文 | 葉 檀

房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，沒(méi)有降溫預(yù)期，房地產(chǎn)軟著陸，已到關(guān)鍵時(shí)刻。

11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，商品住宅價(jià)格同比下降的城市1個(gè)，上漲的城市69個(gè)；最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%。環(huán)比價(jià)格下降的城市2個(gè)，持平的城市6個(gè)，上漲的城市62個(gè)；最高漲幅為1.1%，最低為下降0.3%。

如果以同一樓盤(pán)價(jià)格漲跌計(jì)，上海湯臣一品2005年開(kāi)價(jià)每平方米11萬(wàn)元，現(xiàn)在均價(jià)16萬(wàn)元，8年上漲5萬(wàn)元，平均每年上漲6250元，每年上漲5%左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，一線城市盡管近幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格同比上漲較多，但從以2010年價(jià)格為100的定基指數(shù)看，三年來(lái)每年平均漲幅在7%～8%左右。這話從反面解讀是，前期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，上漲幅度即使控制在7%，也會(huì)在十年內(nèi)翻番，與我國(guó)的GDP一樣。

未來(lái)控制房?jī)r(jià)未必樂(lè)觀。

全球量化寬松，歐美日未能擺脫通貨低迷，全球各路資金虎視眈眈盯住人民幣資產(chǎn)品，房地產(chǎn)流動(dòng)性不強(qiáng)、不算重要標(biāo)的，但大量的資金支撐了房?jī)r(jià)預(yù)期。

根據(jù)央行最新公布的金融機(jī)構(gòu)信貸收支表，10月末金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額為279595.96億元，較9月末的275179.54億元增加了4416.42億元。如果扣除順差與外商直接投資，金融項(xiàng)目約流入2200億元。雖然在不同的月份大起大落，外資總體來(lái)說(shuō)處于流入期，今年1到10月新增外匯占款達(dá)2.11萬(wàn)億元，月均增加2106.22億元。今年2月至4月均在2300億～3000億元之間，5月猛降至不足700億元。6月出現(xiàn)今年以來(lái)的首次負(fù)值，凈減少412億元；7月凈減少規(guī)模收窄；8月、9月外匯占款重回正增長(zhǎng)軌道，10月大增。

人民幣外升內(nèi)貶，與歐美的高息差、人民幣匯率的上升，為熱錢(qián)提供了沃土，每年資金內(nèi)外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，如果降息會(huì)加劇內(nèi)部通脹；如果加息，會(huì)加劇高負(fù)債企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；如果匯率下行會(huì)失去人民幣信用，只能以微調(diào)手段硬挺，并且在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)改變市場(chǎng)預(yù)期，以免市場(chǎng)以為人民幣會(huì)波瀾不驚一路漲到底。熱錢(qián)的快速來(lái)回，加劇股票債券房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，由于中印等新興市場(chǎng)富豪的增加，全球藝術(shù)品、豪宅的價(jià)格還在繼續(xù)提升，中國(guó)、印度特大城市的房地產(chǎn)價(jià)格處于高位。

農(nóng)用地入市不會(huì)降低地價(jià)，城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的主要資金來(lái)源仍然是土地，交易對(duì)象的變化，不會(huì)帶來(lái)交易價(jià)格的變化，在利益面前，政府與農(nóng)民沒(méi)有區(qū)別，都是理性經(jīng)濟(jì)人。

并且農(nóng)用地入市千差萬(wàn)別，《新京報(bào)》11月18日采訪以北京乃至全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)而聞名的通州區(qū)太玉園小區(qū)，購(gòu)房者國(guó)芙蓉表示，“轉(zhuǎn)正”可能會(huì)讓業(yè)主補(bǔ)繳大產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金，“10萬(wàn)左右可以接受，再多就不行了?！碑?dāng)?shù)卮迕癖硎?，“我們就是本地人，房子自己住，現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費(fèi)，住著挺好，如果轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)要交錢(qián)，還不如不轉(zhuǎn)?！庇写迕癖硎荆绻孔愚D(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)推向市場(chǎng)，村委會(huì)應(yīng)該對(duì)他們進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償，“我才不愿意轉(zhuǎn)，給我100萬(wàn)我都不干?！笨梢?jiàn)，農(nóng)地入市利益千差萬(wàn)別，所有的利益胃口都很高，希望低價(jià)入市，是對(duì)利益群體的蔑視。而偏遠(yuǎn)農(nóng)村的土地溢價(jià)低，即使低價(jià)入市，也起不了什么作用。

一線城市抑制房?jī)r(jià)的行政手段已經(jīng)用到極致。北京、上海之后，廣州出臺(tái)樓市新政，限購(gòu)年限升至3年，二套房首付七成。這種短期行政手段不可能長(zhǎng)期使用，一旦放開(kāi)空前嚴(yán)厲的預(yù)售審批、限購(gòu)限制，可以想象一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)如何飛漲。

考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最終的途徑，只剩下提高現(xiàn)金支付比例與房產(chǎn)稅，前者可以解開(kāi)銀行脖子上的絞索，后者可以改變地方政府的動(dòng)力，與購(gòu)房者的預(yù)期。預(yù)計(jì)這兩條措施將要加快推行。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，其困難與復(fù)雜，前所未有。