文│趙曉 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)委員會(huì)專家委員

如果從改革周期的維度來(lái)判斷，未來(lái)五年，特別是未來(lái)兩年會(huì)有明顯的寬松、開(kāi)明趨勢(shì)，這里面隱含著許多的變化和機(jī)會(huì)；如果從增長(zhǎng)周期的維度來(lái)判斷，則中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復(fù)蘇之上升態(tài)勢(shì)，未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，進(jìn)而邁向新的大國(guó)崛起臺(tái)階，一舉超越美國(guó)成為世界最大經(jīng)濟(jì)體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來(lái)判斷，則一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來(lái)臨，無(wú)論增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局、政策趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

三大變化下的次高增長(zhǎng)

一個(gè)大的趨勢(shì)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從10%波動(dòng)大的“超高增長(zhǎng)”進(jìn)入“七上八下”的“次高增長(zhǎng)”以及顛簸小的“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，房地產(chǎn)則從超高增長(zhǎng)變?yōu)橹械退僭鲩L(zhǎng)。

過(guò)去30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)接近10%，尤其2000-2010年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)甚至超過(guò)了10%。這是典型的超高速增長(zhǎng)！用世界銀行的評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō)，就是在人類歷史上，還從來(lái)沒(méi)有如此多的人口，在如此長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)過(guò)如此快速的持續(xù)增長(zhǎng)。但是展望從現(xiàn)在到2020年未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)將告別10%上下的超高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“七上八下”的次高增長(zhǎng)。

趙曉認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過(guò)去，而供大于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，并且將主導(dǎo)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)：“賣方市場(chǎng)”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場(chǎng)”格局。

有三個(gè)因素發(fā)生了變化：其一是中國(guó)人口周期的變化，進(jìn)而必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化。人口周期變化所帶來(lái)的增長(zhǎng)臺(tái)階的跳水，在幾乎所有國(guó)家都發(fā)生過(guò)，在中國(guó)也不會(huì)例外。進(jìn)入2010年后，中國(guó)從“人口紅利”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“人口負(fù)債”，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則從“勞動(dòng)力無(wú)限供給”時(shí)代進(jìn)入到勞動(dòng)力相對(duì)緊張進(jìn)而勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然由此告別“超高增長(zhǎng)”，進(jìn)而進(jìn)入按勞動(dòng)力約束下的“次高增長(zhǎng)”。

此外房車主導(dǎo)的重化工業(yè)增長(zhǎng)將風(fēng)光不再。2000-2010年，中國(guó)的房屋年銷售從100萬(wàn)套增長(zhǎng)到1000萬(wàn)套，汽車年產(chǎn)量則從200萬(wàn)輛增長(zhǎng)到2000萬(wàn)輛，房和車十年都分別增長(zhǎng)了十倍，年復(fù)合增長(zhǎng)在20%以上。但展望2020年的未來(lái)十年增長(zhǎng)，房、車均能再增長(zhǎng)一倍就不錯(cuò)，如此年復(fù)合增長(zhǎng)率將急劇滑落到5-7%的地步，甚至不及同時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)速度。2012年還有兩個(gè)重要?dú)v史性時(shí)刻：鋼鐵生產(chǎn)十年增長(zhǎng)最低，而服務(wù)業(yè)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)比重第一次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)數(shù)據(jù)透示出中國(guó)重化工業(yè)增長(zhǎng)已走向衰落，房、車將淡出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)發(fā)動(dòng)機(jī)將熄火。

同時(shí)，中國(guó)政府對(duì)于增長(zhǎng)速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化?，F(xiàn)在無(wú)論是政府還是社會(huì)更看重的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、社會(huì)和諧、生態(tài)保護(hù)以及公平公義等。同時(shí)，由于就業(yè)壓力的降低，政府也不再需要以刺激政策來(lái)維持經(jīng)濟(jì)超高增長(zhǎng)。一個(gè)明顯的政策信號(hào)就是，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的經(jīng)濟(jì)工作最終目標(biāo)已由過(guò)去的“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”這一元目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定”的二元目標(biāo)。在缺乏政策強(qiáng)力推動(dòng)的前提下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)然只能在“七上八下”的自然增長(zhǎng)軌道中。

中國(guó)本質(zhì)上仍沒(méi)有脫離青春期階段，因此未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力仍然是強(qiáng)勁的。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)告別了最壞的時(shí)期。如果全球經(jīng)濟(jì)向好，中國(guó)的進(jìn)出口也將進(jìn)一步回暖。從國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，政府動(dòng)力不會(huì)衰減，而市場(chǎng)動(dòng)力在復(fù)蘇，因此，我們判斷2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將重回8%的增長(zhǎng)軌道，而2020年前大多數(shù)年份中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可望在“七上八下”的軌道上運(yùn)行。

剛需已無(wú)法撬動(dòng)房地產(chǎn)

從增長(zhǎng)的波動(dòng)來(lái)看，我們判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將告別大起大落的階段，轉(zhuǎn)而進(jìn)入到“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”階段?！捌呱习讼隆钡脑鏊俾龁?？據(jù)英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志中國(guó)專欄的預(yù)測(cè)文章，如果未來(lái)十年美國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)2.5%同時(shí)物價(jià)年均增長(zhǎng)1.5%，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠保持年均增長(zhǎng)7.75%同時(shí)物價(jià)上漲控制在年均4%，人民幣年升值控制在3%，到2016年的時(shí)候中國(guó)按照購(gòu)買力平價(jià)計(jì)算的經(jīng)濟(jì)總量將第一次超過(guò)美國(guó)，而到2018年的時(shí)候，即便按官方匯率計(jì)算中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量也將超過(guò)美國(guó)。

另?yè)?jù)假設(shè)，未來(lái)十年中國(guó)的年均增長(zhǎng)只有7%，那么到2020年的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量也將增長(zhǎng)一倍，約相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的64%，日本經(jīng)濟(jì)總量的2倍，德國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的3倍以及英國(guó)、法國(guó)、印度、巴西等國(guó)的各4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未來(lái)十年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)仍是一個(gè)美好增長(zhǎng)的季節(jié)，甚至是一個(gè)更美的季節(jié)，但又是一個(gè)明顯不一樣的季節(jié)！

在這樣一個(gè)新的季節(jié)中，房地產(chǎn)多年的“賣方市場(chǎng)”變成“買方市場(chǎng)”更為確定。中國(guó)未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過(guò)去，而供大于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，并且將主導(dǎo)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)。

據(jù)“城鎮(zhèn)化需求預(yù)測(cè)模型”測(cè)算，到2020年需新建住房面積將增長(zhǎng)到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國(guó)的住房需求仍將不斷增長(zhǎng)，伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國(guó)的住房需求才會(huì)正式進(jìn)入下降期。但問(wèn)題在于，需求增長(zhǎng)的同時(shí)，供應(yīng)增長(zhǎng)更快，導(dǎo)致供求關(guān)系從供不應(yīng)求的“賣方市場(chǎng)”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場(chǎng)”格局。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米（2010年實(shí)際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設(shè)2009-2011年新開(kāi)工面積在2012-2014年竣工，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來(lái)自市場(chǎng)的供求可以說(shuō)基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)”、“城區(qū)擴(kuò)大”以及“小產(chǎn)權(quán)房”等大量非市場(chǎng)性供應(yīng)，將這些非正常供應(yīng)加入到整個(gè)供應(yīng)后，中國(guó)的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)格局將明顯轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。

城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無(wú)法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢(shì)。未來(lái)10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，降幅達(dá)5-20%。可見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無(wú)法撬動(dòng)，更難以推動(dòng)全國(guó)住宅銷量的持續(xù)快速增長(zhǎng)。

當(dāng)前，全國(guó)住宅庫(kù)存積壓已達(dá)3億平方米。2012-2014年住宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到2017年，中國(guó)住宅市場(chǎng)才能重新恢復(fù)供求平衡，但好景不長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來(lái)中長(zhǎng)期總體判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由熱鬧浮躁的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場(chǎng)，不僅黃金增長(zhǎng)年代就連白銀增長(zhǎng)年代也將一去不復(fù)返。

另?yè)?jù)行業(yè)預(yù)判，2012年全國(guó)新增商品房住宅需求為10億平米，預(yù)計(jì)2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國(guó)全部新增商品住宅需求約120億平米，如此十年內(nèi)中國(guó)商品住宅需求的年復(fù)合增長(zhǎng)率將滑落至5%以內(nèi)，完全無(wú)法比肩過(guò)去十年年均20%以上的增長(zhǎng)！從結(jié)構(gòu)上看，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過(guò)剛需客戶（55%的現(xiàn)有城市居民家庭住房面積仍低于30平米）。開(kāi)發(fā)商及其他相關(guān)利益主體當(dāng)不可不把握住節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的迅速變化。

機(jī)會(huì)屬于趨勢(shì)把握者

就政策趨勢(shì)而言，政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會(huì)松手，房地產(chǎn)調(diào)控將從以往的再三失敗走向成功。

過(guò)去十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎年年都“療效”不佳，但展望未來(lái)，政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會(huì)松手，房地產(chǎn)調(diào)控將從一而再再而三的失敗走向成功。炒作房?jī)r(jià)暴漲、惡賭政府沒(méi)戲的朋友這次要小心了。

眾所周知，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都決定著下年度的政策走向，而新一屆政府開(kāi)局之年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不僅關(guān)乎下年，甚至關(guān)乎整個(gè)新班子對(duì)于未來(lái)中長(zhǎng)期的政策思路，無(wú)疑更加重要！2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就是如此重要的一次會(huì)議，這次會(huì)議有許多重要信號(hào)傳遞出來(lái)，而對(duì)于舉世關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)議只有一句話——“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”！

但這句話足以印證我們事先的猜測(cè)：本屆政府將不會(huì)再允許房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也不會(huì)允許房地產(chǎn)價(jià)格再度失控。

道理非常簡(jiǎn)單：鐘擺不能一直往一個(gè)方向擺，一旦擺到頭必然要往回?cái)[。上屆政府提出過(guò)許多好的理念，也做了許多好事，但在兩件事情上卻未免飽受詬病。一是改革的停滯甚至在許多方面出現(xiàn)了倒退，引發(fā)諸多不滿。因此，重啟改革乃是必然。二是房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)在過(guò)去十年突飛猛進(jìn)，但房?jī)r(jià)暴漲、十年調(diào)控?zé)o果也引發(fā)了社會(huì)各界的深深失望，房地產(chǎn)收益分配的不平衡更是引發(fā)了社會(huì)中下層的憤怒，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為引爆中國(guó)社會(huì)沖突與震蕩火山的最大導(dǎo)火索。18大報(bào)告145處提到“人民”，顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓(xùn)，真正落實(shí)以民為本的執(zhí)政理念，方能繼往開(kāi)來(lái)。

而新一屆政府想要在民生上重樹(shù)威信，第一無(wú)疑就要拿房地產(chǎn)來(lái)開(kāi)刀，在上屆政府無(wú)果的房地產(chǎn)調(diào)控上結(jié)一個(gè)大大的果子，方令百姓舒暢、方顯英雄本色！如此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才要“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”！再考慮到前面討論的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局與增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的變化，也就是說(shuō)天時(shí)已變，政府尋求房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)、社會(huì)更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，到今天終于完全可以落地實(shí)現(xiàn)。

在上述趨勢(shì)主導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)格局、產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)必然出現(xiàn)分化，“分化”必成為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要關(guān)鍵詞。如果以10年為一個(gè)時(shí)代的度量尺碼，下一個(gè)時(shí)代將是特別值得期待的時(shí)代。誰(shuí)將成為下一個(gè)時(shí)代的弄潮兒？只有那些善于把握趨勢(shì)并勇于改革創(chuàng)新的人士！