夏曉雪

(寧夏亙?cè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，寧夏 銀川750200)

0 引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。 同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展中走向成熟，也告別了高利潤(rùn)時(shí)代，走向利潤(rùn)平均化，促使開(kāi)發(fā)商更加重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理，以實(shí)現(xiàn)較好的投資收益率。

1 合理確定控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制不單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是與工程的質(zhì)量和工程工期密切相關(guān)的既互相制約又互相影響的不可分割的有機(jī)整體。 工程造價(jià)控制是對(duì)工期、質(zhì)量、投資三大目標(biāo)組成的目標(biāo)系統(tǒng)的控制。 其中一個(gè)目標(biāo)的變化勢(shì)必影響另外兩個(gè)目標(biāo)的變化。 因此，提出所謂最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)系統(tǒng)，實(shí)際上，是要在三者之中尋求最佳平衡點(diǎn)。 為了確定一個(gè)切合實(shí)際的目標(biāo)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工中應(yīng)從業(yè)主要求、工程建設(shè)客觀實(shí)際條件、市場(chǎng)條件等方面進(jìn)行綜合分析，確定一套切合實(shí)際的衡量準(zhǔn)則，在保證質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，確定一個(gè)合理的造價(jià)控制目標(biāo)，這是造價(jià)控制的前提。

造價(jià)管理與工期和質(zhì)量管理是相互聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。 某一方面的變化必然引起其它兩個(gè)方面的變化。 如果過(guò)于追求縮短工期，必然會(huì)損害項(xiàng)目的功能(質(zhì)量)，引起造價(jià)的增加。 因此房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。

造價(jià)控制與質(zhì)量、工期控制在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過(guò)程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，有概念到實(shí)施，由簡(jiǎn)單到詳細(xì)的過(guò)程。 造價(jià)管理必須與質(zhì)量管理、工期管理都落實(shí)到具體的各個(gè)項(xiàng)目上，這樣才能保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，形成一個(gè)完整的控制體系。

造價(jià)管理只有與質(zhì)量管理、工期管理的結(jié)構(gòu)關(guān)系達(dá)到均衡性和合理性，才能實(shí)現(xiàn)控制的目標(biāo)，任何只強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。 他們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目總體上，而且體現(xiàn)在項(xiàng)目的各個(gè)單元上。

2 加強(qiáng)合同管理，控制工程造價(jià)

2.1 貫徹合同法，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睾炗喒こ淌┕ず贤?/h3>

建筑工程施工合同， 是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程合同中非常重要、非常典型的一種常見(jiàn)合同方式，它是為完成某建筑安裝工程項(xiàng)目，明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 它一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國(guó)家法律保護(hù)的。 所以，我們必須增強(qiáng)對(duì)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。

2.2 嚴(yán)格合同管理，控制合同變更

工程造價(jià)是建設(shè)工程合同的重要內(nèi)容之一，加強(qiáng)合同管理是提高工程造價(jià)管理水平的重要方法和手段。 要加強(qiáng)合同的備案審查，審查其內(nèi)容是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章，與招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中的要約和承諾是否一致。 部分房地產(chǎn)公司和施工單位企業(yè)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)中的要約和承諾任意變更，私下簽訂價(jià)款結(jié)算辦法、施工工期、供應(yīng)材料范圍等條款。 這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責(zé)任。 所以在合同實(shí)施過(guò)程中建立健全的合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，鞏固招標(biāo)投標(biāo)的成果，從而更有效地控制工程造價(jià)。

3 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作

3.1 優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案

施工方案是否先進(jìn)、 合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也常常會(huì)影響工程造價(jià)。 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，除了應(yīng)組織專家對(duì)投標(biāo)文件的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)施工過(guò)程中的專題施工方案進(jìn)行審查，運(yùn)用價(jià)值工程法等方法通過(guò)不斷地對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。

3.2 盡可能減少設(shè)計(jì)變更

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更會(huì)引起工程造價(jià)的上升。 引起設(shè)計(jì)變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。 要減少設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮。 其次，認(rèn)真對(duì)待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，及時(shí)核算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的造價(jià)， 對(duì)于有問(wèn)題或者費(fèi)用偏高的項(xiàng)目可重新考慮，進(jìn)行多方案比較，不能一味求快，而應(yīng)求精。

3.3 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證的監(jiān)督和管理工作

據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)15%-25%，個(gè)別的甚至更高，如果不慎重對(duì)待工程量簽證，工程造價(jià)控制極易出現(xiàn)漏洞，造成資金的大量浪費(fèi)。 嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程造價(jià)人員相配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

3.3.1 要嚴(yán)格四方簽證制度。 所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)代表四方共同簽字方為有效。 另外，有條件的房地產(chǎn)公司可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)， 隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤費(fèi)用控制。

3.3.2 簽證必須達(dá)到量化要求， 工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。

3.3.3 簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。 要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)及思想素質(zhì)教育，要求他們不僅要懂得設(shè)計(jì)、施工技術(shù)，還要具備工程經(jīng)濟(jì)方面的知識(shí)。 培養(yǎng)他們實(shí)事求是的作風(fēng)，在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

3.3.4 簽證的范圍應(yīng)正確。 現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必須認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，明確招投標(biāo)范圍，切勿盲目簽證。

4 甲供材料、設(shè)備的價(jià)格控制是造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)

第一，是對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身的管理。 設(shè)備材料的采購(gòu)必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)，只有競(jìng)爭(zhēng)才能得到性價(jià)比高的產(chǎn)品。 招標(biāo)前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購(gòu)的產(chǎn)品的數(shù)量、 性能要求、規(guī)格型號(hào)和市場(chǎng)行情等，其次，編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。 只有這樣，才能切實(shí)做到為公司采購(gòu)到價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。

第二，是對(duì)于供應(yīng)商及工程承包商的管理。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度， 及早作出設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃。 在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。

5 在施工過(guò)程中采用循環(huán)管理模式

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理就是在一定條件的約束下，為達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制過(guò)程，目標(biāo)控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理的核心。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)控制是指管理人員在不斷變化的動(dòng)態(tài)環(huán)境中，為保證計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行的一系列檢查和調(diào)整活動(dòng)。 合理的目標(biāo)、科學(xué)的計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。

6 結(jié)束語(yǔ)

總之，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制不僅僅是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任， 還需咨詢單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價(jià)控制與管理工作當(dāng)中，形成一個(gè)統(tǒng)一的造價(jià)管理保證體系，確保造價(jià)控制與管理主動(dòng)、動(dòng)態(tài)、連續(xù)的進(jìn)行。 這就要求本人在以后的學(xué)習(xí)及工作實(shí)踐當(dāng)中需做更深層次的研究。

［1］戚安幫，孫賢偉.建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理理論與方法[M].天津：天津人民出版社，2004.

［2］譚術(shù)魁，董肇君.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2007.