●武漢大學經(jīng)濟與管理學院 孫興全 趙欣穎

當前，我國住房價格及調控問題在理論上爭論很多。筆者認為，住房價格的過快上漲，乃至形成經(jīng)濟泡沫，實則是“虛假的社會價值”的過度膨脹，并非勞動價值或真實財富的增長。任由這種情況發(fā)展下去，必將形成虛假經(jīng)濟繁榮，扭曲勞動及其他經(jīng)濟資源配置，并虛耗社會勞動和財富，必須給以足夠的警惕。在我國土地國有制和土地供應的國家壟斷背景之下，住房價格運行具有特殊性，住房調控的目標和政策選擇也應有其特殊性。本文擬為我國住房價格調控、建立多渠道的住房供應和保障體系提供一個政策框架。

一、調整土地供應結構，增加住房用地供應

（一）土地供應結構和城建規(guī)劃應區(qū)隔房高、中、低檔地產市場。房地產可以分為高、中、低檔，分別適用于收入不同的人群，房地產市場理應被區(qū)分為高、中、低不同的市場。如果不對住宅市場實行有效區(qū)隔，在拍賣土地的競爭上看起來似乎“公平”，其實扼殺了低端市場，對于一般居民來說就是不公。應加大中、低檔住房用地供應，限制高檔住房用地供應。根據(jù)城市人口密度等指標，在批租土地和制定城建規(guī)劃時，確定較高的容積率。在供地價格上，大套、豪宅用地應實行更高的土地出讓金，以調節(jié)土地資源更多地用于中低檔住房開發(fā)建設。

（二）打擊土地閑置、地產投機行為。土地是不可再生的資源，中國人多地少、城市建設用地十分緊張，打擊囤地圈地行為必須使用嚴厲手段。一方面，批租土地應當有長期發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，不能只顧短期“土地財政”收入。對于已經(jīng)批租出去卻遲遲沒有開發(fā)的土地要嚴肅執(zhí)行政策：閑置一年要收閑置費，閑置兩年者堅決無償收回。

（三）盡量穩(wěn)定土地批租數(shù)量，以利于讓房地產商和購房者形成理性預期。供地從緊、加強土地利用的控制是必要的，但是土地供給量必須滿足基本住房需要，要保持相對均衡的供地進度，避免一些時段出現(xiàn)供給過于短缺的局面。

（四）平衡各類用地的供應。近些年來，開發(fā)區(qū)熱、大學城熱、重復建設用地、面子工程和政績工程占地、政府樓堂館所占地、一些黨政部門和“特殊”單位占地開發(fā)集資房等浪費了大量的城市建設用地，人為擠占了商品住房和保障性住房建設用地供應。應堅決杜絕類似的占地、浪費土地的行為，滿足居住建設用地的合理需求。

二、利用財政稅收手段調控住房價格

房地產稅制改革除了為國家財政增加收入和縮小貧富差距之外，另外還有一個非常重要的功能：就是體現(xiàn)鼓勵、什么限制什么的市場導向功能。穩(wěn)定房地產市場，抑制過度投機，預防金融風險，房地產稅制都可發(fā)揮應有的作用。鑒于房地產市場很容易出現(xiàn)投機活動，因此應當特別注意研究轉讓階段和保有階段的稅收政策.通過財稅政策來提高投機活動的交易成本。就轉讓流轉階段而言，主要是征收增值所得稅和營業(yè)稅；就保有階段而言，很多國家通行的做法是開征物業(yè)稅或稱不動產稅，各種稅收相互配合使用，要能夠形成抑制投機，保障合理住房消費的合力。

（一）征收房地產交易增值所得稅。這一稅種具有一定的抑制投機的效果，因為，開征增值所得稅，要獲得預期的差價，必然提高售價，從而抑制二手房的需求，不利于炒房轉賣快速出手。但是，盡管理論上這一稅種是對賣房產者開征，實際上仍屬流轉稅之列，具有一定的轉嫁條件。特別是在住房供求關系失衡情況下，向下家轉嫁的比例更高。相對于保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅而言，其效果小得多。

（二）開征營業(yè)稅。營業(yè)稅也屬流轉稅，如果只對增值部分征收，類似于增值所得稅之效。為了抑制投機行為，現(xiàn)行調控政策一般規(guī)定按保有年限長短實行不同的征收辦法。如保有年限2年或5年之內，就轉手者，按全額征收，超過規(guī)定的保有年限，則只對增值部分征收。雖然它同增值稅一樣，對投機行為有一定抑制效果，特別是規(guī)定保有年限，對投機者行為打擊力度更強。但由于它的流轉稅性質，也易于轉嫁。另外一個問題就是它與活躍二手市場，增加存量住房的供給相矛盾，如果不與物業(yè)稅相配合，其效果也會大打折扣。

（三）開征物業(yè)稅。解決住房問題上的諸多矛盾，一要調控價格，二要抑制不當需求雙管齊下，而物業(yè)稅這類經(jīng)濟手段無疑與這樣的目標是相容的。出臺物業(yè)稅的呼聲持續(xù)了多年，但阻力重重，直到近年才開始試點。對于一般消費者，物業(yè)稅稅制設計上應該考慮其負擔能力，正如陳淮所說，可以實行零稅率，物業(yè)稅主要是加重囤房炒房者的負擔，加重奢侈消費、多占資源者的負擔，引導其改變過度占有物業(yè)的行為。物業(yè)稅是一種財產稅，誰持有誰負擔，是不可通過加價轉嫁給他人的，相反還會使過多占有的房產成為燙手山芋，捂在手中白白支付代價。和一些反對物業(yè)稅的呼聲相反，筆者認為，清理流轉環(huán)節(jié)的可轉嫁稅負，出臺不可轉嫁的物業(yè)稅，并實現(xiàn)合理住房消費行為進行免征的稅制（如人均持有住房面積在平均水平之下的家庭免征），根本不可能推動房價上升，相反能通過打擊囤房炒房、奢侈性和炫耀性消費行為而減少需求，抑制房價。

三、利用金融政策調控住房價格

合理的金融政策既可在房價過快增長時抑制房價，又可防止房地產泡沫沖擊銀行體系。首先，控制按揭貸款的首付款，這在貸款實行規(guī)?？刂浦贫鹊臈l件下，于法有據(jù)、操作有效的金融手段。中國金融資源相對民間需求而言是嚴重不足的，但以前對按揭貸款還相對寬松，應該通過首付成數(shù)的提高減少信貸資金過多流入房地產市場，更多地扶持其他民間實業(yè)。特別是對購買兩套、多套住房者可以實行更高的首付款政策，直至不予貸款。嚴厲打擊騙貸、假按揭行為。其次，適當調整存貸款利率，特別是在負利率條件下，利率調整空間更應在調控房價時用足。提高存款利率，會增加資金回籠，減少過于寬松的流動性，會加大奢侈性、投機性需求者的成本，提高存款利率有利于減少住房市場投機資金。提高貸款利率，直接增加了購房資金成本，有利于抑制過度的需求。另外，在投機活動非常猖獗的時候，可以考慮實行“歧視性”的利率政策，對購買第二套或多套住房實行更高的、超過基準利率的按揭貸款利率。第三，在投機活動猖獗之際停止新房預售，可取消預售制度，只準銷售現(xiàn)房，控制房地產開發(fā)企業(yè)利用預售制度融資，以免其利用這些資金來源支撐其囤地囤房、人為控制開發(fā)進度和市場供應的壟斷市場和操縱市場的行為。第四，必要的時候可停止轉按揭，限制炒房投機者謀利的市場。

當然，金融政策的利用要盡可能少增加正常購買住房的民眾的負擔，不可對正常消費、以居住為目的的購房者設置過高門檻。另外金融政策具有較好的針對性和靈活性，應根據(jù)市場實際情況相機決策使用。也就是說，在房地產投機風氣較盛的時候采用較嚴的房貸政策，而在正常情況下適當放松。

四、利用宏觀信息預警和市場信息顯示政策調控住房價格

房地產商扭曲房價的基礎是信息不對稱。購房者高度分散，在市場上處于競爭弱勢。信息是經(jīng)濟主體決策的依據(jù)，信息失真必將扭曲經(jīng)濟主體的行為。在信息不對稱的情況下，公平競爭從何談起？為了保障房地產市場的健康發(fā)展，正確引導市場主體行為，維護各方面利益，筆者建議：第一，更加嚴厲地處罰制造虛假信息和非法壟斷信息，擾亂市場、哄抬房價等行為，依法進行重罰、吊銷執(zhí)照直至訴諸刑律。第二，有關部門應更加密切地關注業(yè)內特別是對市場影響力較大的開發(fā)商、學者言論，對其不實、誤導性強的觀點、數(shù)據(jù)要及時澄清。第三，及時發(fā)布政府部門掌控的宏微觀信息，如宏觀上的政策、法規(guī)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等，微觀上具體開發(fā)項目的開發(fā)周期、容積率、單位面積分攤的地價和稅費等，開發(fā)商的資質、信譽、有無嚴重違法違規(guī)的不良記錄等。第四，鑒于房地產市場是壟斷性、外部性、信息不對稱性較強的特殊市場，應擴大開發(fā)商強制性信息披露的范圍，房價、公攤面積等信息要公開，而且要公開到“一房一價”和每套房公攤率的程度，還應強制性規(guī)定開發(fā)商向社會和購房者明示成本構成、定價依據(jù)、銷售進度等信息。

五、完善健全的居住保障政策，發(fā)揮其對房價間接抑制功能

有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有購房能力者去商品房市場追逐房產，減少了市場的剛性需求，有利于抑制房價。

一是向全民開放的居住福利政策：取締強勢部門壟斷性的變相分房福利，確認未達到基本居住條件者擁有“宅基地”的權利。

二是讓弱勢群體也能分享的居住保險政策（社會如何補償未能分享公積金和住房補貼的弱勢群體，從長遠來看值得研究，財政開支可作出這方面的預算）。

三是強化居住救助政策的執(zhí)行力（要確保經(jīng)適房、廉租房如何做到不讓強勢群體染指）。

四是居住保障政策資源供給總量要有法律保障，包括財政資源和居住用地資源，要建立剛性的、有法律保障的供應機制。

在保障居住保障政策的效率方面，主要是要做到防止相關政策失靈。一是量力而行，縮小包括經(jīng)濟適用房在內的政策性住房供應范圍，同時加大政策性住房投資比例，平衡供求矛盾。二是控制單套面積，降低居住成本，防止低收入者買不起、住不起，高收入者撿便宜。三是限制政策性住房的流轉，防止投機者炒作獲取暴利。四是嚴格審核購買者資格，嚴格處罰騙購、以權謀取經(jīng)濟適用房的行為。五是嚴格控制政策性住房開發(fā)成本和銷售價格，更加節(jié)省地利用居住保障政策資源。六是對于經(jīng)濟適用房、限價房之類的政策性住房應建立共有產權制度，使之具備多次循環(huán)用于住房保障的功能。

六、組建住房合作社，形成更多渠道的住房供應體系

個人集資建房是一種合作經(jīng)濟行為，可以組建現(xiàn)代合作企業(yè)來明確其法律地位，而且，合作經(jīng)濟不一定劣于其他經(jīng)濟形式。

“住房合作社”的首要功能就是減少住房生產的中間環(huán)節(jié)，它排斥了開發(fā)商營運過程中產生的中間費，能節(jié)省購房者相當比重的開支。另外，“住房合作社”從保障居住權的政策目標出發(fā)，還可以提供一系列優(yōu)惠政策，比如，廉價或無償?shù)耐恋貏潛?，由于它不是一種商品，不進入市場流通，所以，它理所應當享受許多稅費優(yōu)惠，所以它的房價應當接近造房的成本價。

依法組建起住宅合作社，建立合作經(jīng)濟組織，吸納社員的股金就可規(guī)避非法集資的法律風險。通過政府監(jiān)管合作社，合作社根據(jù)企業(yè)章程約束社員，政府對合作企業(yè)監(jiān)管的難度不會比對別的企業(yè)更大，保證合作建房符合城市規(guī)劃也不是難題。至于資金管理和風險問題，可以通過社員初始股金占住宅成本的比重控制，對資金使用更為嚴格的監(jiān)督、引入銀行和專業(yè)理財機構參與等手段來防范。

住宅合作社也可以是一種高效率的企業(yè)形式。其產權構造明晰，個人資本賬戶直接量化了個人產權，社員權益直接以事先規(guī)定的住房分配規(guī)則來明確；其內部經(jīng)營管住宅合作社也不拒絕專業(yè)化、市場化，認為宅合作社這種形式是自產自銷是不對的，設計、建筑等同樣可以在市場招標，建房完成后，也可移交給專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，專業(yè)化分工和市場機制的效率與抵御高價的盤剝可以并行不悖。

七、規(guī)范住房市場秩序

加強住房市場的監(jiān)管，打擊市場壟斷行為，堅決制止和懲處一些地方性甚至全國性房地產商會組建價格同盟行為，對房地產開發(fā)企業(yè)故意放慢開發(fā)進度、捂盤惜售的減少市場供應達到抬價目的的行為，應實行懲罰性的經(jīng)濟處罰；制定并利用反暴利的相關規(guī)定限制抬價行為；研究成本公開的可行性，沒有法律依據(jù)的話，房地產主管部門也應進行總體上的成本核算并公之于眾，引導人們理性消費；嚴打欺詐和虛假廣告行為。加強金融秩序監(jiān)管，根除違規(guī)放貸、假按揭騙取信貸資金的行為。

八、從長遠來看穩(wěn)定房價需要較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境

當前，受國內外諸多因素的影響，宏觀經(jīng)濟經(jīng)常性出現(xiàn)較大程度的波動，冷熱不均也會傳導到房地產市場，保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有利于防止房價大起大落；居民收入差距、城鄉(xiāng)收入差距、區(qū)域之間收入差距擴大勢頭的遏止，也有利于防止房地產局部過熱，緩解一些地區(qū)住房供求矛盾。

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季方.2010.影響房價的主客體因素分析及房價調控對策[J].中國投資，4。