文│本刊記者 方帥

《老年人權(quán)益保障法修訂草案》去年12月份已提交全國人大常委會審議，審議通過后將正式頒布，其中單設(shè)了老年“宜居環(huán)境”一章；由住建部、國土部、財政部、國家發(fā)改委等八部委聯(lián)合會簽的扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，今年上半年將會發(fā)布，有關(guān)土地、財稅等扶持政策都將在今年亮相。

與此同時，一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也將陸續(xù)面世。由住建部主持編制的《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》將于全國兩會后正式發(fā)布；由中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會主持編制的《中國老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系》也將于半年后成形。

上述這些政策層面的消息，不僅將為地方政府扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)指明政策方向，也將為社會企業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)提供參照標(biāo)準(zhǔn)。對于緩解當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場魚龍混雜的局面及發(fā)展困局或有助益。

全面扶持

養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的載體，近三年內(nèi)成為各路社會資本競相追逐的新領(lǐng)域之一。

雖然以養(yǎng)老為概念“圈地”者甚眾，但越來越多的地產(chǎn)商和其他投資商，從轉(zhuǎn)型增加持有物業(yè)面積、發(fā)展未來良性業(yè)務(wù)板塊的角度，開始理性地審視和謀劃進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)這個新興領(lǐng)域。

全國老齡委辦公室黨組成員、副主任朱勇透露，于2006年底啟動修訂的《老年人權(quán)益保障法》，已提交全國人大常委會審議，預(yù)計(jì)全國兩會期間審議完就會通過。

全國老齡委辦公室參與了《老年人權(quán)益保障法》的修訂，在全國老齡委辦公室的推動下，修訂草案單設(shè)了老年“宜居環(huán)境”一章。

老年宜居環(huán)境這一章大體有四個內(nèi)容：第一，要求在城鄉(xiāng)建設(shè)或者社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的時候，要考慮老年人的特殊需要；第二，要求制定完善的標(biāo)準(zhǔn)體系，在老年宜居社區(qū)建設(shè)過程當(dāng)中應(yīng)該有標(biāo)準(zhǔn)可依；第三，在施工階段要監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，不要有了標(biāo)準(zhǔn)另搞一套；第四，要在全國進(jìn)行老年友好城市建設(shè)和老年宜居建設(shè)試點(diǎn)。

另外，由住建部標(biāo)準(zhǔn)定額司主持編制的《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》也有望于年內(nèi)發(fā)布。該規(guī)范對于養(yǎng)老設(shè)施建筑（包括生活居住用房、生活保障用房、休閑健身活動用房、文化學(xué)習(xí)用房、醫(yī)療保健用房、管理服務(wù)用房等）的設(shè)計(jì)、使用、安全防護(hù)設(shè)備等方面都做了詳細(xì)規(guī)定。

該規(guī)范出臺后，住建部將會選擇一些項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，對符合規(guī)范的項(xiàng)目將會授牌認(rèn)證。獲得授牌的項(xiàng)目將可申請國家出臺的相關(guān)扶持優(yōu)惠政策，地方政府也可據(jù)此規(guī)范給企業(yè)提供優(yōu)惠政策。由此，在一定程度上，可緩解當(dāng)前“真正做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)得不到政策支持、地方政府怕項(xiàng)目名不副實(shí)而不敢給政策”的尷尬困局。

此外，由中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院合作編制的《中國老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系》也已啟動。據(jù)編制該體系的負(fù)責(zé)人中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院副研究員馮衛(wèi)向記者透露，該行業(yè)體系的編制力爭用時半年，出臺前將率先制定《老年宜居社區(qū)（基地）基本要求》和《老年宜居社區(qū)（基地）評價指南》兩項(xiàng)聯(lián)盟級別的標(biāo)準(zhǔn)，在一些會員單位中開展試點(diǎn)。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年宜居養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席牟坤林介紹，聯(lián)盟將在2015年以前，在全國打造30個養(yǎng)老基地項(xiàng)目，作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行試點(diǎn)和示范。

“9073”格局將變

據(jù)接近政策決策層的消息人士透露，“十一五”期間提出的“9073”養(yǎng)老服務(wù)格局，也有可能在今年兩會之后進(jìn)行調(diào)整。方向是適當(dāng)加大老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例。

所謂“9073”養(yǎng)老服務(wù)格局，即90%的老人居家或社區(qū)養(yǎng)老，7%的老人接受社區(qū)日間照料和托老服務(wù)，3%的老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

“大家都在反對‘9073’，如果繼續(xù)這樣定調(diào)，下一步發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就沒法走。”上述消息人士分析，建立在多子女條件下的傳統(tǒng)家庭照料養(yǎng)老模式，隨著我國獨(dú)生子女父母成為新增老年人的主體，子女的負(fù)擔(dān)能力和老年人的養(yǎng)老觀念都已經(jīng)悄然發(fā)生了改變。

與此同時，隨著老齡化社會的來臨，老齡人口的絕對數(shù)量和比例將大大提高?！爸袊淆g事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報”顯示，2012年底，中國60歲以上的老人已經(jīng)到了2億，2049年中國老齡化的人口將達(dá)到峰值，4.8億，占到中國總?cè)丝诘?/3，超過發(fā)達(dá)國家老年人口的總和。由此不僅會帶來我國低成本勞動力的優(yōu)勢丟失，還將給社會醫(yī)療保障系統(tǒng)和其他福利制度造成巨大的財政壓力。

2013年三大養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策

而發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被認(rèn)為是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的內(nèi)生增長動力?！袄夏耆舜婵钫己艽蟊壤?，是撬動內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的重要部分。相關(guān)部委都認(rèn)為這是個新興的內(nèi)需型的拉動產(chǎn)業(yè)，既解決民生問題，又解決經(jīng)濟(jì)問題，又是提升內(nèi)需的引擎，所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊是需要開放的?！鄙鲜鱿⑷耸勘硎?。

在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生看來，“7%社區(qū)養(yǎng)老、3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”將難以滿足養(yǎng)老需求，適當(dāng)?shù)丶哟髾C(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例是必然趨勢。

聶梅生建議，加大機(jī)構(gòu)養(yǎng)老規(guī)模，政府在養(yǎng)老扶持政策上應(yīng)該同等對待。

“首先應(yīng)厘清什么模式是真正做養(yǎng)老？不能把養(yǎng)老作為一個元素、一個由頭，往旅游、度假項(xiàng)目里攙和。這樣的做法沒有出路，很多企業(yè)還是希望把房子賣了而不是持有，就又走回房地產(chǎn)的老路了?！甭櫭飞J(rèn)為，必須厘清項(xiàng)目，然后給予相關(guān)政策扶持。

記者了解到，除了相關(guān)部委和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)對于“9073”的養(yǎng)老服務(wù)格局主張調(diào)整外，民間人士也早有呼吁。

在2011年上海市人大代表一次專題調(diào)研總結(jié)交流座談會上，就有代表提交了一份“發(fā)揮社會制度優(yōu)勢，深化養(yǎng)老工作格局”的調(diào)研報告，建議轉(zhuǎn)換思路，適時對“9073”的養(yǎng)老服務(wù)格局進(jìn)行調(diào)整。

此外，有消息透露，近期《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中相關(guān)的“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)規(guī)劃，也有可能要做調(diào)整。

市場化提速

調(diào)整“9073”的養(yǎng)老服務(wù)格局，意味著民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)的空間會增大。

為了積極引導(dǎo)民營資本和吸收國外資金投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我國“十二五”規(guī)劃明確強(qiáng)調(diào)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅收、金融、信貸、投資等系列政策扶持。國務(wù)院辦公廳于2011年年底印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》，也明確提出“積極探索采取直接補(bǔ)助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施”。

大力發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，已經(jīng)越來越成為共識。很多城市都提出了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)投入或準(zhǔn)備投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)大潮中。一大批險資企業(yè)，也紛紛拋出了投資養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的大手筆。繼泰康人壽、新華保險、合眾人壽等之后，中國平安的總投資170億元、總面積達(dá)150萬平方米的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，剛剛落地浙江桐鄉(xiāng)。

但是，運(yùn)營模式不清、回報周期太長、缺乏政策扶持、空置率太高、土地價格高等等問題，成為當(dāng)前已經(jīng)投入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)遇到的通病和亟待突破的瓶頸。其中，對于土地優(yōu)惠政策的呼聲甚高。

五行創(chuàng)展投資控股有限公司董事長楊德會對此深有感觸。該公司在廣西投建的“中國樂養(yǎng)城”項(xiàng)目，是中國第一個被確定為“全國老年宜居養(yǎng)生示范基地”的項(xiàng)目。但是在操作的過程中遇到了“很多始料未及的困難”。

楊德會說，困難之一就是政府優(yōu)惠政策方面?！梆B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為民生工程，國家雖然鼓勵，但沒有出臺具體的措施和辦法。企業(yè)在融資、財政、稅收等多個方面與地方政府溝通上有障礙?！?/p>

他特別提到，受限于土地指標(biāo)的限制，其公司雖然已經(jīng)完成了3150畝的前期征地工作，但在具體項(xiàng)目運(yùn)行過程中，卻只解決了70畝土地指標(biāo)的問題，因此項(xiàng)目進(jìn)展大為受限。

記者了解到，對于土地政策的傾斜問題，也是很多有志于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)共性呼吁的問題。

在即將出臺的《老年人權(quán)益保障法》中，在土地政策方面，要求地方各級政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比例及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地及所需物資。

在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》中，也明確要求各級政府，應(yīng)將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學(xué)布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。

但是光有政策框架，沒有具體政策實(shí)施細(xì)則，政策的精神很難真正落地。即便是八個部委聯(lián)合會簽的扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策出臺后，具體的實(shí)施還是要看各地政府的重視程度。指導(dǎo)性的政策的落實(shí)需要地方積極制定細(xì)則配合。

值得注意的是，地方城市在制定扶持社會企業(yè)參與養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的用地政策上，已經(jīng)有落地的跡象。在2012年10月12日召開的第十二次北京市民政會議上，北京市副市長丁向陽表示，北京市將通過政策扶持、制度規(guī)范、資金引導(dǎo)、獎勵督導(dǎo)等手段吸引民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，制定出臺土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、資金補(bǔ)貼、信貸支持、市場準(zhǔn)入等綜合配套優(yōu)惠政策、措施。計(jì)劃2013年在平谷區(qū)和昌平區(qū)，挑選一部分區(qū)位條件適宜、符合養(yǎng)老用地建設(shè)要求的優(yōu)質(zhì)地塊，用于供社會力量建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地供應(yīng)試點(diǎn)。

記者獲悉，很多企業(yè)對于北京市的上述消息頗為關(guān)注。但是他們認(rèn)為土地獲取不應(yīng)該通過招拍掛，也不愿意劃撥獲取土地，而更愿意以土地協(xié)議出讓參與，給予一定的地價折扣。

對此，聶梅生的分析為，企業(yè)出于資產(chǎn)增值的需求，不愿意接受劃撥土地?！皠潛懿凰阗Y產(chǎn)，裝不到企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表里，還有諸多限制?！?/p>

此外，針對社會上關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)存在巨大利潤空間”的說法，聶梅生并不贊同。她表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報期大約在12年左右，利潤率能夠達(dá)到8%，就是非常好的了，不是急功近利的事情，很多企業(yè)都不敢做。

“9073”格局據(jù)“中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報”顯示，2012年底，中國60歲以上的老人已經(jīng)到了2億，2049年中國老齡化的人口將達(dá)到峰值，4.8億，占到中國總?cè)丝诘?/3，超過發(fā)達(dá)國家老年人口的總和。隨著老齡化社會的來臨，當(dāng)前“9073”養(yǎng)老服務(wù)格局必將調(diào)整。

她認(rèn)為，企業(yè)可以采取“自己各管一段”的模式來解決投資回報周期長的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以只做到物業(yè)建成就退出，獲得15%左右的投資回報率；后面由另一家企業(yè)買斷，可以是基金，也可以是保險公司，長期持有和經(jīng)營，能夠有8%左右的利潤率。房地產(chǎn)企業(yè)想?yún)⑴c后期運(yùn)營，可以參股。

聶梅生認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念并不標(biāo)準(zhǔn)，容易讓業(yè)界形成“輕服務(wù)重地產(chǎn)”的誤區(qū)，“養(yǎng)老住區(qū)”或者“老年住區(qū)”的提法更為合適。對于養(yǎng)老住區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的認(rèn)證比開發(fā)系統(tǒng)的認(rèn)證更為重要。