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        溫州樓市暴跌之謎:一年賣地超過去五年

        2013-12-20 06:42:10|
        四川水泥 2013年10期

        文 | 都 進

        房價連跌26個月,溫州樓市已成為風(fēng)險樣本,21世紀網(wǎng)在溫州新樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn),歷經(jīng)樓市調(diào)控和民間借貸風(fēng)波的開發(fā)商們已轉(zhuǎn)變思路打起了價格戰(zhàn),“萬元房”重現(xiàn)溫州樓市,期望以價換量盡快“解套”回籠資金。

        溫州樓市正走出一個獨特的軌跡

        11月18日公布的房價數(shù)據(jù)顯示,10月份70大中城市中僅有溫州一城繼續(xù)保持同比下降態(tài)勢,這也是溫州樓市連續(xù)第26個月下跌。

        一方面,在最近全國70多個大中城市普漲的情況下,溫州房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑,價格幾近腰斬;另一方面,21世紀網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),在限購政策“微調(diào)”之后,溫州樓市迎來了強勢反彈,成交數(shù)量大增一倍。

        溫州泰和房產(chǎn)營銷有限公司總裁林育對21世紀網(wǎng)表示,溫州樓市升溫除了政策上的調(diào)整外,新盤的集中調(diào)價入市也是一個重要原因。

        據(jù)其介紹,為迎接“金九銀十”這一銷售黃金期,溫州市區(qū)有20多個新盤集中入市,這直接推高了當(dāng)?shù)氐臉鞘袔齑妗?/p>

        據(jù)了解,截止2013年9月底,溫州市區(qū)新房庫存有近百萬平方米,此外,還有超過200萬平方米的新盤即將上市。而此前幾年溫州市區(qū)商品房的年平均銷售數(shù)據(jù)為60萬平方米,按照這一數(shù)據(jù),要消化這些庫存需要大約60個月。

        21世紀網(wǎng)通過調(diào)查了解,樓市庫存飆升源于近年來溫州土地供應(yīng)的大提速。

        2010年之前,溫州房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)一直實行“饑餓”政策,每年房地產(chǎn)開發(fā)投入用地都不足600畝。但2010年之后,溫州每年的賣地數(shù)量提高了數(shù)倍。

        而在溫州樓市一路高歌的背景下,宏觀形勢則急轉(zhuǎn)直下,金融危機、民間借貸崩盤、房地產(chǎn)調(diào)控,多重打擊下溫州房價開始一路下行,此前更是傳出樓市崩盤、房東“棄房”的消息。

        不過,根據(jù)溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查結(jié)果,目前溫州的“棄房”現(xiàn)象遠沒有媒體報道的“萬套”規(guī)模。截至8月底溫州銀行擁有抵押物權(quán)的房屋共計21.86萬套,“棄房”實際總數(shù)為597套,“棄房率”低于1%。

        房價連跌26個月 日光盤重現(xiàn)

        雖然房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑,但在“金九”之際,溫州樓市卻異?;鸨?/p>

        據(jù)溫州市房管局商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)統(tǒng)計,9月份溫州市新房交易量達6541套,其中市區(qū)2684套,均為溫州樓市歷史上的最高月成交紀錄。

        而此前的兩個月,溫州市區(qū)新房交易量分別為641套、1307套,這就意味著,當(dāng)?shù)貥鞘薪灰琢恳呀?jīng)連續(xù)兩個月實現(xiàn)了翻倍增長。

        對這一現(xiàn)象,溫州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士對21世紀網(wǎng)分析表示,溫州樓市升溫主要有兩個原因,一個是限購政策調(diào)整,另一個則在于大量新盤集中調(diào)價入市。

        今年8月,溫州對當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)限購政策進行了微調(diào),允許已購買一套住宅的本地戶籍家庭再購買一套住宅,名下無房產(chǎn)的可以再購買兩套。

        據(jù)悉,2011年“國五條”出臺之時,溫州樓市正“高燒”不退,領(lǐng)漲全國,因此當(dāng)?shù)卣贫烁鼮閲揽恋南拶徴摺?/p>

        2年下來,“溫州版”的限購令效果顯著,至今溫州房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑。

        但對于溫州這樣一座特殊的城市而言,如此嚴苛的調(diào)控政策,也埋下了隱患。

        其一,房地產(chǎn)開發(fā)公司虧損嚴重。在銷售放緩、銀行流動性收緊、民間借貸危機爆發(fā)的背景下,部分開發(fā)商資金鏈斷裂,2012年開始,溫州出現(xiàn)多個樓盤爛尾、開發(fā)商跑路事件。

        其二,樓市、土地成交低迷。溫州當(dāng)?shù)厥⑿小岸嗵灼捶俊钡匿N售模式,限購令的出臺,直接終結(jié)了這些房型的銷售,2012年下半年,溫州市區(qū)甚至出現(xiàn)連續(xù)多月無住宅用地成功出讓的現(xiàn)象。

        其三,政府財政收入減少。資料顯示,2012年上半年,溫州半年土地出讓金不及2010年一塊土地的收入,市財政收入同比負增長。

        此外,房價下跌還帶來了民眾資產(chǎn)縮水和銀行不良貸款比例提升等問題。

        在政策調(diào)整之前,已有多家房企向政府反應(yīng)要求放松調(diào)控,當(dāng)?shù)卣惨呀?jīng)意識到了此前在執(zhí)行國務(wù)院政策“走得過火了一點”。

        而在政策調(diào)整之后,僅在9月就有20多個樓盤集中入市,搶奪“金九銀十”這一銷售黃金期。

        10月中旬,21世紀網(wǎng)在溫州幾個新樓盤調(diào)查時發(fā)現(xiàn),歷經(jīng)樓市調(diào)控和民間借貸風(fēng)波的開發(fā)商們已轉(zhuǎn)變思路打起了價格戰(zhàn),甚至已有跌破萬元的房源,期望以價換量盡快“解套”回籠資金。

        開發(fā)商的降價銷售策略帶來了成交量的井噴,溫州迎來了久違的“日光盤”。例如9月1日開盤的中梁·外灘首府,2.3萬元/平方米的單價,吸引了近萬名買房人爭奪1000多套房源。

        不過,在結(jié)束了火爆的金九后,十月的溫州樓市成色大減。

        據(jù)溫州市房管局商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)統(tǒng)計(截至10月30日),10月溫州市區(qū)住宅成交量僅為651套,僅為九月2684套成交量的2成多。

        而11月份,溫州市區(qū)將再次迎來新盤上市潮,包括一些尾盤在內(nèi),將有十余個新盤集中上市,新一輪的新盤大戰(zhàn)即將上演。

        林育對21世紀網(wǎng)表示,10月份成交量減少,主要受新盤量少影響,總的來看,2013年溫州樓市已經(jīng)企穩(wěn)。

        不過他同時表示,隨著溫州大都市框架的拉開,開發(fā)商拿地位置都比較偏遠,這也拉低了溫州的均價,例如碧桂園拿地成本僅為900多元每平方米,樓盤價已經(jīng)在萬元以內(nèi)。

        在他看來,雖然溫州樓市整體已經(jīng)企穩(wěn),但考慮到這些因素,溫州樓市的均價將會進一步被拉低。

        崩盤背后:棄房率低于1%21.86萬套房產(chǎn)被抵押

        溫州樓市一路下行,甚至傳出樓市崩盤、房東“棄房”的消息。

        不過,根據(jù)溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查結(jié)果,目前溫州的“棄房”現(xiàn)象遠沒有媒體報道的“萬套”規(guī)模。

        21世紀網(wǎng)拿到的一份溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查報告顯示,截至8月底溫州銀行擁有抵押物權(quán)的房屋,包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套,總市值約為4067.09億元,“棄房”實際總數(shù)為597套,“棄房率”低于1%。

        據(jù)悉,目前溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元,其中不良貸款余額4.02億元,不良率為0.61%;商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元,其中不良貸款余額0.19億元,不良率為0.76%,均遠低于同期全部貸款3.68%的不良率,總體風(fēng)險較小。

        在對抵押人“棄房”原因分析時,報告表示,由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%;由擔(dān)保鏈風(fēng)險傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%;由房屋價值縮水原因形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。

        報告最后表示,溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險總體可控,但下行壓力仍需關(guān)注。

        21世紀網(wǎng)實地采訪時,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、貸款公司員工、出租車司機等人員也表示,溫州“棄房”現(xiàn)象并沒有報道的那么夸張,一房地產(chǎn)商向21世紀網(wǎng)表示:是有棄房現(xiàn)象的存在,但更多的是商鋪,或者是房子還沒建好,老板就跑路了的。

        樓市復(fù)蘇背后存風(fēng)險:庫存房源需消化60個月

        據(jù)21世紀網(wǎng)調(diào)查,在“溫州版”限購令實施2年時間內(nèi),溫州市區(qū)房價大幅縮水,均價降幅近4成。其中,之前一些炒作成分較高的樓盤房價更是幾近“腰斬”。

        以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例,2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米,現(xiàn)在的價格已下跌至開盤時的4萬元/平方米左右;另一被爆炒的香緹半島,價格則由5萬元/平方米下降至2.8萬元/平方米左右。

        根據(jù)溫州市房屋登記中心近日發(fā)布的《溫州市區(qū)房產(chǎn)交易分析》,溫州市新房的平均價格為每平方米24125元,而在2011年,這一數(shù)字為34674元/平方米。

        在分析溫州房價為何暴跌之時,上述當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士對21世紀網(wǎng)表示,政策調(diào)控擠掉部分泡沫只是一個原因;新樓盤大多位于市區(qū)周邊新興板塊也拉低了整體房價;除此之外,近兩年來溫州市土地供應(yīng)大幅攀升導(dǎo)致新樓盤集中上市也是一個重要的原因。

        在他看來,近期20多個新盤集中入市,直接推高了當(dāng)?shù)氐臉鞘袔齑妗?/p>

        據(jù)了解,截止2013年9月底,溫州市區(qū)新房庫存有近百萬平方米。但溫州樓市的庫存壓力遠不止于此,根據(jù)三角洲房產(chǎn)策劃機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,未來幾個月內(nèi)龍灣中心區(qū)、南湖、梧田區(qū)域甌海中心區(qū)將有超過200萬平方米的新盤即將上市。

        另外一個數(shù)據(jù)更可以證明當(dāng)下溫州樓市的高庫存之憂,在2008年樓市低迷時溫州的新房庫存量也僅為37.53萬平方米。

        如此高的庫存量,溫州需要多長時間來消化?

        據(jù)悉,2006年至2011年的6年時間,溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362.05萬平方米,年均60萬平方米。按照這一數(shù)據(jù),要消化這些庫存需要大約60個月。

        樓市庫存飆升源于近年來溫州土地供應(yīng)的大提速。

        2010年之前,溫州房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)一直實行“饑餓”政策,每年房地產(chǎn)開發(fā)投入用地都不足600畝,這一供應(yīng)量甚至不如很多地區(qū)一個大型樓盤的土地占有量。

        但相比之下,溫州卻是浙江省人口最多的城市,2013年全市常住人口接近1000萬,比杭州、寧波都要多,住房需求非常大。

        溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處處長李祥釧曾對媒體算過一筆賬,溫州市區(qū)平均每年新增人口2萬,有1萬對適齡青年新婚,還有15-20%的家庭需要改善住房條件,每年市區(qū)實際需要投放1.6-1.8萬套住宅,而市區(qū)實際每年只能提供0.9萬套住宅,缺口達一半。

        從2010年開始,這一情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn),為了緩解供地緊張情況,當(dāng)年溫州的土地供應(yīng)量大幅攀升達到了1500畝,2012年8月溫州更是一次就拿出了3220畝地進行土地招商。

        2013年,政府的賣地?zé)崆橐廊徊粶p,上半年,溫州市區(qū)共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地面積合計1759畝,超過2012年全年1271畝的出讓總量。

        而在限購政策調(diào)整后,開發(fā)商的拿地?zé)崆樵俅胃邼q。

        8月7日,就在限購令微調(diào)公布的第二天,龍灣中心區(qū)D-03地塊以5.86億元起拍,最終成交價達6.5億元,溢價10.9%。同一天,溫州生態(tài)園黃嶼片A39地塊,德信以51000萬元中標,溢價2465萬元,溢價率也達到5.08%。

        值得注意的是,之前的土地出讓均以底價出讓為主。

        溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示,樓市走勢和土地供應(yīng)的走勢有很大關(guān)系,土地放量始終是平抑房價最好的措施,這兩年來溫州政府明顯加大了土地的供應(yīng)。

        據(jù)陳鴻測算,溫州市現(xiàn)在仍有4200畝土地凈地等待出讓、開發(fā),而這種土地放量,必然影響到房價的未來走勢。

        “溫州是在為以前市場供應(yīng)不足的后遺癥還債,在土地供應(yīng)成倍增加情況下,供大于求局面將長期存在,房價也就沒有反彈動力。”

        上半年1759畝的土地,相當(dāng)于2006-2011年平均3年的供應(yīng)量,三、四季度溫州的供地還在持續(xù)增加。

        據(jù)溫州市公共資源交易中心數(shù)據(jù)表明,10月份溫州市區(qū)共有四宗住宅、商服地塊成功出讓,面積約227畝,出讓總價約27.6736億元。11月份,溫州市擬出讓多宗商住用地,出讓面積約1570畝,年內(nèi)突破3000畝已無懸念,這相當(dāng)于過去5年的量。

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