本刊記者│方帥

近日，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《中國銀行家調(diào)查報告2012》稱，銀行家對房地產(chǎn)市場和平臺貸款風(fēng)險給予了極大關(guān)注，67.9%的銀行家認為“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風(fēng)險”是其面臨的最主要風(fēng)險，1月17日，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平就相關(guān)問題接受本刊專訪時表示，“2013年樓市的情況要比2012年要更緩解一些，銀行不必過分擔(dān)憂。”

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：怎么理解多數(shù)銀行家眼中的“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風(fēng)險，將會是銀行面臨的主要風(fēng)險?！?您認為房地產(chǎn)調(diào)整帶來的風(fēng)險有哪些？

連平：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險主要包括兩個方面，一是開發(fā)貸的信用風(fēng)險，二是按揭方的違約風(fēng)險。從上市銀行來看，2012年6月末，開發(fā)商的貸款占到整個信貸資產(chǎn)的7.8%，按揭占到13.6%。另外有相當(dāng)部分貸款的抵押物都是房地產(chǎn)，國有上市銀行占比約為35%。如果房地產(chǎn)有較大波動，價格大幅下跌的話，意味著銀行手里的抵押物價值也會下跌；嚴重的話，有可能導(dǎo)致抵押物難以發(fā)揮損失抵補的功能。不過從目前來看，房地產(chǎn)市場的整體情況還是比較平穩(wěn)，出現(xiàn)這種狀況的概率較小。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：您覺得銀行在擔(dān)心什么？

連平：銀行既擔(dān)心房地產(chǎn)暴跌，也擔(dān)心其暴漲。銀行當(dāng)然希望房地產(chǎn)交易能夠活躍一些，開發(fā)商的交易活躍了，它的資金回籠就會多一些、快一些，從而就會提高還貸能力。在2013年，我想應(yīng)該可以看得到這種情況。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，哪一種貸款品種是銀行最擔(dān)心的？

連平：銀行最擔(dān)心的應(yīng)該是開發(fā)貸了。按揭貸款在中國基本沒有風(fēng)險，只有極個別的人會出現(xiàn)違約問題，絕大多數(shù)按揭貸款的借款人是不可能違約的。因為從微觀上看，中國的按揭模式比較穩(wěn)妥。國外通常首付較低，以前美國甚至沒有首付；澳大利亞通常首付只有10%，而中國的首付卻很高，三成甚至更高。如果違約了，借款人首先會遭受很大損失，所以在中國按揭是一種風(fēng)險很低的貸款。只是按揭的定價對銀行來講偏低，因為有優(yōu)惠。銀行如果要考慮收益的話，就不會太多進行按揭貸款。但如果從風(fēng)險的角度來說，按揭風(fēng)險不大。從宏觀上看，國際公認我國居民儲蓄率很高，償付能力很強，因此按揭貸款出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風(fēng)險的可能性較小。開發(fā)貸經(jīng)過多少年來銀行的謹慎梳理，大中型銀行、尤其是上市銀行，在管理房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面的水平不斷地得到提高。所發(fā)放的貸款，選擇的都是信用、運營情況非常好的房地產(chǎn)商；而且開發(fā)貸占其整個信貸資產(chǎn)的比例絕大部分銀行都控制在10%以下，通常在7-8%，所以風(fēng)險也相對不大。倒是那些規(guī)模較小的銀行，尤其是非上市銀行，由于其客戶資質(zhì)水平相對較低，開發(fā)商違約風(fēng)險可能會高一些。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：去年銀行房地產(chǎn)不良資產(chǎn)狀況是否較為穩(wěn)定？

連平：是的。目前總的情況是比較平穩(wěn)的。從2012年來看，雖然前三季度經(jīng)濟是在持續(xù)的走低，對銀行來說壓力是在加大，銀行不良資產(chǎn)的余額是在回升，但房地產(chǎn)方面貸款的違約狀況卻比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)余額大幅度上升的狀況。甚至有的銀行房地產(chǎn)方面的不良資產(chǎn)余額還減少了。2012年商業(yè)銀行不良資產(chǎn)余額上升的主要原因不是來自房地產(chǎn)，而主要來自沿海地區(qū)和鋼貿(mào)、光伏等局部領(lǐng)域和區(qū)域，而房地產(chǎn)2012年的風(fēng)險情況比較穩(wěn)定。2013年我相信也會比較穩(wěn)定，不排除還會有改善的可能性。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：2012年的調(diào)查的結(jié)果和2011年的報告有一點相似，“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風(fēng)險”類似的說法再次被提及，您如何看待？

連平：銀行家普遍擁有這樣的認識，可以理解。畢竟房地產(chǎn)方面的貸款在銀行整個信貸中占比最高，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)存在局部的泡沫，畢竟房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍處在嚴厲的宏觀調(diào)控之中。但我們看到2012年的情況，風(fēng)險不是在增加，而是比較穩(wěn)定。我認為其原因，一是由于宏觀調(diào)控整體的環(huán)境并沒有造成對行業(yè)過度的壓力。因為如果壓力過大，調(diào)控過頭，沒有問題也可能變成有問題，小問題還可能變成大問題。所以宏觀環(huán)境、宏觀調(diào)控的壓力是不是合適，十分重要，至少從目前來看，調(diào)控力度仍屬行業(yè)可承受的范圍之內(nèi)。二是商業(yè)銀行經(jīng)過多年來的努力，信用風(fēng)險的管理理念、制度、流程、技術(shù)手段都有明顯的提升?？梢钥吹剑鳛榇笾行豌y行主要信貸對象的開發(fā)商，他們的業(yè)績和還貸能力都是比較好的，貸款風(fēng)險較低，即使有壓力也不會出現(xiàn)在這些房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)身上。這就說明銀行現(xiàn)在風(fēng)險的防控能力明顯提高了。三是商業(yè)銀行謹慎地控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，上市銀行占比僅不到8%，這有助于從總量上控制風(fēng)險。四是社會融資近年來發(fā)展較快，尤其是2012年比2011年增加了3萬億。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道在拓寬，資本來源趨于多元化，來自于債券、信托等方面的資金占比在上升，這在客觀上分擔(dān)了銀行的貸款風(fēng)險。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：您對2013年的房地產(chǎn)市場還是相對比較樂觀的？

連平：只能說謹慎樂觀。我認為不會出現(xiàn)很大的問題，應(yīng)該說還會比較平穩(wěn)，價格既不會暴跌，也不大可能出現(xiàn)暴漲。因為當(dāng)前推行的調(diào)控政策框架不會明顯松動，而暴漲也會迎來進一步的大規(guī)模嚴厲調(diào)控。當(dāng)然我們也不希望看到暴漲，如果政策沒有出現(xiàn)失誤的話，這種狀況不會出現(xiàn)?，F(xiàn)在房價整體還是偏高，這么多年漲下來，房地產(chǎn)的局部確實存在明顯的泡沫；如果大漲，整體必將形成泡沫，因此需要謹慎合理的調(diào)控，風(fēng)險警鐘應(yīng)該長鳴。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：2013年銀行放貸還會本著優(yōu)先考慮大企業(yè)而拒絕給小企業(yè)放貸嗎？

連平：我認為銀行在房地產(chǎn)行業(yè)上不存在只貸大不貸小的問題，而是只貸好不貸差。當(dāng)然從客戶構(gòu)成上看，大量中小開發(fā)商資質(zhì)普遍沒有大開發(fā)商來得好。但我相信，只要資質(zhì)好，符合信貸條件，小開發(fā)商銀行也會愿意貸款。行業(yè)內(nèi)有很多房企規(guī)模很大，但也不都是央企，而是民企。而且過去政府對央企發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)有過限制。但是我認為，對央企的限制可能還不是太充分，畢竟央企在獲得資源方面具有更好的條件。