邢小博 高建軍 吳 云

（黑龍江工業(yè)學(xué)院，黑龍江 雞西158100）

0 前言

最近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，在開放改革以來，實(shí)行了城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，在一定程度上突破了傳統(tǒng)意義上的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。房地產(chǎn)事業(yè)正成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的重要推動(dòng)力量，并且在未來的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)事業(yè)仍然會(huì)起到難以替代的重要作用。 但是在房地產(chǎn)事業(yè)高速發(fā)展的今天，也映射出了很多嚴(yán)峻的問題，如投資性購(gòu)房份額偏高、房?jī)r(jià)控制難度大、供求結(jié)構(gòu)的沖突等等，因此，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，建立新穎的房地產(chǎn)管理制度，必要時(shí)采取相關(guān)的管理政策，這樣才能有效實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)健康有序的發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)事業(yè)的高速發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)事業(yè)及其交易稅收在稅收總收入和財(cái)政總收入中占有舉足輕重的地位。 《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定，納稅申請(qǐng)人申報(bào)的征稅證據(jù)可信度明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額；《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，當(dāng)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由時(shí)，征收機(jī)關(guān)可參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

1 房地產(chǎn)交易過程中納稅的規(guī)定

在房產(chǎn)交易過程中買方按國(guó)家規(guī)定征收一定比利的稅收，根據(jù)地區(qū)的不同稅種和稅收比例也略有不同，主要稅種有：契稅（按交易價(jià)1%～5%征收）、個(gè)稅（按交易價(jià)1%征收）、營(yíng)業(yè)稅（按交易價(jià)5.55%征收）、印花稅（按交易價(jià)0.1%征收）。 其中契稅是必交的；個(gè)稅征收兩個(gè)條件滿足其一就征收：（1）原主擁有兩套以上（含兩套）房產(chǎn)的，（2）原房證的出證日期，一般是出證日期5 年以內(nèi)的，營(yíng)業(yè)稅是按原房證的出證日期決定的，一般是出證日期5 年以內(nèi)征收，5 年外不收。 其主要的征收方法有：

1）契稅：符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120 平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2 倍以下等三個(gè)條件的，在房產(chǎn)交易稅里，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。 反之則按3%。

2）印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%。

3）營(yíng)業(yè)稅：購(gòu)買時(shí)間在5 年內(nèi)的房屋需繳納的房屋交易稅—營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%；5 年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。

4）城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7%。

5）教育費(fèi)附加稅：營(yíng)業(yè)稅的3%。

6）個(gè)人所得稅

在房產(chǎn)交易稅里， 普通住宅5 年之內(nèi)：{售房收入－購(gòu)房總額－(營(yíng)業(yè)稅＋城建稅＋教育費(fèi)附加稅＋印花稅)}×20%；5 年以上(含)5 年以下的普通住宅：(售房收入－購(gòu)房總額－印花稅)×20%。 出售公房：5 年之內(nèi)，(售房收入－經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用)×20%， 其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000 元/平方米，土地出讓金=1560 元/平方米×1%×建筑面積。 5 年以上普通住宅免交房屋交易稅的個(gè)人所得稅。

7）取得房產(chǎn)證5 年以上普通住宅免交房產(chǎn)交易稅。

2 有效評(píng)估房地產(chǎn)交易價(jià)格的重要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起杠桿作用。因此，合理地評(píng)定房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.1 改革開放形勢(shì)需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

改革開放，搞活經(jīng)濟(jì)政策使我國(guó)的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國(guó)擺脫了舊的管理體制束縛，國(guó)家按照有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)來組織社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用日益增強(qiáng)。 房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢(shì)下，必然會(huì)遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

例如，企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。改革企業(yè)管理體制，增強(qiáng)企業(yè)活力是經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，而推動(dòng)企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系發(fā)展，是搞活企業(yè)的重要內(nèi)容。 建立企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移市場(chǎng)，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的發(fā)展，形成新的企業(yè)組合，推動(dòng)新的企業(yè)群體、企業(yè)集團(tuán)的興起。但是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移意味著權(quán)利發(fā)生變化。為維護(hù)企業(yè)間的利益，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前應(yīng)評(píng)估其價(jià)格，使聯(lián)合的各方在對(duì)等條件下進(jìn)行合作。 有些城市已開始擬訂企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓試行辦法，通過立法使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移納入法治軌道，并促進(jìn)企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和發(fā)展。

有償使用國(guó)有土地，需要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。 城市土地屬國(guó)家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經(jīng)濟(jì)條件下土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)并不妨礙土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，成為買賣對(duì)象。武漢、天津、上海，廣州、深圳、廈門等市先后制訂了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的辦法，這說明我國(guó)已開始改革無(wú)償，無(wú)期使用城市土地制度。 廣州市在近幾年來采用招標(biāo)、議標(biāo)方式有償出讓土地使用權(quán)。

1989 年5 月頒發(fā)了《廣州市城市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試行辦法》；

1993 年6 月正式頒布《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》。

2.2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

我國(guó)現(xiàn)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，在社會(huì)主義初級(jí)階段中商品經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營(yíng)，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國(guó)的一個(gè)新興行業(yè)，開始納入社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道。 但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營(yíng)、管理的人才。 然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估隊(duì)伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。 因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

2.3 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要

房地產(chǎn)商品的交換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實(shí)施和土地有償使用的初步實(shí)踐，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)興旺景象。 為使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。

市場(chǎng)管理的核心是對(duì)價(jià)格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于安定人民生活，穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)有積極的現(xiàn)實(shí)意義。 國(guó)家物價(jià)的管理通過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控指導(dǎo)各地區(qū)，部門做好市場(chǎng)物價(jià)管理監(jiān)督工作。 各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國(guó)家的物價(jià)方針政策和法規(guī)，負(fù)責(zé)本地區(qū)，部門的價(jià)格管理和綜合平衡工作。

各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。 因此，搞好房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作，是加強(qiáng)管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。

2.4 法律實(shí)施的需要

社會(huì)主義法制是工人階級(jí)和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制訂建立起來的法律制度和執(zhí)行原則。因此社會(huì)主義法制是社會(huì)主義國(guó)家人民的活動(dòng)準(zhǔn)則，它對(duì)于保衛(wèi)社會(huì)主義，鞏固社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度和保障社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)起積極作用。

但法律的實(shí)施需要有關(guān)單位支持。 以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩是司法工作的基本原則。 在審查辦理房地產(chǎn)案件中，為了保障公民和法人的合法權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員提供資料作為判案的依據(jù)。

2.5 住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，為實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵(lì)職工購(gòu)買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。 出售舊公房應(yīng)按重置價(jià)成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計(jì)價(jià)，但在實(shí)施過程中，因沒有切合實(shí)際的評(píng)估辦法，所以有些地方在出售舊公房時(shí)價(jià)格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價(jià)格，不利于住房自有化工作的開展。為此，建設(shè)部和國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在《關(guān)于加強(qiáng)出售公有住房?jī)r(jià)格管理的通知》中指出：“各產(chǎn)權(quán)單位向職工出售的公有住房統(tǒng)一由房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。 ”這就需要加強(qiáng)價(jià)格評(píng)估工作。此外，調(diào)整不合理的低租制，必須要加強(qiáng)房租的修訂和評(píng)租等等工作。