天津?yàn)I海職業(yè)學(xué)院 楊雯

伴隨著2008年金融危機(jī)的發(fā)生，全球各國的經(jīng)濟(jì)逐漸陷入了蕭條之中，而我國經(jīng)濟(jì)在4萬億投資的帶動(dòng)下，仍然保持著較快的增長(zhǎng)速度，其中，東部沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱也成為了推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大推手。當(dāng)然，房地產(chǎn)與其他投資品是不同，其具有強(qiáng)大的社會(huì)屬性，是居民在生活中必不可少的組成部分，如此高的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為影響國內(nèi)居民生活質(zhì)量的一大因素，因此，分析了解房?jī)r(jià)居高不下的背后原因有助于政策制定的針對(duì)性。

1 東部沿海城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

在改革開放政策的帶動(dòng)下，東部沿海城市以其全面的優(yōu)勢(shì)在近三十年來取得了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就。隨著20世紀(jì)初國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，住宅建設(shè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大增長(zhǎng)點(diǎn)，而東部沿海城市的房地產(chǎn)價(jià)格也經(jīng)歷了井噴式的上漲走勢(shì)。為此，中央政府采取了一系列的政策來遏制東部沿海城市房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，從早期的“國八條”到近期的“國十條”，均沒有有效遏制東部沿海城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)。2010年，國務(wù)院頒發(fā)的“國十條”在2012年讓一些房地產(chǎn)企業(yè)逐漸面臨著資金鏈斷裂的經(jīng)營困境，這也使得東部沿海一批城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下降。然而，伴隨著市場(chǎng)成交量的增長(zhǎng)，這些沿海城市的房地產(chǎn)價(jià)格又有了抬頭的勢(shì)頭。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2013年3月份的數(shù)據(jù)顯示：新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有68個(gè)，比2月份增加了2個(gè)，同比上漲的城市有67個(gè)，比2月份增加了5個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，與2月份相同，同比上漲的城市有59個(gè)，比2月份增加了10個(gè)。同時(shí)，2013年1～3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7766億元，同比增長(zhǎng)17.8%。

2 東部沿海城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因

一些國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為東部沿海城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給非常充足，存量房數(shù)量也非常之多，但東部沿海城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻仍然居高不下?？偟膩碚f，造成目前東部沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扭曲的原因有以下幾方面：

第一，地方政府土地財(cái)政的需要，使得其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了較強(qiáng)的依賴。目前，國內(nèi)的財(cái)政稅收體制是采取分稅制的模式，這使得地方政府能夠用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金僅僅只有分稅制后的財(cái)政資金與中央撥款。資金的短缺使得地方政府只能通過買賣土地來獲取額外的經(jīng)濟(jì)收入，據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：土地出讓金價(jià)格占到了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的40%～50%，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲在很大程度上是因?yàn)橥恋刎?cái)政背后土地出讓金的快速上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)GDP快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)有的地方政府績(jī)效考核中，GDP的高低決定著地方官員的升遷，因此，很多地方政府官員基于GDP績(jī)效考核的壓力而缺乏遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)力。

第二，國內(nèi)投資營商環(huán)境的惡化，使得投資渠道單一化，而房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了最佳的投資渠道。在房地產(chǎn)的屬性中具有一定的投資屬性，這使得一部分市場(chǎng)投機(jī)者將房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。眾所周知的“溫州炒房團(tuán)”，將房地產(chǎn)作為典型的投機(jī)產(chǎn)品，通過倒買倒賣來影響市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而不斷推高房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，由于勞動(dòng)力成本、人民幣升值等一系列因素的影響，國內(nèi)營商環(huán)境不斷惡化，這使得市場(chǎng)中的一部分資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且股票市場(chǎng)的不理想也使得市場(chǎng)的投機(jī)資金基于趨利的特征而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，推高了房地產(chǎn)價(jià)格。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收較重，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)消費(fèi)者，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。據(jù)房地產(chǎn)上市公司的年度數(shù)據(jù)顯示：2012年滬深A(yù)股所有房地產(chǎn)上市公司中，每增加1元的利潤，就需要相應(yīng)地支出1.08元的稅收。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收中，還不包括土地出讓金，如此沉重的稅收負(fù)擔(dān)使得房地產(chǎn)開放商將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)消費(fèi)者，房?jī)r(jià)上漲則成必然。

第四，城市化進(jìn)程的加快轉(zhuǎn)變了東部沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。按照東部沿海城市的常住人口來計(jì)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求。然而，伴隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的加快，一大批中西部地區(qū)的外來務(wù)工者涌入東部沿海城市落地生根，同時(shí)，還有一部分中西部地區(qū)的應(yīng)屆畢業(yè)生基于薪水與發(fā)展空間的吸引而涌入東部沿海城市，這部分群體對(duì)東部沿海城市的房地產(chǎn)形成了較大的剛性需求。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)炒作來推高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。盡管房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有很大一部分原因是在于外在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但開放商逐利的本質(zhì)特征也扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系，刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。近年來，開放商屢次利用媒體制造市場(chǎng)的輿論壓力來進(jìn)行炒作，有些樓盤的房子明明沒有賣出，卻被開發(fā)商說成賣出；有些開發(fā)商雇傭農(nóng)民工來排隊(duì)購號(hào)，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛的緊張，加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。

3 政策建議與對(duì)策

基于目前東部沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀，前面已經(jīng)分析了其內(nèi)在與外在的原因，本文針對(duì)原因分析提出相應(yīng)的政策建議與對(duì)策：

第一，嘗試推行地方債，解決地方政府目前過度依賴于土地財(cái)政的現(xiàn)狀。從主觀角度而言，沿海地方政府對(duì)遏制房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力普遍不足，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的快速上漲使得地方政府的土地財(cái)政收入不斷增加，從而有了更多的資金進(jìn)行各項(xiàng)投資，促進(jìn)城市的建設(shè)與發(fā)展。因此，要解決東部沿海城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的首要對(duì)策與建議就是解決地方政府過度依賴土地財(cái)政的局面，嘗試推行地方債券來彌補(bǔ)地方政府進(jìn)行城市建設(shè)資金的短缺與漏洞，讓土地財(cái)政逐漸退出地方政府的收入來源。

第二，出臺(tái)政策緩解目前國內(nèi)投資營商環(huán)境惡化的局面，分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成分過高的現(xiàn)狀，其主要原因是投機(jī)資金沒有可以逐利的投資渠道，因此，有關(guān)部門在應(yīng)該針對(duì)這一問題逐漸改善當(dāng)前惡化的投資營商環(huán)境。一方面，出臺(tái)稅收、土地等優(yōu)惠的政策以鼓勵(lì)民間資金投資新興產(chǎn)業(yè)；另一方面，重塑股票市場(chǎng)信心，規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)投機(jī)資金流向股票市場(chǎng)。

第三，整合房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收負(fù)擔(dān)，減免重復(fù)征稅，減輕開發(fā)商的成本。對(duì)于政府而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舵手，更重要的是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵，因此，政府部門要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行整合，對(duì)一些不必要的稅收進(jìn)行減免，同時(shí)，禁止重復(fù)征稅等行為的出現(xiàn)，從源頭上降低開發(fā)商的成本，以解決房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的問題。

第四，建設(shè)衛(wèi)星鎮(zhèn)等郊區(qū)住宅區(qū)，緩解城市化進(jìn)程所帶來的城市居住壓力。由于我國過快的城市化進(jìn)程使得城市房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)了需求大于供給的現(xiàn)象，縱觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，政府應(yīng)該開發(fā)城市郊區(qū)，以衛(wèi)星鎮(zhèn)為概念，推動(dòng)郊區(qū)住宅區(qū)的建設(shè)，以緩解城市化進(jìn)程所帶來的房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。

第五，規(guī)范市場(chǎng)輿論導(dǎo)向，堅(jiān)決打擊開放商利用虛假的信息制造市場(chǎng)恐慌的行為。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方處于不對(duì)等的地位，市場(chǎng)信息無法得到有效的溝通與反映，出現(xiàn)了信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。因此，政府要規(guī)范市場(chǎng)輿論的導(dǎo)向，促進(jìn)市場(chǎng)信息在買賣雙方之間的正常流動(dòng)，避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，對(duì)弄虛作假搞欺騙、故意制造房源緊張、誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，嚴(yán)肅追究當(dāng)事人的相關(guān)責(zé)任，給予堅(jiān)決的揭露和查處，并將真相告之于眾。

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