田 磊

（中國海洋大學經濟學院，山東 青島 266100）

房地產項目開發(fā)主要包括前期決策、設計、施工、竣工等主要階段，實踐證明，決定項目成本最主要階段是在項目決策和設計階段。

一、房地產項目開發(fā)各階段成本控制

（一）項目決策階段成本控制

項目決策階段是成本控制的起點，從項目目標的制定開始，所有策劃的結果均影響了以后項目成本控制的走向，理應給予特別關注。項目決策階段的成本控制包括：一是決策階段工作產生成本的控制。一般由企業(yè)策劃部門或專業(yè)策劃公司進行決策階段工作，該階段成本相對固定，可根據(jù)歷史經驗予以考慮。二是決策工作對項目后續(xù)階段開發(fā)成本的影響。從這個角度講，決策階段是整個項目開發(fā)的靈魂。一旦方案確定，將決定項目的各項經濟指標和運作手段。

（二 ）項目設計階段成本控制

資料表明， 在基礎設計階段， 影響項目投資的可能性為95%～75%；在技術設計階段，可能性為75%～35%；在施工圖設計階段， 可能性則為35%～5%。由此可見，設計階段是房地產開發(fā)項目成本控制的關鍵，實踐證明，進行成本控制愈早愈好。設計階段的工作由于其專業(yè)性強、可選擇的方案多、可選擇的材料設備品種多等特點，大體有限額設計、標準化模塊設計、價值工程設計三種設計類型可以較好地控制項目費用，但這三種設計類型各有優(yōu)缺點。最理想的就是三類設計靈活組合，各取優(yōu)點，利用價值工程分析、研判；開發(fā)經典系列化的標準設計模塊；使用設計限額進行定額更新，并不斷地進行技術更新，從根本上解決設計費用控制難題。同時，采購策略也應是此階段費用控制的關鍵。當前，最優(yōu)的采購策略是進行規(guī)模采購（集中采購），與供應商簽訂長期戰(zhàn)略伙伴協(xié)議，互利互惠，用社會效益、規(guī)模效益贏取經濟效益。

（三）項目施工階段成本控制

房地產開發(fā)項目在建設階段的成本控制，主要通過選擇合適的施工單位。在保證質量、進度、安全的情況下，充分利用各種經濟措施、合同措施、技術措施和組織措施把項目的成本控制在工程預算范圍內，力求在滿足設計的要求下最大程度的節(jié)約成本。一般可采取設定成本控制目標，建立成本考核制度、方法和考核體系，全程跟蹤項目施工。重點是對工程變更給予嚴格把關；對于設計變更尤其要審核其必要性、經濟性、合理性；對變更落實情況進行及時的跟蹤檢查。可鼓勵施工單位應用新材料、新工藝，在保證質量、進度的前提下，節(jié)省成本部分可按比例用于對施工方的獎勵。

（四）項目竣工階段費用控制。

竣工決算審核是工程成本控制的重要階段，一般委托誠信和較高專業(yè)水準的造價咨詢公司進行，一般應注意：竣工決算資料一定要完整、準確，尤其是對竣工圖紙和變更單的審核，防止承包商在竣工圖中僅反映工程量核增部分，而遺漏核減部分。應在充分理解招標范圍、投標報價模式、計價口徑和有關合同條款的前提下進行審核，同時對工程變更簽證是否清晰合理進行審核，對復雜項目，可要求在現(xiàn)場踏勘后進行決算審核。

二、房地產項目全過程成本控制措施

（一）全面預算控制

房地產開發(fā)項目預算本身就是一個決策過程、計劃過程和執(zhí)行過程的完整體系，全面預算實質上就是用來計劃項目期間全部經濟活動及成果的事前成本控制。有計劃地推行全面預算控制，是實施成本控制，強化財務管理，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，而進行的一項建設性任務，是企業(yè)適應市場經濟發(fā)展的必然選擇。房地產開發(fā)項目要實現(xiàn)利潤目標，必須要把預算控制放在首要地位。

（二）目標成本控制

房地產開發(fā)項目的目標成本是目標成本控制的對象和目標，房地產目標成本控制是達到和實現(xiàn)目標成本的重要手段和方法。缺乏目標成本的制定和控制，項目目標成本便難以實現(xiàn)。目標成本是在項目各階段，根據(jù)現(xiàn)有信息所指定的項目開發(fā)成本。是項目開發(fā)成本控制的依據(jù)，目標成本是發(fā)展的，是時刻在發(fā)生變化的。而項目初始階段的目標成本是編制成本責任考核的基礎文件，用它來指導、規(guī)劃和控制成本的發(fā)生和費用的支出，才能夠達到提高資本增值效益的目的。目標成本控制是一種有效地降低成本、提高盈利的手段，是一種科學的現(xiàn)代成本經營方法。

（三）成本控制費用控制

房地產開發(fā)項目管理很大部分是房地產公司管理內容的濃縮，要控制成本開支，一方面要控制崗位人員數(shù)量，選配精干人員負責，保證項目管理工作正常開展。同時避免不加考慮的壓縮人員，致使項目運行失控。另一方面，針對各個管理崗位完善崗位責任制，明確管理程序和管理要求，同時制定相應的考評和獎懲規(guī)定，使整個管理工作能夠按程序、按時間，確保有責任人去保質保量地完成規(guī)定管理工作。

（四）責任考核制度

房地產企業(yè)應該站在經營成本控制的層面，實行全員、全過程成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的最有效的途徑，因為房地產項目的成本控制需要項目所需人才的通力配合，只有項目中每個人都是成本控制主體，人人有成本考核目標，才能夠實現(xiàn)成本控制總目標，才能把握住成本控制的根源和實質。落實責任考核制度，重要的是要依據(jù)成本責任劃分，確定成本責任主體，制定相應考核制度，成立專門評價部門，明確企業(yè)和項目部門在成本控制中的責任和考核重點，通過對成本指標目標確定和對履行情況的監(jiān)督和考核，保證成本控制工作的流暢和合理性。對于降低成本的建議意見，要及時予以獎勵，讓組織每位成員的收入與其成本責任履行情況相關聯(lián)，從而充分調動組織每個人積極履行成本控制職責。

三、結語

總之，隨著我國經濟社會的高度發(fā)展，只有認真學習借鑒國外先進管理經驗，學習運用先進的成本控制方法，根據(jù)項目實際有效選擇成本控制措施，才能夠更好地完成成本控制目標，提高項目的經濟效益。

[1] 李智高.對工程總承包項目費用控制的探討.中國石化，2008，（6）：43 ～44

[2] 紀建悅，許罕多.現(xiàn)代項目成本管理.北京：機械工業(yè)出版社，2009

[3] 盧向南.項目計劃與控制.北京：機械工業(yè)出版社，2011