施建剛，謝 波

（同濟大學 經濟與管理學院，上海 200092）

一、引 言

土地供應是城市住房開發(fā)與供應的前提和基礎，因此，住宅用地供應是政府干預住房市場重要的政策。2003年以來，針對我國住房市場房價上漲過快、漲幅過大和住房供需結構失衡、住房品種失衡等問題，中央政府和各級地方政府頻繁調整住宅用地供應總量對我國住房市場進行宏觀調控與干預。如2004年，為了抑制投機性需求和持續(xù)高漲的房價，國務院發(fā)布了“國八條”和“國十五條”，要求增加中小型住房供給，房屋在購買后滿5年方可上市，并收取交易稅［1］。針對房地產開發(fā)商的囤地行為，2007年國務院頒布《關于加大閑置土地處置力度的通知》，在一定程度上抑制了房地產市場中土地供給量的增長。金融危機發(fā)生后，為了增加保障性住房和中小套型普通商品房供地比例，加快保障性住房建設，抑制房價快速上漲，2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，規(guī)定“申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。據(jù)國土部公布的2010年各地土地供應計劃來看，保障房及中小套型普通商品房用地占比高達76.6%。為了提高住房市場土地政策干預效果，有必要對住宅用地出讓總量影響住房價格的機理和不同時期住宅用地出讓量干預效果進行科學、客觀的評價與分析，從而為政府在瞬息萬變的市場環(huán)境下，靈活地運用住宅用地出讓總量對住房供需和住房價格進行行之有效的宏觀調控。

二、文獻綜述

作為房地產市場調控重要的政策和分析指標，土地供應（地價）和房價之間的關系一直是學術界廣泛關注與研究的問題之一。在土地調控政策對房地產市場的影響作用方面，西方學者主要從政府土地管制與房價關系和土地政策對住房價格的干預效果兩方面來研究。

在政府土地管制與房價之間關系的研究方面，自20世紀80年代后期開始，許多學者著手研究土地供應與住房市場問題。大多認為土地政策會在一定程度上影響住房需求和房價走勢，提出要通過土地規(guī)劃來發(fā)揮土地調控房地產市場的功能，如Pollakowski（1990）和Seon-Hoon Cho等（2003）對美國的研究，Peng and Wheaton（1994）對香港的研究等。Pollakowski通過對美國華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的土地和住宅價格進行的實證研究，發(fā)現(xiàn)土地供給限制對土地價格、住宅價格產生了溢出效應，政府對土地規(guī)劃、利用的限制越嚴格，土地開發(fā)價格和住宅價格上漲速度則越快，此研究證明了土地價格和住宅價格受土地供給變化的影響［2］；Peng and Wheaton（1994）利用1965—1990年香港住房市場數(shù)據(jù)，運用計量經濟模型對土地供給約束的溢出效應進行了實證分析，結果表明：土地供給量變化對地價、住宅價格和住宅供給量都有顯著影響，進一步分析認為，土地供給不足導致住宅供給總量下降，此外，由于購房者對未來土地更加稀缺和住宅租金上漲的預期效應，最終導致土地價格和住宅價格同時上漲［3］；Seon-Hoon Cho等（2003）利用Logit模型對美國5個州的土地利用管制與住宅開發(fā)之間的關系進行實證研究，結果表明：嚴格的土地利用管制導致土地開發(fā)量的減少，從而引起住房價格上漲［4］。

國內學者主要借鑒西方學者的研究方法，并將之運用到解釋我國住房市場土地政策干預效果的實踐中。梁云芳、高鐵梅（2006）通過MTV模型的構建分析了我國商品住宅銷售價格波動的成因，發(fā)現(xiàn)土地交易價格的變動對住宅價格的變動有較大的正的影響［5］。劉洪玉、任榮榮（2007）以北京市為例，通過Granger因果關系模型和多元線性回歸模型的構建和檢驗，發(fā)現(xiàn)政府的土地供應是影響住房價格變化的一個重要因素，當前和之前的土地供應量均對住房價格的變化有著顯著影響，這表明增加土地供應的確是緩解當前房價過快上漲的一個有效措施［6］。黃忠華（2009）等以上海市為例，采用Granger因果關系檢驗和基于預期的房地產價格模型分析土地供應對住房價格的影響，研究結果是：土地供應能通過預期作用對住房價格產生負影響；土地供應對住房價格影響的彈性系數(shù)為-0.01［7］。黃靜、屠梅曾（2009）利用全國29個大中城市1999—2008年的季度面板數(shù)據(jù)，采用非平穩(wěn)面板計量方法，對我國城市房價與地價之間的長期均衡關系和Granger因果關系進行了實證分析，得到的主要結論為：房價對地價長期影響的程度高于地價對房價的影響，長期來看，各城市的房價和地價互為Granger因果關系，短期而言，房價是地價的Granger原因［8］。

綜合上述文獻可以看出，目前研究大多針對土地出讓量干預效果進行靜態(tài)研究，而缺乏對不同時期干預效果的動態(tài)評估。本文將從動態(tài)干預角度，對典型案例——上海住房市場土地出讓量干預效果進行動態(tài)的分析與評估。

三、土地政策對住房價格的影響機理

由于土地具有稀缺性、差異性、固定性等自然屬性，導致土地供給總量方面缺乏彈性，因此其經濟供給亦缺乏彈性，從而出現(xiàn)了土地需求量上升推動土地價格不斷上漲的結果。對于地價與房價的關系，最廣為引用的解釋是“玉米法律悖論”（Corn Laws Debate）?！坝衩追摄Ｕ摗闭J為，由于玉米法律的頒布，導致玉米價格的上漲，從而刺激玉米生產規(guī)模的擴大；玉米生產規(guī)模的擴大，導致了對種植玉米土地需求的增長。由此可見，玉米價格上漲是地價上漲的原因，而不是地價上漲的結果。

根據(jù)“玉米法律悖論”，在住房市場中，住房價格的走勢是由消費者對住房的需求總量決定的，而住房價格的走勢決定了土地價格的走勢。在目前我國土地“招拍掛”機制的作用下，當期土地價格是由當期房價及開發(fā)商對未來房價的預期決定的。隨著房價與價格預期的上漲，土地價格亦必隨之上漲；反之亦然。針對地價與房價的互動關系，Denise and William（2002）構建了經典的四象限土地市場模型[9]，對土地市場中的供需平衡及地價與房價聯(lián)動機制進行了動態(tài)、精準的闡釋，如圖1所示。圖1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限反映土地市場運營機理，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限反映住房市場運營機理。從第Ⅰ象限開始按逆時針方向，地價對房價的影響路徑為：經濟水平↑→土地需求曲線右移→土地價格↑→住房價格↑→住房增量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地價格↑；從第Ⅱ象限開始按逆時針方向，房價變化對地價的影響路徑為：住房價格↑→新增住房建設量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地價格上漲（黃靜，屠梅曾，2009）。

圖1 土地市場中地價與房價聯(lián)動四象限圖

四、土地供給對住房價格波動的影響——基于上海市的實證分析

基于前文對土地價格與住房價格聯(lián)動作用機理的分析，本文將以上海住房市場為案例，通過采集上海宏觀經濟月度基本數(shù)據(jù)與住房市場相關數(shù)據(jù)，運用格蘭杰因果檢驗法進行實證檢驗與分析，主要解決三個問題：第一，檢驗房價與土地供給量、土地出讓價格的因果關系；第二，通過建模分析土地供應對上海住房價格干預效應；第三，通過實證分析，為政府運用土地政策對房價進行有效干預提供政策建議。

（一） 基礎數(shù)據(jù)

本文主要采用2003年1月至2011年12月上海市月度住房價格指數(shù)、居民可支配收入、進出口總額、住房銷售價格、土地出讓面積、土地出讓價格指數(shù)的年度數(shù)據(jù)作為基本變量，數(shù)據(jù)全部來源于歷年上海統(tǒng)計年鑒。其中，住房價格變量（HP）采用歷年上海住宅價格指數(shù)（名義住房價格變量）；居民可支配收入（INCt）采用歷年上海居民可支配收入實際量；實際抵押貸款利率（MRt）采用中央銀行5年以上抵押貸款利率的實際值；住房存量（HSt）以人均居住面積來反映；土地供應面積（LSt）采用住宅用地出讓面積的實際值；土地出讓價格（LPt）采用住宅用地出讓價格指數(shù)表征。所有數(shù)據(jù)為月度數(shù)據(jù)，經消費者價格指數(shù)調整為真實，并取對數(shù)。

（二）上海住宅用地供給與房價的關系

1.土地供應量對房價的影響

首先，將上海住宅用地出讓面積與住宅銷售價格指數(shù)進行對比分析。從圖2中可以看出，住宅用地出讓增長量始終與房價呈現(xiàn)負向增長的趨勢，由此可以假設：2000年以來上海房價上漲的影響因素中，住宅用地供給量對其產生了顯著的影響?；谏虾Ｊ袣v年住宅用地出讓面積與住宅銷售價格指數(shù)走勢，下文將通過分析2003年1月至2011年12月上海市月度住宅用地供給量與房價的關系，從而探索土地供應量對房價的影響。

圖2 2000-2011年上海住宅用地出讓面積和住宅銷售價格指數(shù)對比

2.房價與土地供給量、土地出讓價格的因果關系檢驗

本文中，基于數(shù)據(jù)可得性方面的考慮，選取上海市2003年1月至2011年12月的住宅銷售價格指數(shù)（HP）、住宅用地出讓面積（LS）與地出讓價格（LP）進行granger因果檢驗（時間序列為105）。從結果可以發(fā)現(xiàn)，在滯后3期的情況下，房價與土地供給量及土地出讓價格之間的相互影響關系。

（1）住宅銷售價格指數(shù)（HP）與住宅用地出讓面積（LS）及土地出讓價格（LP）單整檢驗。首先，對HP、LS和LP數(shù)據(jù)取對數(shù)，然后運用ADF檢驗法對上海住宅銷售價格指數(shù)（HP）、住宅用地出讓面積（LS）和土地出讓價格（LP）進行檢驗，檢驗結果表明：△HP、△LS和△LP時間序列數(shù)據(jù)的1階差分均為1階單整，可以用這三個序列進行兩兩檢驗。同時對兩兩序列的協(xié)整關系進行檢驗，結果也表明，兩兩序列數(shù)據(jù)在1%的顯著水平下存在協(xié)整關系。

（2）Granger因果檢驗與分析。運用Granger因果檢驗法分別對△HP和△LS、△HP和△LP進行檢驗，結果如表1和表2所列。

表1 上海住房價格（HP）、住宅用地出讓面積（LS）Granger因果檢驗（滯后期為3期）

表2 上海住房價格（HP）、住宅用地出讓價格（LP）Granger因果檢驗（滯后期為3期）

從表1中可以看出，在上海房地產市場中，土地供需對房價的影響程度要顯著高于房價對土地供需的反作用，即在分析期內，上海土地供需的變化會顯著影響上海房價的變化。

從表2中可以看出，在上海的房地產市場中，地價對房價的影響程度要顯著高于房價對地價的反作用，即在分析期內，上海地價的變化會導致房價的變化。上海的地價與房價之間表現(xiàn)為這樣的互動關系，其原因在于：2003年上海世博會申辦成功以來，隨著上海的房地產市場快速發(fā)展和土地開發(fā)強度的加大，以及住宅用地出讓面積的逐年下降，使得地價快速上漲，同時帶動房價的快速上漲。近年來，為了平抑地價和房價，上海大力發(fā)展保障性住房建設，大量新增土地用于建設保障房，但對普通商品住房價格的平抑作用十分有限，因此，上海的地價在與房價的互動關系中占了主動位置。

（三）上海住宅用地供應對住房價格影響分析模型

從理論上看，土地價格的變化會影響住宅用地供應量和房屋建造成本，從而導致住房價格的變化。因此，政府可根據(jù)經濟、社會的發(fā)展需要和政府住房調控目標，選擇性地采取土地價格信號與調控土地供應量，從而影響房地產市場的土地開發(fā)總量，并進而影響土地出讓價格，從而對住房價格產生干預效果。

本文在 Muellbauer and Murphy（1997）［10］、梁云芳和高鐵梅（2006）、王松濤和劉洪玉（2009）［11］等建立的等使用者成本模型基礎上，構建土地供應對住房價格影響模型。根據(jù)經典的房地產需求理論模型，住房價格的決定因素包括：使用者成本（UC）、人均可支配收入（INC）、住房存量（HS）和房價預期（PE），其理論表達式為：

住房的使用成本（UC）是住房持有的機會成本，主要受抵押貸款利率（MR）和住房價格變化預期（PE）的影響。假設住房價格變化的預期包括兩個部分：①前兩期住房價格增長率的平均值（RP），反映消費者會根據(jù)住房價格的歷史信息來調整對未來住房價格變化的預期；②近期的土地供應（LS），反映消費者會根據(jù)近期土地供應變化信息來調整對未來住房價格變化的預期。在上述分析基礎上，本文建立土地供應對住房價格影響的回歸方程：

模型中主要解釋變量內涵包括：

住房價格變量(HPt)：由于住房價格是影響住房供應和土地供給的最為顯著的因素之一，房價增長時，住房投資收益率上升，因此，與其他投資品相比，住房投資更具有吸引力，因而會有更多的資本進入住房投資市場，從而帶動住房供給的增加；反之則會降低住房供給量。住房供給量的增減會對住宅用地供給和交易量產生同方向的影響。

截面固定影響系數(shù)(β0)：由于上海市住房價格影響因素不僅包括上述變量，還包括建筑材料成本、人力資源成本和管理成本等因素，因此系數(shù)β0可近似地表征這些未能列入的變量因素對各截面影響的效果。

城市宏觀經濟波動(TRt)和居民人均可支配收入(INCt)：在模型中，這兩個變量是影響住房需求的最重要變量，因此，在住房供給方程中，當系數(shù)β1和β2越大，則表示住房供應對需求的響應越敏感。

住房存量(HSt)：反映上海住房存量對住房價格的影響，根據(jù)需求理論，其符號為負。

土地出讓面積(LSt)和土地出讓價格(LPt)：土地出讓面積是住房開發(fā)的源頭，由于國家對城市土地的壟斷地位，因此政府可根據(jù)經濟、社會的發(fā)展狀況，靈活地調整固定時期內土地出讓面積。從土地供需角度看，土地供不應求，則地價會上升；反之，土地供過于求，則地價會下降。因此，政府可調整土地出讓面積，對地價產生影響，從而影響住房價格。土地出讓價格(LPt)受土地出讓面積的直接影響，土地出讓價格不僅反映了土地供需情況，也能反映住房市場的供需狀況。

1.模型估計結果

首先對各變量序列進行協(xié)整檢驗，結果表明：各變量均存在長期穩(wěn)定的均衡關系。因此可以利用Eviews6.0廣義最小二乘法（GLS）對模型（2）進行參數(shù)估計，選擇固定影響（fixed effect）變截距模型，并用截面協(xié)方差矩陣加權（cross section weights）。對模型中全部解釋變量的初步回歸結果剔除不顯著變量，得到的計量結果如表3所示。

表3 住宅用地供應對住房價格影響解釋模型參數(shù)回歸結果

2.土地供應對上海住房價格影響模型結果分析

表3中，lnHSt項系數(shù)表征上海住房存量對住房價格變化的影響程度。從計算結果中可以看出，住房存量系數(shù)為正，表示住房存量對住房價格的影響為正相關關系，當住房存量增長1%，住房價格則平均上漲0.8%。出現(xiàn)此結果的原因主要為：住房存量反映投資與投機住房消費及空置房對房價的影響。由此可知住房投資和投機對房價上漲產生了正向影響，即住房投資與投機現(xiàn)象越嚴重，住房價格上漲就越快。

lnLSt-30項系數(shù)反映了土地出讓面積對住房價格的影響。住房價格理論認為，城市土地供應增加則會降低人們對未來住房價格上漲的預期；相反，住宅用地出讓面積下降，則會增強人們對未來住房價格上漲的預期，當人們按這種預期增加住房投資時，則會導致住房價格的上漲。計算結果表明，土地供應對住房價格的影響為負。住房價格的土地供應彈性系數(shù)約為-0.13，這表明：每年土地供應增加1%，住房價格則會相應下降0.13%。2000-2011年上海房價與住宅用地出讓面積的走勢（圖3）表明：住房價格與土地出讓面積基本上呈反比，與上述實證結論高度吻合。

圖3 2000-2011年上海住房銷售均價（HP）與住宅用地出讓面積（LS）走勢

lnLPt項系數(shù)表征土地價格對住房價格的影響。住房價格理論認為：由于土地價格占住房價格的較大比重，因此，土地價格與住房價格呈正相關關系。計算結果表明：上海住房價格與土地價格呈正相關關系，土地價格對住房價格的彈性系數(shù)約為0.12，這表明：當住宅用地出讓價格上漲1%，住房價格則會相應上漲0.12%。圖4也表明：2000-2011年上海住房價格與土地出讓價格走勢曲線基本上重合，二者關系成正比。

圖4 2000-2011年上海住宅用地出讓價格指數(shù)（LP）與住房價格指數(shù)（HP）走勢

表3中l(wèi)nTRt和ln(MRt-RPt)反映了住房價格與城市宏觀經濟波動和住房抵押貸款抗通脹系數(shù)之間的關系。理論認為：住房價格與城市宏觀經濟波動之間呈正相關關系，即住房價格與城市經濟總產出之間呈正相關關系，而與住房抵押貸款利率的抗通脹系數(shù)呈負相關關系。計算結果表明：房價與城市宏觀經濟波動呈正相關關系；而住房抵押貸款利率的抗通脹系數(shù)對房價的影響則不顯著，表明上海住房市場中，由于存在大量的投資與投機性購房需求，有可能導致抵押貸款利率政策對房價的影響不顯著。

通過模型參數(shù)估計可以看出，2000年以來，特別是2003年中央正式對住房領域進行宏觀調控以來，土地調控政策對住房價格的影響效果較為顯著，土地供應量與住房價格呈負相關關系，而土地供應與住房供給之間呈正相關關系，地價對房價的上漲產生了明顯的正向推動作用。除此之外，經濟增長和居民收入也對住房價格產生了正向影響。由于2003-2007年6年中，上海城市居民人均可支配收入和上海國內生產總值呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，而上海土地購置面積則出現(xiàn)了大幅度的負增長和減速增長，因而可以判斷2003年以來上海住房供應減少和住房價格快速上漲的主要原因是土地供應量的減少造成的。

分析模型估計結果可以看出，本結論在肯定了土地政策調控對房價具有一定響應的同時，也發(fā)現(xiàn)了由于房地產開發(fā)的特殊性，短期內住房供給彈性不高，土地供應對住房價格的影響具有一定的滯后性。

五、實證結果與分析

本文運用模型對上海住宅用地政策對住房市場價格的影響分析，可以得出以下幾點結論：

（1）住宅用地供應量能顯著影響住房價格的變化。當期土地供應量能影響當期房價的變化，但土地供應量對房價的影響具有一定的滯后性。土地供應對住房價格影響的彈性系數(shù)為-0.13，即表明土地供應量增加1%，住房價格則下降0.13個百分點。因此，為了平抑上海房價過快增長，政府可適當增加住宅建設用地的供應量。

（2）由于土地供應與住房價格具有互動和相互影響的機理，因此在房價快速上漲階段，政府應該加強土地供應。由分析可知，上海市2001-2007年房價快速上漲的主要原因是期間住宅用地出讓量的持續(xù)、快速下降。而2009年以來房價上漲速度減緩的主要原因則是住宅用地供應量的大幅回升。

（3）從住房供給角度看，在調控政策的選取上，一方面，由于我國土地供給普遍缺乏彈性，因此應優(yōu)先采用增加土地出讓面積與提高住房供給彈性政策來增加住房供給總量，從而實現(xiàn)平抑地價和房價快速上漲的政策目標；另一方面，由于房地產開發(fā)商囤地行為將減弱政府對土地市場調控的效果，從而減弱土地供應對住房價格影響的時效性，因此，政府應加強土地市場的執(zhí)法，打擊開發(fā)商囤地與虛假開發(fā)的行為，同時抑制住房投資與投機現(xiàn)象，從而使政府土地調控政策能正常發(fā)揮對住房價格的干預作用。

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