1.2%?？梢姡虾?、重慶對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅反映了政府希望通過稅收干預(yù)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體行為的熱情和決心，也拉開了個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的序幕。本文分析了房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響和房產(chǎn)稅開征各方博弈，并就改善房產(chǎn)稅征收后房?jī)r(jià)依然居高不下的局面，提出了相應(yīng)的政策建議。

一、房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)需求的影響

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供給和需求理論來看，市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。從影響需求的角度出發(fā)，開征房產(chǎn)稅將使供給成本提高。而由于中國(guó)是人口大國(guó)，人們對(duì)房子的需求在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)有所變化，即為剛性需求。那么，在這種情況下，需求曲線不會(huì)發(fā)生變化，而供給曲線由于供給成本的提高將會(huì)向左上方平移，從而再次達(dá)到平衡時(shí)，房子的均衡價(jià)格將會(huì)有所上升(見圖 1，由 P2升高到 P1)。

圖1 房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)需求的影響

（二）房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)供給的影響

從商品稀缺性的角度來講，越是稀缺的產(chǎn)品價(jià)格越高。雖然近幾年房地產(chǎn)商都在不斷地開發(fā)，不斷地增加供給，相對(duì)來說它作為商品所具有的稀缺性已不復(fù)存在，按理房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降。但是，與一般商品不同的是，房屋的建造和使用是有范圍的，因?yàn)橐粋€(gè)城市或一個(gè)地區(qū)有它所覆蓋的范圍。比如，上海要?jiǎng)澐殖龈鱾€(gè)行政區(qū)，并且由于城市的集聚效應(yīng)，每個(gè)地區(qū)都會(huì)配置一系列滿足居民需求的設(shè)施。換句話說，在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)，要有政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各類學(xué)校、公共設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等，因此，可以留給居民住宅的建地面積就相對(duì)有限。如果想要更高的條件，如相對(duì)良好的治安條件、相對(duì)較好的教育資源，那么這種地方將更加有限，從而增加了房子的相對(duì)稀缺性，因而高價(jià)樓盤的出現(xiàn)也是不可避免。從長(zhǎng)期的供給因素考察，即使加征房產(chǎn)稅也不會(huì)對(duì)房屋的稀缺性有所影響，因而對(duì)房?jī)r(jià)的變化也不會(huì)有相應(yīng)的影響。

（三）房產(chǎn)稅對(duì)未來預(yù)期的影響

普通商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。一般來說，價(jià)格越高，需求越少。但是住房和商品房并不只是普通商品，它們還具有投資價(jià)值。因此，人們購(gòu)買房子的目的不只是自己消費(fèi)或使用，而是看中了房子的升值潛力，是一種投機(jī)行為。所以，房?jī)r(jià)的高低并不能適用一般的供需規(guī)律，決定它的主要因素是人們的預(yù)期。也就是說，無論現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)超過了某些人的承受能力，只要市場(chǎng)上大部分認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，他們就會(huì)繼續(xù)購(gòu)買。

就我國(guó)目前情況來看，雖然政府已多次出臺(tái)法律法規(guī)來抑制房?jī)r(jià)的攀升勢(shì)頭，但是不得不承認(rèn)，我國(guó)的房?jī)r(jià)仍處于上漲階段。也就是說，仍有大部分人對(duì)房?jī)r(jià)有著樂觀的預(yù)期。此時(shí)征收房產(chǎn)稅也許會(huì)打壓一部分人對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的樂觀預(yù)期，但是對(duì)于除此之外的相當(dāng)大一部分群體來說，它反而是一個(gè)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的信號(hào)。這部分人始終相信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，房子依然存在著升值的空間。這就會(huì)促使一部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用征收房產(chǎn)稅這一契機(jī)，繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，使得高出的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)稅所帶來的增加值。而對(duì)于那些開始懷疑房?jī)r(jià)太高，不愿去承擔(dān)房產(chǎn)稅的人來說，即使在開始征收房產(chǎn)稅時(shí)他能抵制誘惑，當(dāng)房?jī)r(jià)依然步步升高而不跌落時(shí)，他終究抵抗不住，會(huì)參與到買房熱潮中去，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)終將被推至頂點(diǎn)。因此，房產(chǎn)稅在當(dāng)前人們對(duì)房?jī)r(jià)有著樂觀預(yù)期的時(shí)候開征只會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用，并不會(huì)達(dá)到當(dāng)初想要調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

（四）房產(chǎn)稅對(duì)自用房替代品的影響

由于加征了房產(chǎn)稅，房屋的售價(jià)將會(huì)進(jìn)一步上升，從而使更多的人無法負(fù)擔(dān)起高昂的房?jī)r(jià)，那么他們?cè)撊绾谓鉀Q居住問題呢？就目前中國(guó)的情況來看，大部分是選擇放棄自用房，投向租用房來滿足自己住房的需求，這樣就會(huì)推動(dòng)租房市場(chǎng)的需求，從而推動(dòng)房租的上漲。而對(duì)于那些房產(chǎn)投資者來說，因?yàn)樗麄円呀?jīng)滿足了自身居住的需求，所以他們所持有的其他房產(chǎn)就可以用來出租。而當(dāng)其他投資者看到了出租房產(chǎn)所能獲得的收益時(shí)，他們也會(huì)去市場(chǎng)上購(gòu)買住房用來出租，從而又推動(dòng)了住房市場(chǎng)的需求，促使房?jī)r(jià)上漲。而對(duì)于租房者來說，他們看到房租日益上漲，也會(huì)去衡量租房與買房之間的效益。那么，他們中的一部分人便會(huì)再次轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng)，從而拉動(dòng)對(duì)住房購(gòu)買的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

二、房產(chǎn)稅開征的博弈分析

（一）政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

假設(shè)有一套售價(jià)為P的房子（此處暫不考慮是否為第二套房以及是否超過了免稅面積），在開征房產(chǎn)稅之后，該房子的購(gòu)買成本為P+T（T為房產(chǎn)稅，且 T>0）。

對(duì)于政府來說，它有兩種選擇：一是開征房產(chǎn)稅，增加財(cái)政收入；二是不開征房產(chǎn)稅，保持現(xiàn)有的財(cái)政收入。但是，這兩種選擇是不可兼得的。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅后，售房成本較之前上升，那么很可能會(huì)有部分消費(fèi)者無力承擔(dān)上升后的成本，導(dǎo)致成交量下降。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商從自身利益考慮的話就會(huì)有開發(fā)房產(chǎn)與不開發(fā)房產(chǎn)兩個(gè)選擇。

對(duì)于消費(fèi)者來說，在開征房產(chǎn)稅后，因?yàn)榇嬖诙愗?fù)的轉(zhuǎn)嫁，使得部分消費(fèi)者的購(gòu)房成本增加，從而會(huì)影響消費(fèi)者是否買房的決策。因此，消費(fèi)者也有購(gòu)房與不購(gòu)房?jī)蓚€(gè)選擇。

下面從政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者的不同決策所帶給他們各自的得益進(jìn)行分析。假設(shè)在未開征房產(chǎn)稅時(shí)，政府收入為R，房地產(chǎn)開發(fā)商得益為W，開發(fā)成本為C，消費(fèi)者購(gòu)房的得益為H，并且兩地消費(fèi)者對(duì)住房的需求為剛性需求（其中，R,W,C,H>0，H>T）。 那么，可以畫出政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者三者博弈的擴(kuò)展型，如圖2。

圖2 政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

根據(jù)以上擴(kuò)展型，采用倒推法來得出此時(shí)博弈的最優(yōu)策略為 （R+T,W,HT），即政府選擇征稅，房地產(chǎn)商選擇開發(fā)并且消費(fèi)者選擇購(gòu)買。那么，此時(shí)房屋的售價(jià)為P+T>P，即此時(shí)房?jī)r(jià)并沒有下降，反而因?yàn)檎魇樟朔慨a(chǎn)稅而上漲。

（二）既得利益者與弱勢(shì)群體之間的博弈

由于目前在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征收的稅率并不是很高，1%左右的稅率并不能起到真正遏制炒房者，或是遏制擁有多套房產(chǎn)的既得利益集團(tuán)的作用。下面分析既得利益集團(tuán)（即擁有多套房產(chǎn)的炒房者）與弱勢(shì)群體（即渴望或者未能買第一套房的人）之間的博弈對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

假設(shè)在未征收房產(chǎn)稅時(shí)，既得利益集團(tuán)購(gòu)買房產(chǎn)所得到的房產(chǎn)增值的得益為S，弱勢(shì)群體購(gòu)買房產(chǎn)所得到的效用得益為H，房產(chǎn)稅的影響簡(jiǎn)化為T來表示（其中，T

a)既得利益集團(tuán)購(gòu)買，弱勢(shì)群體購(gòu)買

既得利益集團(tuán)得益為：S-T

弱勢(shì)群體得益為：H-T

b)既得利益集團(tuán)購(gòu)買，弱勢(shì)群體不購(gòu)買

既得利益集團(tuán)得益為：S-T

弱勢(shì)群體得益為：0

c)既得利益集團(tuán)不購(gòu)買，弱勢(shì)群體購(gòu)買

既得利益集團(tuán)得益為：0

弱勢(shì)群體得益為：H-T

d)既得利益集團(tuán)不購(gòu)買，弱勢(shì)群體不購(gòu)買

既得利益集團(tuán)得益為：0

弱勢(shì)群體得益為：0

表1 各方的得益矩陣

運(yùn)用劃線法可以得出此時(shí)博弈的均衡為（S-T,H-T）,即既得利益集團(tuán)在房產(chǎn)稅開征后依舊會(huì)購(gòu)買，而弱勢(shì)群體因?yàn)槠鋵?duì)住房的剛性需求，也會(huì)選擇繼續(xù)買房。

綜合以上兩種博弈來看，在政府征收房產(chǎn)稅之后，開發(fā)商開發(fā)新的房產(chǎn)雖然是增加了整個(gè)市場(chǎng)上房產(chǎn)的供給，但是因?yàn)橄M(fèi)者或市場(chǎng)上的既得利益集團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)有著樂觀的態(tài)度，認(rèn)為投資房產(chǎn)仍然能給他們帶來一定的增值收益，所以，稅率較低的房產(chǎn)稅并不能對(duì)他們的投資購(gòu)買行為產(chǎn)生很大的影響。也就是說，炒房的行為并不能被有效遏制，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消失。

而對(duì)于渴望買第一套房的弱勢(shì)群體來說，房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升無疑是對(duì)他們的購(gòu)房夢(mèng)雪上加霜。那么，他們的居住需求只能通過租房來得到解決。然而，就試點(diǎn)地區(qū)上海、重慶來看，即使是房屋的租金也是要征房產(chǎn)稅的。這么一來，租房的成本也會(huì)上升，租金也會(huì)上升。可以說，房產(chǎn)稅的開征并沒有起到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的，反而增加了普通百姓的生活成本。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

自從房產(chǎn)稅開征后，上海和重慶兩地雖然采取了不同的試點(diǎn)模式與不同的征收范圍：上海主要以 “超出面積”（本市居民人均住房建筑面積超出60平方米<含>）為標(biāo)準(zhǔn)，而重慶主要以“超出價(jià)格”（超出上兩年商品住房相關(guān)均價(jià)2倍及以上）為標(biāo)準(zhǔn)；上海完全著力于增量市場(chǎng)，而重慶既包括增量市場(chǎng)，還包括存量市場(chǎng)，但是兩地的房?jī)r(jià)并沒有呈現(xiàn)任何將要下降的勢(shì)頭，反而更有上漲的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，試行房產(chǎn)稅兩年多以來，重慶新建住房?jī)r(jià)格上漲了4.5%，上海新建住房?jī)r(jià)格上漲了7.6%，兩地房?jī)r(jià)仍處于上漲的態(tài)勢(shì)。

由于征收房產(chǎn)稅能增加地方公共產(chǎn)品供給，改善居民的生活質(zhì)量，而有了好的基礎(chǔ)設(shè)施、好的學(xué)校以及更好的治安和更好的文化、娛樂服務(wù)后，人們更愿意移居到這個(gè)城市，對(duì)住房的需求依舊是剛性的。這樣一來房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，政府征收的房產(chǎn)稅收入也會(huì)增加，地方的公共服務(wù)就會(huì)進(jìn)一步改善，政府的相關(guān)收益也會(huì)進(jìn)一步增加。如此，就形成了房產(chǎn)稅征收、居民生活質(zhì)量提高、政府相關(guān)收益提高之間的循環(huán)。

三、我國(guó)征收房產(chǎn)稅的對(duì)策建議

基于以上對(duì)開征房產(chǎn)稅后對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析，可以看出房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用微乎其微。房地產(chǎn)商在保證行業(yè)利潤(rùn)的前提下，可以把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者；房地產(chǎn)投資投機(jī)者自然承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，但只要房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，他們亦可獲得豐厚的回報(bào)；處于價(jià)值鏈最下游的自用消費(fèi)者承擔(dān)了所有負(fù)擔(dān)。為了改善房產(chǎn)稅征收后房?jī)r(jià)依然居高不下的局面，筆者提出以下建議：

（一）增加住房供給

政府可以用房產(chǎn)稅征收所帶來的財(cái)政收入投入到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房的兩大支柱，它們可以滿足中低收入者的需要。而我國(guó)目前的情況卻是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)滯后，地方政府對(duì)商品房建設(shè)拉動(dòng)GDP倍加青睞，房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)形成了較高預(yù)期，因此開發(fā)無利可圖的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房失去了雙重動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)新建房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)適用房的面積比重從2008年之后即開始嚴(yán)重滑坡，從2000年占房地產(chǎn)開發(fā)面積的20%下降到2008年的不到5%，廉租房建設(shè)規(guī)模也大致如此。2009年10月全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)進(jìn)行的調(diào)研報(bào)告顯示，中央預(yù)算安排的2009年度保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底完成率只占應(yīng)完成的23.6%，完成投資額約395億元，不到每年3萬億元左右的房地產(chǎn)投資總額的2%。因此，政府部門能否合理利用新征收的房產(chǎn)稅，加快保障性住房建設(shè)，符合稅制設(shè)計(jì)的“二八”原則，房地產(chǎn)開發(fā)商能否兼顧社會(huì)責(zé)任和企業(yè)目標(biāo)，這些將是今后保障性住房走向的關(guān)鍵。

（二）政府引導(dǎo)投資

政府可以引導(dǎo)國(guó)內(nèi)投資者向其他領(lǐng)域投資，轉(zhuǎn)移炒房者的注意力，給炒房市場(chǎng)降溫。當(dāng)前炒房市場(chǎng)過熱一定程度上反映了我國(guó)目前的投資面太窄。我國(guó)數(shù)額龐大的儲(chǔ)蓄量與較窄的投資面形成了強(qiáng)烈的對(duì)比。當(dāng)儲(chǔ)蓄量轉(zhuǎn)化投資、釋放壓力之際，股票和房產(chǎn)成為民眾為數(shù)不多的投資選擇。由于證券市場(chǎng)的低迷，金融危機(jī)的影響，本應(yīng)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金流入利潤(rùn)較高的房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用。由此可見，僅僅依靠房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)飛漲顯然是不夠的，只有從源頭上拓寬我國(guó)的投資面，分散投資壓力，房?jī)r(jià)危機(jī)才能得到完美的解決。

（三）采用累進(jìn)稅率

因?yàn)槟壳八捎玫姆慨a(chǎn)稅稅率較低，并不能起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，所以建議采用累進(jìn)式房產(chǎn)稅來進(jìn)行房?jī)r(jià)的調(diào)控。累進(jìn)式稅率一般都設(shè)有起征點(diǎn)，并且在超過起征點(diǎn)之后稅率上升，增加納稅人稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性地調(diào)控。因此，各級(jí)政府可以在測(cè)算和研究本地的土地資源、房產(chǎn)市場(chǎng)等基礎(chǔ)上，確定一個(gè)人均住房面積作為房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，在起征點(diǎn)以內(nèi)不征稅或者少征稅，從而保障居民最基本的住房需求的滿足。超過起征點(diǎn)之后，可以提高稅負(fù)，從而對(duì)那些擁有多套房產(chǎn)的炒房者的行為進(jìn)行壓制。如果市場(chǎng)上炒房行為減少了，房?jī)r(jià)的上漲就缺少了一定的推動(dòng)力，房?jī)r(jià)才有可能實(shí)現(xiàn)回落。而且，累進(jìn)式房產(chǎn)稅對(duì)那些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買多套房產(chǎn)的人征稅，也可以達(dá)到國(guó)家調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的目標(biāo)。除此之外，累進(jìn)式房產(chǎn)稅的實(shí)施還有可能促使多套房屋的持有者放棄手中的空置房，將其拋售，從而增加住房市場(chǎng)的供給，減少住房市場(chǎng)上的投機(jī)需求，促使房?jī)r(jià)下降?！?/p>

（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院）