徐 琍安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)計(jì)系,安徽蕪湖,241002

皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系研究

徐 琍
安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)計(jì)系,安徽蕪湖,241002

通過構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)和城市化水平測度指標(biāo)體系,在運(yùn)用因子分析法的基礎(chǔ)上,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系測評(píng)模型,對(duì) 2011年皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了總量定量測度,測度結(jié)果顯示:皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)度均處于較高水平,房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)性好,總體呈現(xiàn)積極的互動(dòng)關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)性略優(yōu)于城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。皖江城市帶中的池州地區(qū)城市化水平相對(duì)較低,不能充分滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求;而安慶市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與城市化發(fā)展所要求的協(xié)調(diào)發(fā)展水平有一點(diǎn)差距,使得兩個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)度相對(duì)偏低。

房地產(chǎn)業(yè);城市化;互動(dòng)關(guān)系;皖江城市帶

2010年,國務(wù)院正式批復(fù)設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū),示范區(qū)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)包括承接長江三角洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展等[1]。示范區(qū)城市化發(fā)展水平?jīng)Q定著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載基礎(chǔ)及由產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所帶來的要素集聚的吸收能力[2],而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平則影響著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所需的生產(chǎn)生活空間?？梢哉f,示范區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與城市化水平成為影響示范區(qū)建設(shè)的兩大重要因素。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)與城市化之間也存在著密切的關(guān)聯(lián)。一方面,皖江城市帶城市化的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了發(fā)展機(jī)遇,例如,增長了房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),提供了城市基礎(chǔ)設(shè)施保障等;另一方面,皖江城市帶各城市的城市化發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐,例如,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了人口流入及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所需的居住和生產(chǎn)活動(dòng)空間,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的增長,增加了財(cái)政收入,拉動(dòng)著內(nèi)需,并在一定程度上改變著城市的風(fēng)貌等。但是,近年來,房地產(chǎn)業(yè)與城市化在發(fā)展過程中也存在著一些問題,如房價(jià)上漲過快,使得房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)了過熱的趨勢(shì)影響了產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;城市交通擁堵、環(huán)境污染等城市病也影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等。房地產(chǎn)業(yè)與城市化的互動(dòng)關(guān)系,不僅影響著兩者各自的發(fā)展,也影響著皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)展,對(duì)皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行測評(píng),可以為進(jìn)一步發(fā)揮兩者積極互動(dòng)關(guān)系,促進(jìn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展提供依據(jù)。

1 模型構(gòu)建

為了反映和測定房地產(chǎn)業(yè)與城市化之間的互動(dòng)關(guān)系,本文先構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及城市化水平測評(píng)指標(biāo)體系,并使用因子分析法測定2011年皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及城市化水平綜合得分,在此基礎(chǔ)上,再引入模糊數(shù)學(xué)及協(xié)調(diào)發(fā)展度測評(píng)模型,使用協(xié)調(diào)發(fā)展度指標(biāo)總量測評(píng)各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系。

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及城市化水平測評(píng)指標(biāo)體系構(gòu)建

根據(jù)全面性、代表性、可操作性、客觀性原則,參考國內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)[3-5],本文從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人力資源、人口城市化、生活城市化三個(gè)方面選取 7項(xiàng)指標(biāo),構(gòu)建皖江城市帶城市化水平測評(píng)指標(biāo)體系;從總量發(fā)展、市場供給、市場交易、企業(yè)發(fā)展四個(gè)方面選取7項(xiàng)指標(biāo),構(gòu)建皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平測評(píng)指標(biāo)體系(表 1)。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系測評(píng)模型

1.2.1 測度模型

協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是兩個(gè)或兩個(gè)以上系統(tǒng)或其要素保持理想的和諧一致、配合得當(dāng)?shù)臓顟B(tài)[6],即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)與城市化之間保持協(xié)調(diào)的狀態(tài)時(shí),兩者具有積極的互動(dòng)關(guān)系;反之,當(dāng)兩者不協(xié)調(diào)時(shí),則表現(xiàn)出消極的互動(dòng)關(guān)系。因此,本文在運(yùn)用因子分析法測定房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平綜合得分的基礎(chǔ)上,構(gòu)建協(xié)調(diào)度模型,測度兩者的互動(dòng)關(guān)系。

公式中,X(c,u)為某城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)度;X(c/u)和X(u/c)分別為某城市城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)度;cn與cn′為某城市第n年城市化因子分析綜合得分及與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的城市化水平得分;un與un′為第n年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因子分析綜合得分及與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平得分;sc與su分別為房地產(chǎn)業(yè)和城市化因子分析綜合得分的標(biāo)準(zhǔn)差。

表1 皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市化水平測評(píng)指標(biāo)體系

1.2.2 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

參考國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn),采用平均分布函數(shù)方法,確定互動(dòng)關(guān)系等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)[7-9](表2)。

表2 互動(dòng)關(guān)系等級(jí)表

2 皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2012年《安徽統(tǒng)計(jì)年鑒》[10],采集皖江城市帶合肥、滁州、六安、馬鞍山、蕪湖、宣城、銅陵、池州、安慶相關(guān)數(shù)據(jù)資料(為方便研究,將位于長江以南的蕪湖、馬鞍山、宣城、銅陵、池州五城市歸入江南集中區(qū);將位于長江以北的合肥、滁州、安慶、六安四城市歸入江北集中區(qū),其中六安市實(shí)際為六安市的金安區(qū)和彭城縣,為保證數(shù)據(jù)資料完整,本文使用六安市資料[11]。此外,2010年設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)時(shí),包括巢湖,但 2011年安徽省撤銷地級(jí)巢湖市,并將原巢湖市及所轄一區(qū)四縣分別劃至合肥、蕪湖、馬鞍山,因此,本文數(shù)據(jù)中沒有巢湖[12])。

2.2 皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平綜合得分

2.2.1 數(shù)據(jù)處理

為消除各項(xiàng)指標(biāo)量綱差異的影響,首先對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理[13]。

2.2.2 因子分析

使用 SPSS 17.0軟件進(jìn)行因子分析,分析結(jié)果為:皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平因子分析的KMO值分別為0.802和0.724,可以進(jìn)行因子分析,Bartlett檢驗(yàn)值sig值均小于0.01,反映出變量間相關(guān)性顯著;因子分析前 2個(gè)公因子累計(jì)方差分別為98.249%和 95.284%,說明提取 2個(gè)公因子可以解釋總體信息的 98.249%和 95.284%(表 3、表 4)。根據(jù)公式(6)分別測得2012年皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平的綜合得分(表5)。

公式中,ZFj為第j年的綜合得分;FACji為第 j年第i個(gè)公因子得分;qi為第 i個(gè)公因子的方差貢獻(xiàn)率。

表3 皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因子分析說明的總方差 總方差解釋

表4 皖江城市帶城市化水平因子分析說明的總方差 總方差解釋

表5 2011年皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市化水平綜合得分

2.3 測度房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系

根據(jù)因子分析測得的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分(u)及城市化水平得分(c),分別以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分(u)為因變量、城市化水平綜合得分(c)為自變量,再以城市化水平綜合得分(c)為因變量、以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分(u)為自變量進(jìn)行多次方程擬合[14],比較擬合方程的R2和殘差平方和,確定擬合方程(公式 (7)、公式 (8)),以測得 2011年皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展水平(u′)及城市化協(xié)調(diào)水平(c′),進(jìn)而測得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)度(X(u/c))和城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度(X(c/u))(表 6)。

2.3.2 測度 X(c,u)

根據(jù)公式(1),測得 2011年皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)度X(c,u)(表 7)。

3 結(jié)果分析

3.1 對(duì)皖江城市帶各城市 X(c/u)和X(u/c)分析

2011年,皖江城市帶各城市的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度(X(c/u))與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)度(X(u/c))均處于較高水平(表 6),其中,城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度平均值為0.977 2,略低于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)系數(shù) 0.993 6。同時(shí),滁州、池州、安慶的X(c/u)小于X(u/c),表明皖江城市帶總體上以及這三個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)性略優(yōu)于城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。

皖江城市帶各城市的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度(X(c/u))總體保持在較高的水平上,各城市之間的區(qū)別不大,即總體上城市化基本滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所要求其協(xié)調(diào)發(fā)展的水平。其中,江南集中區(qū)X(c/u)值的平均值為0.971 5,略低于江北集中區(qū)X(c/u)的平均值 0.984 3,表明江南集中區(qū)的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性略低于江北集中區(qū)。整個(gè)皖江城市帶中,安慶和池州X(c/u)的值相對(duì)偏低。

表6 2011年皖江城市帶城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)度(X(c/u))及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)系數(shù)(X(u/c))

表7 2011年皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)度(X(c,u))

皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)度(X(u/c))同樣總體保持在較高的水平上,各城市之間的區(qū)別不大,即總體上各城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能達(dá)到城市化所要求的協(xié)調(diào)發(fā)展水平。其中,江南集中區(qū)X(u/c)值的平均值為0.993 3,略低于江北集中區(qū)X(u/c)的平均值0.994 1,表明江南集中區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的協(xié)調(diào)性略低于江北集中區(qū),與 X(c/u)測算結(jié)果一樣,皖江城市帶中安慶和銅陵 X(u/c)的值相對(duì)偏低。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)度分析

對(duì)比互動(dòng)關(guān)系等級(jí)表(表2、表7)可以看到,2011年皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)度總體位于較高的水平,均大于0.85,即房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)性好,總體呈現(xiàn)出積極的互動(dòng)關(guān)系,消極互動(dòng)效應(yīng)弱。與前文(X(c/u))和(X(u/c))分析結(jié)果較為一致。其中,江南集中區(qū)X(c,u)平均值為0.970 7,略低于江北集中區(qū)X(c,u)平均值0.988 3,表明江北集中區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)性及積極互動(dòng)效應(yīng)略高于江南集中區(qū)。對(duì)比各城市X(c,u)可以看到,安慶和池州的X(c,u)值相對(duì)偏低,各城市 X(c,u)值排名依次為:合肥、蕪湖、馬鞍山、六安、宣城、滁州、銅陵、安慶、池州。

進(jìn)一步分析各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平綜合得分(表5)可以看到,皖江城市帶各城市房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平基本保持較為一致的得分水平,其中,江北集中區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)及城市化水平的綜合得分平均值顯著高于江南集中區(qū),而安慶與池州的房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平綜合得分差異較大,從而使得兩個(gè)城市的X(c/u)和X(u/c)值差異較大,進(jìn)而X(c,u)較低。進(jìn)一步分析兩個(gè)城市的各項(xiàng)指標(biāo)值可以看到,池州城市化水平相對(duì)偏低(得分排序?yàn)樽詈笠晃?,主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入指標(biāo))及生活城市化水平(城市燃?xì)馄占奥手笜?biāo))偏低,不能充分滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市基礎(chǔ)設(shè)施保障的需求,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐力不足,從而池州房地產(chǎn)業(yè)與城市化水平綜合得分差距較大,因此,X(c/u)和 X(u/c)差異較大,進(jìn)而 X(c,u)較低。安慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)偏低(得分排序?yàn)樽詈笠晃?,該市房地產(chǎn)業(yè)2011年調(diào)控力度較大[15],從而使得房地產(chǎn)市場供給(房地產(chǎn)業(yè)投資額、施工房屋面積指標(biāo))和市場交易量(銷售面積指標(biāo))相對(duì)偏低,房地產(chǎn)企業(yè)信心不足(房地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資、施工房屋面積指標(biāo)),使得該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)偏低,與城市化發(fā)展所要求的協(xié)調(diào)發(fā)展水平有一點(diǎn)差距。

4 結(jié)束語

通過上文構(gòu)建的協(xié)調(diào)度模型,可對(duì)皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行總量定量測評(píng),并找出兩者互動(dòng)關(guān)系存在問題的原因,在此基礎(chǔ)上運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程等方法進(jìn)一步分析各影響因素的影響程度。此外,可運(yùn)用該方法對(duì)皖江城市帶自 2010年設(shè)立至今房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系的發(fā)展變化進(jìn)行分析,確定兩者互動(dòng)關(guān)系長期的變動(dòng)規(guī)律,從而為相關(guān)的宏觀調(diào)控政策(如房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方式及力度、城市化發(fā)展及城市建設(shè)的調(diào)控方式等)的制定提供較為準(zhǔn)確的理論和數(shù)據(jù)依據(jù)。

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F299.27

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1673-2006(2013)12-0019-05

10.3969/j.issn.1673-2006.2013.12.006

2013-09-02

安徽省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)與城市化互動(dòng)關(guān)系研究”(2011sk578)。

徐王利(1981-),女,安徽含山人,碩士,講師,主要研究方向:區(qū)域經(jīng)濟(jì)與區(qū)域規(guī)劃。

(責(zé)任編輯:周博)