本刊記者│方帥

中國銀行業(yè)協(xié)會與普華永道于不久前發(fā)布了《中國銀行家調(diào)查報告2012》，報告稱，銀行家對房地產(chǎn)市場風險給予了極大關(guān)注，67.9%的銀行家認為房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風險是其面臨的最主要風險；地方政府融資平臺的債務(wù)風險也受到近6成銀行家的關(guān)注。在經(jīng)濟周期性的回落階段，銀行的憂慮在一定程度上影響著房地產(chǎn)信貸的松緊程度。

房地產(chǎn)再度引起銀行警覺

這份對全國42家銀行850位銀行高管展開問卷調(diào)查和對25位銀行高管進行訪談而完成的報告，連續(xù)第四年發(fā)布。報告稱，67.9%的銀行家認為“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風險”是其面臨的最主要風險。2012年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢，房價同比下降的城市個數(shù)增多，由于首套住房貸款利率下降的正面作用，近期房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回升。

對未來房地產(chǎn)投資和房價走勢的判斷中，有四到五成的銀行家認為與未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向密切相關(guān)，三成左右的銀行家認為將保持平穩(wěn)，另有不到兩成的銀行家認為將持續(xù)回落。

報告還稱，32.6%的銀行家認為房地產(chǎn)是未來3年不良率出現(xiàn)偏高的業(yè)務(wù)，居不良貸款率首位。

銀行家們認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場的不確定性增加。加之其關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)較多，涉及面廣，倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會給中國銀行業(yè)帶來較大的風險。

由于擔憂房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的風險，銀行對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度也日趨謹慎。報告披露的數(shù)據(jù)顯示，在對待房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度上，有超過66.2%的銀行家傾向于壓縮規(guī)模，其中有37.6%的銀行家選擇“嚴格控制規(guī)模”。

相比2010年的調(diào)查結(jié)果，今年銀行家對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度更加謹慎。

對于個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，近八成的銀行家表示不會收縮。其中，39.7%的銀行家選擇繼續(xù)擴大規(guī)模，37.7%的銀行家選擇維持現(xiàn)有規(guī)模。但與2010年相比，表示不會收縮規(guī)模的銀行家占比下降了14.6個百分點。這個數(shù)據(jù)表明商業(yè)銀行對于發(fā)展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的積極性有所下降，但收縮力度相對有限。此外，對于個人住房按揭貸款，接近七成的銀行家認為其核準標準會更加嚴格。

“由于今年經(jīng)濟不景氣，地方財政收入的增速下滑，不少項目的投產(chǎn)都受到了影響，導致政府還款能力下降。房地產(chǎn)的逾期已陸續(xù)露出了苗頭，這也是銀行最擔心的。”一位股份制銀行人士表示。

中信銀行行長朱小黃指出，實體經(jīng)濟本身的引領(lǐng)能力和資產(chǎn)收益水平趕不上房地產(chǎn)公司、金融機構(gòu)等，資本自然要向這些地方傾斜。

朱小黃

中信銀行行長朱小黃指出，實體經(jīng)濟本身的引領(lǐng)能力和資產(chǎn)收益水平趕不上房地產(chǎn)公司、金融機構(gòu)等，資本自然要向這些地方傾斜。

開發(fā)商償債能力下降成導火索

事實上，銀行的擔心不無道理，在限購限貸的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的確在逐漸減弱。保利地產(chǎn)的中報顯示，其2012上半年新增貸款211億元，凈增貸款多達80億元。

這并非個案。根據(jù)統(tǒng)計，在已經(jīng)公布中報的64家地產(chǎn)公司中，有42家長期貸款余額增加，合計共增加493億元。但整體來看，地產(chǎn)公司的償債能力有所下降，樣本數(shù)據(jù)顯示93%的公司稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)與付息債務(wù)比率有所下降。此外，半數(shù)樣本公司的有形資產(chǎn)與凈債務(wù)比率也在下降。

而償債能力指標惡化成為房地產(chǎn)在銀行的導火索。有統(tǒng)計的64家地產(chǎn)公司中，有42家的長期貸款余額有所增加，占統(tǒng)計樣本的66%。但兩極分化嚴重，大公司的增幅遠遠超過小公司，A股地產(chǎn)龍頭萬科的表現(xiàn)最為搶眼。萬科的長期借款余額為367億元，年初此數(shù)據(jù)為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團、保利地產(chǎn)分別增加50億、34億、31億，云南城投也增加了20億。

短期貸款同樣如此。57%的統(tǒng)計樣本公司的短期貸款余額增加。萬科以31億元的絕對額排在第一，此后依次是金融街、首開股份、中華企業(yè)，增加額分別是31億、16億、11億。

此外，開發(fā)商的償債能力卻有所下降。根據(jù)統(tǒng)計，93%樣本企業(yè)的EBITDA與帶息債務(wù)比率是下降的。EBITDA與帶息債務(wù)比率越大表明償債能力越強。

以深物業(yè)為例，其EBITDA與帶息債務(wù)比率從2011末的46.67%下降為20.68%，萬科從38%下降為13%，中關(guān)村從46%下降到28%。

另一考量公司長期償債能力的有形資產(chǎn)與凈債務(wù)比率，同樣不容樂觀。半數(shù)公司的該指標有所下降。萬科從3.04下降為2.76，臥龍地產(chǎn)從18.7下降為2.3。

“但是作為貸款大客戶，銀行仍然愿意鋌而走險去放貸給房地產(chǎn)行業(yè)，這個現(xiàn)狀短期內(nèi)仍然沒法改變?！币晃还煞葜沏y行高管透露。

興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額依然從去年末的915億元增加到1010億元，增幅為10.38%。占貸款總額的比重從9.3%上升到9.55%；重慶農(nóng)村商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款從去年末的136億元增加到168億元，增幅為24%，占貸款總額的比重由9.4%提升到10.25%。不良貸款金額略微減少0.02億元。

在重慶農(nóng)商行的前10大客戶中，第一、第四大客戶都為地產(chǎn)企業(yè)，貸款余額分別為23.82億、19.16億元。

華夏銀行的房地產(chǎn)貸款則從去年末的626億元增加到666億元，增幅6.39%，但在貸款總盤子的比重則從10.24%下降為9.93%。民生銀行也從去年末的1297億增加到1473億元，增幅13.57%。

不過，也有銀行的房地產(chǎn)貸款有所壓縮，比如，浦發(fā)銀行則從1151億減少到1074億元。

房地產(chǎn)市場風險不會進一步加大

2013年1月14日，銀監(jiān)會召開2013年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作電視電話會議，對房地產(chǎn)貸款風險，要認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。會議明確了2013年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點：對房地產(chǎn)貸款風險，要認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，市場狀況在2012年年初壓力較大。兩次降息之后，到了年底整個房地產(chǎn)市場相對活躍起來，交易量也有所上升。其實，在2012年通過非銀行的渠道流入行業(yè)的融資也達到了一定的數(shù)量。我們現(xiàn)在稱之為社會融資規(guī)模的融資概念，其中有相當?shù)娜谫Y都是流入房地產(chǎn)市場的。所以，目前房地產(chǎn)市場的風險狀況，相比2012年年中的情況，有所改善。

“我個人認為，目前如果沒有更嚴厲的調(diào)控政策出臺，當然我本人估計也不太可能會有。只是維持目前這種狀態(tài)的話，應該不會有很大的波動?！痹谶B平看來，房地產(chǎn)市場在2013年應該會比2012年要活躍一些。房價也可能會回升一些。所以銀行家們的判斷，是從一般的角度來說的。因為無論從哪個行業(yè)來看，銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例是所有行業(yè)中最高的。房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款加上開發(fā)商貸款，占得比重可能要達到18%左右。如果房地產(chǎn)行業(yè)有波動，對銀行業(yè)的影響當然會是比較大的。

“從目前的情況來看，行業(yè)的風險不是在進一步加大，因為現(xiàn)在房價沒有持續(xù)大幅度的上升，價格比較平穩(wěn)。保持的是小幅度的上漲和回落狀態(tài)?！边B平說。

對于中小型房企來說，2013年銀行的放貸態(tài)度依然是更加謹慎。連平說，2013年中小型開發(fā)商覺得貸款困難也是常態(tài)，因為銀行對于開發(fā)貸的把控相當謹慎，銀行的戰(zhàn)略短期內(nèi)是不會改變的。從整個行業(yè)來說，房地產(chǎn)商數(shù)量很大，其中大開發(fā)商占得空間比重還是不夠大。從某種意義上講，一些資質(zhì)不好的開發(fā)商，發(fā)展受到限制，融資有困難，這個不是一件壞事。從國家層面來說，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)通過一定的壓力，然后有兼并、收購，資源能夠集中到那些資質(zhì)比較好的、規(guī)模比較大的好的企業(yè)，不要那么多小的企業(yè)，因為企業(yè)良莠不齊，導致行業(yè)種種問題?！般y行有選擇性的放貸，可能對于整個房地產(chǎn)行業(yè)、以及銀行業(yè)的風險控制都是有好處的?！?/p>

在調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)方面，工行早已有了明確的動作。工行表示，該行根據(jù)國家有關(guān)政策及房地產(chǎn)市場變化，及時調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，提高房地產(chǎn)信貸風險防控能力。該行加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單制管理，提高房地產(chǎn)貸款客戶準入標準和項目條件，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款品種投向和區(qū)域投向。同時，嚴格實行房地產(chǎn)行業(yè)限額管理，壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

銀行的出路

一般來講，經(jīng)濟增速放緩時期往往正是各種風險的集中暴露期，而制度、人員和管理等方面的內(nèi)部控制疏漏則是產(chǎn)生風險的重要因素。調(diào)查表明，在風險管理能力整體提升的情況下，操作風險的關(guān)注度首次位列第一，顯示中國銀行家對于當前可能由于操作風險而導致案件爆發(fā)的警覺。 銀行家們對部分地區(qū)由于小企業(yè)流動性不足以及民間融資利率過高可能導致的區(qū)域性金融風險也受到銀行家的關(guān)注。調(diào)查顯示，認為區(qū)域性金融風險正在集聚的銀行家比例已經(jīng)高達五成，房地產(chǎn)調(diào)控等也成為這一擔憂的重要因素。

對于未來房地產(chǎn)市場的走勢，許多銀行家都認為在調(diào)控政策的壓力之下，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整，但是長期來看，房地產(chǎn)市場依舊將會保持增長趨勢，房地產(chǎn)貸款也不會出現(xiàn)較大的危險，甚至有一位股份制商業(yè)銀行家認為說，國家出臺的宏觀調(diào)控政策可能在3到6個月導致房地產(chǎn)價格局部穩(wěn)定的回調(diào)，但是從一到兩年甚至更長的時間來看，房地產(chǎn)價格仍然會穩(wěn)定上行。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，控制國家的限制性行業(yè)信貸投放，也是支持實體經(jīng)濟的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)榜首。

巴曙松

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，調(diào)控無非銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求，這幾個方面應該被視為房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個標志。但是這種調(diào)控有兩個很難糾正的缺點，一是到后期必然以傷害供給為重要特點；二是本能地減少新土地的購置和開發(fā)。

巴曙松指出，控制國家的限制性行業(yè)信貸投放，也是支持實體經(jīng)濟的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)榜首。同時，怎么樣推動銀行業(yè)來支持實體經(jīng)濟的發(fā)展，受到很多的關(guān)注，也有很多的建議，這些建議包括，銀行家希望能夠適當?shù)胤潘尚刨J規(guī)模的控制。通過差別化的準備金政策使銀行能夠擁有更多的可供調(diào)配的信貸資金，包括適當?shù)靥岣卟涣假J款的容忍度，降低實體經(jīng)濟融資成本就包含在里邊。

民生銀行行長洪崎表示，在商業(yè)模式上，民生銀行對公司業(yè)務(wù)進行了事業(yè)部改革，尤其是對以房地產(chǎn)為代表的輕周期行業(yè)進行事業(yè)部改革，以保持在市場中間的專業(yè)化。