王 華，姚傳軍，溫曉蕊

（鄄城縣國土資源局土地勘測規(guī)劃站，山東 鄄城274601）

1 區(qū)片價調整的工作背景及組織

1.1 征地區(qū)片價標準調整工作開展背景

上一輪 《鄄城縣征地區(qū)片綜合地價標準》于2009年3月30日依《山東省人民政府辦公廳關于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知》（魯政辦發(fā)[2009]20號）公布實施，依據《國土資源部關于切實做好征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價公布實施工作的通知》（國土資發(fā)［2008］135號）和《山東省人民政府辦公廳關于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知》（魯政辦發(fā)[2009]20號）要求，征地區(qū)片綜合地價每3年調整一次，所以，自2012年4月，開展了征地區(qū)片綜合地價標準進行了更新調整。本調整成果已于2012年12月27日經山東省人民政府發(fā)布執(zhí)行。

1.2 工作組織情況

縣政府對本次調整工作高度重視，成立工作領導小組，確定了此次調整工作的技術承擔單位，并抽調有關人員組成外業(yè)調查隊伍，具體負責本次調整工作的實施。

2 主要技術過程

2.1 區(qū)片的調整原則

征地區(qū)片（簡稱區(qū)片），是指一定范圍內集體土地類別、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和居民最低生活保障水平等條件基本一致的，征地補償標準相同的區(qū)域。區(qū)片的劃分應遵循以下原則：

2.1.1 相對一致性原則。征地區(qū)片的本質是屬于均質性區(qū)域。其土地用途的基本一致、區(qū)域連片、土地質量相似、生產能力和經濟產出能力相近。

2.1.2 多因素綜合評價原則。征地區(qū)片的劃分，應全面系統(tǒng)分析影響其農用地土地使用價值和土地征收補償的各種因素，對于每個因素的作用進行科學分析和綜合評價，保證征地區(qū)片劃分合理。

2.1.3 與行政界線一致原則。征地區(qū)片按照行政界限劃分，一般不打破村級行政界線，以利于實際工作的開展。

征地區(qū)片價原則上在行政村界線的基礎上，根據具體情況采取適當的方式調整得到。本次區(qū)片劃分采取綜合判定法，根據轄區(qū)內基本情況進行判定，從而劃分區(qū)片的方法?；静襟E為：

第一、在工作地圖上，標出行政村界線；

第二、對相鄰的行政村基本單元情況進行分析比較和判斷；

第三、對基本情況相似的行政村進行歸并，形成征地區(qū)片。

本次調整后仍確定為三個區(qū)片，具體范圍和面積如下：

2.2 區(qū)片價調整過程

征地區(qū)片價測算的基本方法有農地價格因素修正法、征地案例比較法和年產值倍數法等。本次測算采用征地案例比較法和年產值倍數法兩種方法進行測算。

2.2.1年產值倍數的測算。根據調查單元的年產值并進行適當修正后確定每個區(qū)片的年產值，并根據每個區(qū)片的人均耕地及人口情況確定合適的土地補償倍數和安置補助倍數，最后依據確定的年產值及補償倍數確定區(qū)片價格。經測算年產值倍數法測算結果：

年產值倍數法測算結果表

2.2.2 征地案例比較法測算。通過案例比較，編制比較修正系數表，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎上，采用算術平均，加權平均等方法將案例的比較結果進行平均處理，得到各征地區(qū)片價。經測算征地案例比較法測算結果：

征地案例比較法測算結果 單位：萬元/畝

最后采用兩種測算結果的平均值作為初步調整結果

征地區(qū)片價初步測算結果 單位：萬元/畝

2.3 區(qū)片價調整的基本結論。通過對影響因素的分析，結合鄄城縣實際情況，并保證被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長遠生計和未來發(fā)展需要的原則，經過多方論證與平衡，最終確定鄄城縣征地區(qū)片綜合地價。

調整后征地區(qū)片綜合地價表

3 調整結果的驗證確定

3.1 與現有征地補償水平比較分析

第一區(qū)片價格調整前為40000元/畝，調整后為48000元/畝，增長8000元/畝，增長幅度約20%；第二區(qū)片價格調整前為35000元/畝，調整后為42000元/畝，增長7000元/畝，增長幅度約20%；第三區(qū)片價格調整前為30000元/畝，調整后為 38000元/畝，增長 8000元/畝，增長幅度約26.67%。新制定的補償標準與現行的征地標準相比較，有較大幅度的提高，實現了與現有征地補償水平相銜接，并充分體現了適當從高的原則。

3.2 與被征地農民現有生活水平比較

最低區(qū)片年折算值為2280元/人.年，生活水平值為1320.12元/人.年，差值為 959.88元/人.年，所以征地區(qū)片綜合地價折算成人均年度收益大于農民生活水平值，基本保證被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長遠生計和未來發(fā)展的需要。

3.3 本轄區(qū)內及與周邊縣（市、區(qū)）征地補償水平比較

本轄區(qū)范圍內區(qū)片之間比較，中心區(qū)片基本屬于城市建成區(qū)，由于耕地面積越來越少，且現有農用地種植蔬菜和經濟作物比較集中，畝年產值較高，所以其征地補償水平明顯偏高；第二區(qū)片位于城市建成區(qū)與城市規(guī)劃區(qū)之間，人均耕地數量略有增加，種植結構以經濟作物與糧食作物并存，所以征地補償標準要高于城市規(guī)劃區(qū)外以種植糧食作物為主的第三區(qū)片的補償標準。整體上來看，區(qū)片與區(qū)片之間接邊平衡比較合理，符合實際。

與鄰近區(qū)縣相比較，鄄城縣主要與菏澤市牡丹區(qū)和鄆城縣接壤，經過平衡比較，新制定的補償標準與周邊地區(qū)的補償水平基本平衡，符合客觀現實。

3.4 調整結果的確定

綜上所述，新制定的征地補償標準，無論與現實的征地水平，還是與相鄰縣（市、區(qū)）的征地補償標準，都能夠很好的銜接。并確定區(qū)片價的調整成果

4 征地區(qū)片綜合地價使用說明

4.1 制訂征地區(qū)片綜合地價的目的是為征地補償提供依據。征地區(qū)片綜合地價是計算征收土地補償費用的直接執(zhí)行標準，不含地上附著物和青苗補償費。

4.2 執(zhí)行同地同價原則。在征收集體土地過程中，不分地類，同一區(qū)片內不同項目都將采用公布的同一標準進行補償，且不因征地目的及用途不同而有差異。

[1]何琳，祝建民。征地補償標準區(qū)片綜合價的確定基礎及數學模型的建立。仲愷農業(yè)技術學院學報，2006年 第03期。

[2]王岳云，梁明。適時提高征地補償標準 積極探索區(qū)片綜合價補償辦法——紹興縣征地區(qū)片綜合地價推進情況綜述。浙江國土資源?，2012年第12期。

[3]劉彬。淺議征地區(qū)片價的調整。中國城市經濟，2012年 第03期。