苑 偉

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

土地定級是根據(jù)城市土地的經(jīng)濟、自然兩方面的屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城市土地使用價值進行綜合分析，揭示城市內(nèi)部土地質(zhì)量的地域分異的過程。基準(zhǔn)地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。土地級別和基準(zhǔn)地價應(yīng)定期更新。

本文對城市地價動態(tài)監(jiān)測和動態(tài)更新信息系統(tǒng)在城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新中的應(yīng)用進行了較為詳細(xì)的介紹。

1 GIS在地價動態(tài)監(jiān)測管理信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

1.1 地理信息系統(tǒng)簡介

地理信息系統(tǒng)(Geographic Information System，GIS)，是一種為了獲取、存取、檢索、分析和顯示空間定位數(shù)據(jù)而建立的計算機化的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，它對于空間數(shù)據(jù)有強大的分析處理功能，主要的研究內(nèi)容包括:數(shù)據(jù)的獲取、數(shù)據(jù)的存儲與管理、空間分析和數(shù)據(jù)的顯示和輸出。

1.2 系統(tǒng)的功能模塊設(shè)計

根據(jù)應(yīng)用目的和使用場合的不同，天津市地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)設(shè)計成“天津市地價監(jiān)測信息管理系統(tǒng)”和“天津市地價監(jiān)測分析與管理信息系統(tǒng)”兩個層次，“天津市地價監(jiān)測信息管理系統(tǒng)”的服務(wù)對象為地價管理部門的工作人員，而“天津市地價監(jiān)測分析與管理信息系統(tǒng)”是面向從事天津市地價指數(shù)分析的技術(shù)人員，后者是前者的技術(shù)與數(shù)據(jù)支撐，本文只對“天津市地價監(jiān)測分析與管理信息系統(tǒng)”進行說明。

天津市地價監(jiān)測分析與管理信息系統(tǒng)除了包含安全管理、數(shù)據(jù)庫管理、信息查詢、統(tǒng)計分析、產(chǎn)品輸出等常規(guī)的功能模塊外，還重點設(shè)置有空間信息處理和地價信息專題分析等專題功能模塊。

1.3 系統(tǒng)的功能

系統(tǒng)功能包括兩個方面:1)管理地價監(jiān)測點，即進行輸入、存儲、查詢和傳輸?shù)裙ぷ?，同時及時更新相關(guān)資料，實現(xiàn)對地價監(jiān)測點的動態(tài)管理。2)地價監(jiān)測資料的分析和應(yīng)用，即通過對地價監(jiān)測點資料的空間統(tǒng)計、分析與建模，進行天津市地價的時空分析;編制地價指數(shù);實現(xiàn)天津市基準(zhǔn)地價的更新。

2 GIS在土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新中的應(yīng)用

2.1 基于GIS的土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線

主要的技術(shù)路線包括以下幾個步驟(見圖1):

1)建立地價動態(tài)監(jiān)測點體系。確定城市地價監(jiān)測點，由政府委托專業(yè)估價人員對選定監(jiān)測點地價進行定期的評估，并將這些地價信息傳輸?shù)綌?shù)據(jù)庫中。

圖1 土地級別調(diào)整技術(shù)流程框圖

2)通過地價空間插值分析將點地價擴展到面狀空間。在建立半方差函數(shù)擬合模型的基礎(chǔ)上，采用反距離權(quán)重法(IDW)和Kriging技術(shù)，進行空間局部插值。以城市規(guī)劃街坊為基礎(chǔ)地理單元，將點地價擴展到面狀空間。

3)地價等值線和等值面提取。對內(nèi)插計算得到的原始地價陣列進行移動平均。在平均以后的地價陣列中提取地價等值線，并通過拓?fù)涮幚恚傻貎r等值面，展現(xiàn)地價水平空間分異的基本格局。

4)依據(jù)單元地價面積頻率變化趨勢圖，選取空間分布出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化的地價值作為級別劃分的界限，對空間相鄰、地價相近(地價差值≤30%)的單元歸并，生成較大的區(qū)段，進一步歸并后，形成土地級別的基本形態(tài)。

5)確定劃分級別的地價指標(biāo)值并據(jù)此確定各土地級別界線的基本走向，兼顧規(guī)劃控制、用地條件、建筑類型等方面的差別而導(dǎo)致的地價分布異常情況。遵循《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中關(guān)于土地級別界線確定的基本原則，確定以現(xiàn)狀地物為標(biāo)志的級別界線，通過現(xiàn)場查勘，確定商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的土地級別和級別界線。

6)依各級別內(nèi)地價單元的平均值確定該級別的基準(zhǔn)地價。

7)通過市場交易地價對基準(zhǔn)地價的修正驗證結(jié)果微調(diào)級別基準(zhǔn)地價值。

2.2 地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)在天津市土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新中的應(yīng)用

遵循前述土地級別調(diào)整的技術(shù)路線，對天津市外環(huán)線以內(nèi)334km2的評價區(qū)以20m×20m劃分地價空間插值單元，通過空間插值、區(qū)域計算、區(qū)段劃分、區(qū)域統(tǒng)計分析、空間歸并、劃分級別、級別確定等技術(shù)環(huán)節(jié)，最終形成新的土地級別圖。

其中商業(yè)用地10級，劃分1071個地價定級單元，級別位序調(diào)整289片，總面積131.7km2，占工作區(qū)面積39%;居住用地10級，劃分452個地價定級單元，級別位序調(diào)整72片，總面積59.81km2，占工作區(qū)面積18%;工業(yè)用地8級，劃分87個地價定級單元，級別位序調(diào)整5片，總面積9.67km2，占工作區(qū)面積3%。

天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新以地價動態(tài)監(jiān)測管理信息系統(tǒng)地價空間分析計算結(jié)果為基礎(chǔ)，輔助多種因素比較修正，最終確定了商業(yè)、居住、工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(見表1)。

表1 2006年天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價表 元/m2

3 評價

3.1 建立了統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

按照地價信息處理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求，借助地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，把歷年天津市地價監(jiān)測點評估結(jié)果和市場交易地價資料輸入計算機，進行矢量化處理，實現(xiàn)對信息的安全、可靠、快速的分類存貯和科學(xué)管理。在系統(tǒng)中可以方便地實現(xiàn)地價信息的動態(tài)更新，并以動態(tài)更新的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)系統(tǒng)的信息查詢和分析功能。

3.2 能夠提供高效的空間信息查詢服務(wù)

以數(shù)字地圖為背景，應(yīng)用GIS技術(shù)，實現(xiàn)了各類地價信息的可視化顯示，能夠快速、靈活地以圖、文方式提供各類地價信息的多種查詢服務(wù)，為政府制定相關(guān)政策法規(guī)及時提供依據(jù)。

3.3 提供科學(xué)、快速的地價動態(tài)監(jiān)測分析服務(wù)

通過選取合理的內(nèi)插方法把監(jiān)測點地價擴展到面狀空間，運用區(qū)域統(tǒng)計分析技術(shù)對地價的空間分布規(guī)律進行分析，進而通過土地級別自動劃分功能自動生成土地級別，并可在系統(tǒng)中對生成的結(jié)果進行人工干預(yù)，這一系列的過程都可以在系統(tǒng)中完成，使土地級別和基準(zhǔn)地價更新工作建立在嚴(yán)密的科學(xué)方法之上，并能夠保證工作的及時完成，使結(jié)果更有現(xiàn)勢性。

總之，原來每次土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新將是一個時間長、投入人力多的工作。先進的地理信息技術(shù)是提高研究成果科學(xué)水平的重要手段，不僅提高了數(shù)據(jù)分析計算的精度，而且可以將地價信息的時序變化分析和空間分析過程有機結(jié)合，將地價動態(tài)監(jiān)測信息管理工作與土地定級和基準(zhǔn)地價評估工作有機結(jié)合。通過實現(xiàn)地價動態(tài)監(jiān)測信息處理過程的數(shù)字化、可視化和智能化管理，極大地提高了研究成果的科學(xué)性和現(xiàn)勢性，提高工作效率，降低研究成本，并為今后地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)研究成果的應(yīng)用和持續(xù)改進奠定了基礎(chǔ)平臺。

［1］中華人民共和國國土資源部.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程［S］.

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［5］嚴(yán) 星，林增杰.城市地產(chǎn)評估(上冊)［M］.北京:中國人民大學(xué)出版社，1994.