突圍路徑

去年以來，多數(shù)房企均加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，并制定了未來一定時期內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資計劃。比如：保利地產(chǎn)表示未來3-5年商業(yè)物業(yè)投資比例達(dá)30%；金地集團(tuán)表示2015年商業(yè)地產(chǎn)投資占到20%；招商地產(chǎn)希望未來商業(yè)地產(chǎn)的占比能達(dá)到10%-15%；龍湖地產(chǎn)計劃未來5年再新建12個商場，出租物業(yè)面積達(dá)到200萬平方米；中糧地產(chǎn)更是計劃投資700億復(fù)制“大悅城”，占到總資產(chǎn)的30%；等等。

數(shù) 據(jù)萬

8700萬平方米

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，購物中心在近幾年受到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

2013年，上述商業(yè)地產(chǎn)計劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，這必然導(dǎo)致空置率上升。

分析2013年商業(yè)地產(chǎn)放量原因，世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認(rèn)為，2009年后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逆市崛起，2-4年的開發(fā)期將使得大量項目于2013年竣工開業(yè)；此外，原計劃2012年開業(yè)的項目由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好，被迫推遲至2013年開業(yè)。

各個地方政府也是推動商業(yè)地產(chǎn)放量的主要力量?；趯Τ鞘邪l(fā)展的需求，政府主導(dǎo)城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為其拿地的競爭籌碼之一。

商業(yè)地產(chǎn)的另一面，則是消費(fèi)增長乏力。2012年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)以商業(yè)物業(yè)的需求縮減，拓展謹(jǐn)慎，全年開店完成率普遍低于70%。

大部分零售品類在2012年同比降低，特別是電器類同比下降更快，同比增長僅僅1.79%；但是，也有些抵抗力相對較強(qiáng)，如日用品和食品類等，同比增長超過12%，高于平均值。只有通訊器材消費(fèi)是2012年的消費(fèi)亮點(diǎn)，2012年前10月同比增長24.2%。

由于開業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開店速度以及國內(nèi)零售消費(fèi)額的增長，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境。商業(yè)地產(chǎn)的項目投資回報周期也被迫拉長至8-10年。

宋春生表示，突破困境的最佳路徑是，商業(yè)地產(chǎn)要重新回歸到最基本的定位與經(jīng)營上來，充分挖掘項目周邊消費(fèi)者需求，以打造匹配消費(fèi)者的商業(yè)物業(yè)。而不是好高騖遠(yuǎn)，一味追求“地標(biāo)”和高端。

風(fēng)險激增

從現(xiàn)實來看，我國很多城市的商業(yè)地產(chǎn)，這兩年其實是在補(bǔ)課。中國的國情是，有些領(lǐng)域的投資往往都是一涌而上，然后再進(jìn)行整合。有些城市出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)熱，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中必經(jīng)的階段。激進(jìn)的擴(kuò)張之后，必然要進(jìn)行調(diào)整，也就是洗牌或者說并購、重組，這個過程正在加快到來。

一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)超過需求。零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年（2007－2012年平均值），二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長，風(fēng)險激增。

其次則是經(jīng)營風(fēng)險，由于商業(yè)面積供應(yīng)過量以及消費(fèi)支撐力的限制，部分城市的商業(yè)市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂觀。

一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市遠(yuǎn)超此數(shù)值。如北京、上海、廣州都在8%以上；而沈陽、天津的空置率已經(jīng)超過15%。連恒隆等知名發(fā)展商在沈陽都出現(xiàn)不同程度的開業(yè)難。

綜合商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過快、零售品牌壓縮開店計劃、GDP增速下降、商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇這幾方面的因素，使得招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報周期延長，由之前樂觀的5－6年普遍延長至8－10年。

一些開發(fā)商的資金實力和租金收益水平，根本無法覆蓋前期的綜合投資成本。以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成功的樣本凱德為例，凱德旗下商業(yè)項目地價+造價的綜合成本約為5000-8000元/平方米之間，這是在二三線核心城市開發(fā)商業(yè)物業(yè)的合理水平，但其他很多開發(fā)商的項目綜合成本已高達(dá)15000-30000元/平方米之間，后續(xù)經(jīng)營將備感吃力。

2012年開業(yè)規(guī)模比較

2013年購物中心供應(yīng)量

世聯(lián)地產(chǎn)在對全國102個購物中心進(jìn)行調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)，在購物中心發(fā)展的連鎖品牌僅僅1500個左右，平均而言，每個購物中心只可能擁有15個連鎖品牌，但是每個商場需要200個左右零售品牌鋪滿商鋪；

中國購物中心的運(yùn)營盲目追求品牌也是重要的因素，比如某些城市出現(xiàn)運(yùn)營很好的購物中心，開發(fā)商也要求做同樣的產(chǎn)品出來，但這只會導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，擾亂市場；因此，必然導(dǎo)致品牌重疊，同質(zhì)化程度較高。