張曉龍 智剛毅

(1.河北軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河北 保定 071000;2.河北省科技工程學(xué)校，河北 保定 071000)

近年來，隨著京津冀地區(qū)民用住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)加大，利潤(rùn)減薄，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資河北省的旅游房地產(chǎn)，作為北京輻射區(qū)的保定旅游業(yè)已成為眾多房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。另一方面保定市的旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)以創(chuàng)新為核心的經(jīng)營(yíng)能力提出了新的挑戰(zhàn)。因此，旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)價(jià)值突增。

一 旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念闡述

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及經(jīng)營(yíng)模式，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)品的功能。旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代法國地中海沿岸的分時(shí)度假概念。旅游房地產(chǎn)正在成為中國新一輪經(jīng)濟(jì)的興奮點(diǎn)，成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的新時(shí)尚。

二 我國及河北旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀

我國的旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近幾年發(fā)展極為迅速。全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目在2012年的第一季度就近70個(gè)，總規(guī)模接近2600億人民幣。2012年初的四個(gè)月時(shí)間里，旅游地產(chǎn)占了全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模的五分之一，接近為5500億元。2012年河北省有六項(xiàng)旅游地產(chǎn)合作項(xiàng)目在河北省休閑旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)上完成簽約，共20項(xiàng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目向全世界的客商發(fā)出了旅游地產(chǎn)開發(fā)的邀請(qǐng)函?！笆蔽迤陂g，河北省重點(diǎn)項(xiàng)目包括大西柏坡、北戴河新區(qū)、白洋淀溫泉城、邢臺(tái)大峽谷、衡水湖等在建工程，今年年內(nèi)整體或部分將形成經(jīng)營(yíng)能力。

三 保定市旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題

(一)投資巨大，開發(fā)項(xiàng)目多，處于快速發(fā)展階段

“十二”五期間，河北省在大約會(huì)投資千億元人民幣用于扶持旅游地產(chǎn)的發(fā)展，完成項(xiàng)目投資突破200億元，其十大項(xiàng)目中包括保定市的重點(diǎn)項(xiàng)目白洋淀溫泉城，今年年內(nèi)整體或部分將形成經(jīng)營(yíng)能力。另外易縣7500畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正在策劃中，全國知名地產(chǎn)恒大集團(tuán)在白溝新城考察了蘆鄉(xiāng)國際項(xiàng)目。而眾多立足于保定地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司也在積極進(jìn)軍保定市的旅游地產(chǎn)業(yè)。

(二)旅游房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象和負(fù)面影響嚴(yán)重

旅游房地產(chǎn)的外部性是指旅游地產(chǎn)公司在旅游地產(chǎn)或者景區(qū)在項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理過程中對(duì)被開發(fā)地區(qū)環(huán)境造成破壞而引發(fā)的影響，這一影響可能包括長(zhǎng)期性、間接性的對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境、文化環(huán)境和歷史遺跡造成負(fù)面影響。

1.生態(tài)環(huán)境惡化

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是大項(xiàng)目，而且是在山秀水美的區(qū)域開發(fā)的。因此在旅游地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)過程中自然會(huì)對(duì)這些區(qū)域的山水土地造成污染，產(chǎn)生大量的廢水、廢氣、廢渣和噪音污染，也會(huì)對(duì)被開發(fā)地區(qū)原有的生態(tài)平衡造成一定的負(fù)面影響。這樣的負(fù)面影響在很多時(shí)候是無法彌補(bǔ)的破壞。

2.人造建筑物對(duì)自然景觀的影響

近幾年保定的旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)缺少整體規(guī)劃或者沒有將項(xiàng)目規(guī)劃納入到開發(fā)景區(qū)的整體規(guī)劃中，缺少對(duì)視覺審美完整性的考慮，使得部分地產(chǎn)項(xiàng)目阻礙了視覺貫穿力，造成外部形體的突兀，從而硬生生地破壞了景區(qū)的原有視廊，破壞了原有視野的完整、和諧和統(tǒng)一。同時(shí)也有部分旅游地產(chǎn)開發(fā)商為迎合市場(chǎng)，把旅游地產(chǎn)項(xiàng)目做得過于商業(yè)化，很多人為建筑物過分體現(xiàn)現(xiàn)代化或者歐化、美化，新建景觀很難與原有景觀對(duì)接、協(xié)調(diào)與融合，破壞了原本樸實(shí)、純真、恬淡、恬然的自然意趣和韻味，人為折斷了保定地區(qū)原有的歷史文化積淀的交流與傳承。

(三)旅游地產(chǎn)企業(yè)盈利模式單一，建設(shè)水平不高，專業(yè)人才缺乏

從企業(yè)性質(zhì)來看，大多數(shù)的旅游房地產(chǎn)商都是源于普通房地產(chǎn)公司，沒有旅游規(guī)劃背景。公司介入旅游地產(chǎn)后，經(jīng)營(yíng)模式較單一，規(guī)劃項(xiàng)目大多是僅僅是將景點(diǎn)景區(qū)、酒店餐飲、商業(yè)配套等多個(gè)項(xiàng)目簡(jiǎn)單拼貼，融資投資方式簡(jiǎn)單，滾動(dòng)式發(fā)展的效益少，資金鏈的壓力也就較大。在其他方面保定市的旅游房地產(chǎn)投資商規(guī)劃建設(shè)水平較低，在文化格調(diào)、建筑體量、功能設(shè)置方面很難與旅游資源真正的融會(huì)貫通，過于強(qiáng)化的商業(yè)氣氛使原本質(zhì)樸的自然意境蕩然無存。甚至有些缺乏科學(xué)規(guī)劃論證的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開山采石，亂砍濫伐，導(dǎo)致山體破壞，水土流失，生物多樣性受到嚴(yán)重?fù)p壞。重要的是，保定市旅游房地產(chǎn)也得專業(yè)人才匱乏導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。絕大多數(shù)從業(yè)人員不具備足夠豐富的知識(shí)結(jié)構(gòu)，使得旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)文化品位低，無法體現(xiàn)旅游美學(xué)的價(jià)值所在。人才的缺乏也使得旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有創(chuàng)新性，缺乏思想性，建筑單體趨同，減弱了整個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和地方特色，建筑風(fēng)格趨同于普通住宅居所。

四 總結(jié)

針對(duì)以上現(xiàn)狀和問題，本文認(rèn)為我們應(yīng)該運(yùn)用科學(xué)的方法和技術(shù)手段對(duì)保定市的旅游度假地進(jìn)行開發(fā)和管理，要建立健全保定市景區(qū)的生態(tài)管理，讓高新科技更多地介入保定的旅游業(yè)并為其服務(wù)，提高保定的旅游度假地開發(fā)的科技含量，消除不利環(huán)境因素，提高保定旅游度假地的使用周期。同時(shí)也要注意使用得當(dāng)?shù)男姓侄魏驼_的輿論導(dǎo)向，健全法律法規(guī)，對(duì)于旅游度假地內(nèi)的所有項(xiàng)目要統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，將挖掘旅游資源與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。在開發(fā)中多一些理性，少一分盲目，在保定實(shí)現(xiàn)“科技興旅”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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