袁紅玉 沈中剛

(南京地鐵資源開發(fā)有限責任公司，江蘇 南京 210008)

土地資源是地鐵建設(shè)、地鐵運營的重要資金來源之一，通過將地鐵建設(shè)帶來的巨大外部收益部分返還給地鐵自身，是地鐵產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展的重要基礎(chǔ)，土地資源的有效利用對地鐵自身良性發(fā)展具有舉足輕重的作用。如何充分利用這些土地、提升土地價值、獲得良好的收益是地鐵公司必須破解的難題。本文立足于南京地鐵土地綜合利用的實踐，對提升土地利用價值的要素、存在的問題進行分析，并提出了相應(yīng)建議。

一 南京城市規(guī)劃和軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃特征

根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，南京將構(gòu)建以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，“多心開敞、軸向組團、擁江發(fā)展”的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局。都市區(qū)形成1個主城、3個副城(東山、仙林、江北)、8個新城(板橋、濱江、祿口、湯山、湖熟、龍?zhí)丁埮?、橋?和16個新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局，形成“城市中心-城市副中心-新城(地區(qū))”的中心體系。

新一輪總體規(guī)劃修編對城市軌道交通系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)提出了新的要求，針對不同層次線網(wǎng)明確服務(wù)水平和技術(shù)指標，城市軌道交通線網(wǎng)按城市多層次、多元化的客運交通需求進行了修編。修編后線網(wǎng)由14條城市軌道交通線路和8條都市圈軌道交通線路組成，線網(wǎng)總規(guī)模約775公里。城市軌道交通線路主要為城市化最為密集的中心城區(qū)服務(wù)，緊密聯(lián)系主城與東山、仙林、江北三副城，擴大覆蓋范圍，形成多個換乘樞紐，方便客流集散，提高交通可達性。都市圈軌道快速銜接外圍新城及周邊城鎮(zhèn)，為整個都市圈核心圈層提供快速到達城市各類活動中心的服務(wù)。

二 南京地鐵土地資源特征

南京城市軌道交通連接中心城區(qū)、新市區(qū)、新城及新市鎮(zhèn)，線網(wǎng)整體呈放射狀的特征，南京地鐵土地資源按其位置區(qū)域特性可分類如下:

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地(COD用地)

此類上蓋物業(yè)用地位于城市中心區(qū)地鐵車站上部或車站周邊，與地鐵車站結(jié)合緊密，需與地鐵車站同步開發(fā)或結(jié)合建設(shè)。受城市中心區(qū)規(guī)劃發(fā)展及現(xiàn)狀的制約，此類用地面積較小，用地功能和規(guī)模受限較多，難以實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)。

2.交通樞紐及公共服務(wù)類物業(yè)用地(SOD用地)

交通樞紐用地是以構(gòu)建國鐵、城軌、長途客運及城市道路公共交通等多級公交網(wǎng)絡(luò)合一，高效率、高品質(zhì)、高適應(yīng)性的一體化公交都市為目標而設(shè)置的交通設(shè)施用地，一般位于城郊地鐵車站附近，主要用于解決國鐵、城軌、長途、城市公交以及社會停車等綜合交通形式之間的有效銜接和便利換乘，引導(dǎo)優(yōu)化城市空間布局和交通方式結(jié)構(gòu)體系。

公共服務(wù)物業(yè)用地是為適應(yīng)城市發(fā)展公共服務(wù)需求，在有條件的城郊站點周邊建設(shè)的停車+軌道交通+生活服務(wù)的物業(yè)實施用地，地塊開發(fā)功能除包含滿足P+R出行需求的大型停車設(shè)施外，還包含服務(wù)乘客及周邊居住人群的超市、銀行、購物、餐飲、通信以及其他文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開發(fā)用地(TOD用地)

此類用地是按照TOD發(fā)展模式和城市總規(guī)布局要求，劃出的專門用于地鐵經(jīng)過區(qū)域片區(qū)整體規(guī)劃、推動區(qū)域發(fā)展和城市空間布局實現(xiàn)的待開發(fā)用地，用地一般處于規(guī)劃開發(fā)新城或市鎮(zhèn)區(qū)域，規(guī)?？刂圃?—5平方公里。

三 南京地鐵土地資源綜合開發(fā)模式

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地開發(fā)模式

城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地與地鐵建設(shè)緊密結(jié)合，與地鐵車站同步開展規(guī)劃設(shè)計，地鐵方在車站設(shè)計中為物業(yè)開發(fā)預(yù)留樁基、接口、水電等物業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)條件。在車站建設(shè)完成后，該地塊帶條件掛牌出讓，由物業(yè)的業(yè)主方完成物業(yè)建設(shè)并對外招商出租。小規(guī)模的地塊或者與地鐵結(jié)合非常緊密的地塊，由地鐵方進行建設(shè)和商業(yè)開發(fā)。

2.交通樞紐節(jié)點物業(yè)及公共服務(wù)類物業(yè)用地開發(fā)模式

交通樞紐節(jié)點物業(yè)和公共服務(wù)類物業(yè)的用地選擇依據(jù)政府確定的城市設(shè)計，在地鐵線路規(guī)劃時就須在規(guī)劃部門的指導(dǎo)下提前做好此類用地的整體規(guī)劃設(shè)計，對設(shè)計方案中與地鐵建設(shè)緊密相關(guān)的部分物業(yè)與地鐵建設(shè)同步開展結(jié)合設(shè)計和建設(shè)，其余交通設(shè)施由市政部門牽頭建設(shè)，可開發(fā)物業(yè)采用掛牌上市的方式進行開發(fā)。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開發(fā)用地開發(fā)模式

在地鐵途徑的城郊區(qū)域，利用地鐵帶來的外部效應(yīng)，提前進行區(qū)域規(guī)劃，統(tǒng)籌建設(shè)住宅、商業(yè)、學校、交通等設(shè)施，打造低密度的生態(tài)型地鐵小鎮(zhèn)。地鐵建設(shè)時，合理設(shè)置風亭風井等地面設(shè)施，為區(qū)域開發(fā)預(yù)留必要的商業(yè)接口通道等。

四 南京地鐵土地綜合開發(fā)實踐案例

1.夫子廟地塊

夫子廟地塊位于南京地鐵三號線夫子廟站，處于南京城繁華的夫子廟商業(yè)區(qū)，其地塊特征屬于典型的地鐵車站上蓋用地，地塊開發(fā)物業(yè)位于車站正上方，地塊占地面積為7，778平方米，物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)利用車站立柱進行統(tǒng)一設(shè)計，物業(yè)開發(fā)面積約18，000平方米。該地塊規(guī)劃以商業(yè)為主。

2.金馬路地塊

金馬路地塊為交通樞紐用地，是南京市政府確定的新建三個大型交通樞紐之一，地塊占地面積為219畝，地塊交通設(shè)計包含了城際鐵路、地鐵、長途汽車停車場、公交首末站、社會停車以及商業(yè)、辦公等功能，南京地鐵二號線及四號線在此換乘，在保證交通樞紐功能的前提下，對地塊進行商業(yè)開發(fā)，同時對二號線和四號線的換乘方式和建筑形式開展設(shè)計。根據(jù)最新研究成果，此地塊在滿足交通樞紐功能的前提下，可開發(fā)物業(yè)達到60，000平方米。

3.油坊橋地塊

油坊橋上蓋物業(yè)處于地鐵二號線南端終點站的油坊橋站，建筑面積為37，897平方米，項目立項內(nèi)容主要是地鐵車站附屬設(shè)施及商業(yè)配套。在地鐵二號線規(guī)劃設(shè)計階段，將此物業(yè)規(guī)劃設(shè)計為含公交停車場、出租、地鐵、商業(yè)及辦公相結(jié)合的綜合物業(yè)，地塊以車站建設(shè)配套的方式劃給地鐵公司，按照南京古城風格中的花窗進行建設(shè)形式設(shè)計，得到規(guī)劃部門的認可。物業(yè)于2011年交付，運營承租經(jīng)營方目前已完成物業(yè)的全部招租，80%的物業(yè)已經(jīng)完成裝修開業(yè)，業(yè)態(tài)包含大型超市、聯(lián)營店、餐飲、銀行、通信運營及辦公等，隨著物業(yè)周邊的住宅建設(shè)推進及居民的持續(xù)入住，物業(yè)經(jīng)營已取得良好的開端。

4.橋林生態(tài)城

項目位于長江北岸浦口區(qū)的橋林地區(qū)，距南京長江三橋1公里，離南京祿口國際機場不到1小時車程。現(xiàn)有寧合高速公路、寧烏公路、繞城公路和板橋汽渡形成交通線網(wǎng)，向北連接寧淮高速公路、寧巢高速公路(沿江大道)。

已經(jīng)開工的寧和一期連接橋林地區(qū)和江南地區(qū)，計劃2015年底開通運營。為了發(fā)揮城際軌道交通的優(yōu)勢，同時進一步解決中低收入居民住房問題，在寧和一期線路設(shè)計時，同期規(guī)劃建設(shè)沿線小鎮(zhèn)，利用城際軌道效應(yīng)帶動沿線開發(fā)。橋林新城計劃分為現(xiàn)代型生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市型生態(tài)工業(yè)、生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)和休閑旅游產(chǎn)業(yè)四個功能區(qū)域，產(chǎn)生人流、物流、資金流、信息流等的匯集，這種間接和引致效應(yīng)將成倍放大，城市影響力和發(fā)展空間也會隨之迅速上升。

五 土地資源價值提升要素分析

1.規(guī)劃控制

在城市總體規(guī)劃及軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃指導(dǎo)下，開展地鐵開發(fā)用地控制規(guī)劃是保障土地資源開發(fā)收益、將地鐵建設(shè)的外部效益內(nèi)化的前提保障。開展和實施地鐵地鐵開發(fā)用地控制規(guī)劃不僅可以在未來建設(shè)線路站點附近選擇具備良好實施條件的高價值土地，還可以通過規(guī)劃調(diào)整加大站點附近地塊的開發(fā)力度，提升地塊經(jīng)濟效益。

2.科學設(shè)計

地鐵物業(yè)由于與地鐵車站結(jié)合緊密，其物業(yè)經(jīng)營效益對地鐵客流的依存度較高，對地鐵物業(yè)科學地開展設(shè)計是地鐵物業(yè)能夠正常經(jīng)營及盈利的重要保障。對地鐵物業(yè)的設(shè)計不僅要考慮到整體建筑形象與區(qū)域發(fā)展和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，還需重點考慮物業(yè)設(shè)計與車站設(shè)計、周邊建筑的密切結(jié)合，按照“以人為本”的原則，在符合建設(shè)規(guī)范的前提下，加強物業(yè)與車站縱向一體化空間設(shè)計及車站及物業(yè)、周邊建設(shè)的橫向聯(lián)系，提升物業(yè)和交通設(shè)施間的空間聯(lián)系和人流可達性，提升物業(yè)品質(zhì)。

3.合理定位

物業(yè)的業(yè)態(tài)定位對物業(yè)運營成功與否起著決定性作用。合理的業(yè)態(tài)定位是依據(jù)對城市發(fā)展狀況、區(qū)域功能定位、消費者調(diào)查、商家調(diào)查、業(yè)態(tài)分析等綜合分析的基礎(chǔ)上作出的，對物業(yè)的建筑形態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)和功能設(shè)施的設(shè)計和配置具有重要的指導(dǎo)作用，便于業(yè)主作出適宜物業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的建設(shè)、招商決策，為后續(xù)物業(yè)順利經(jīng)營提供條件。

4.品牌開發(fā)

品牌開發(fā)和管理是物業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，優(yōu)秀的承租方不但可為業(yè)主節(jié)約大量的管理成本，對創(chuàng)立地鐵物業(yè)的經(jīng)營品牌、樹立地鐵物業(yè)形象具有良好的推動作用，也可以帶動地鐵后續(xù)物業(yè)的招商經(jīng)營。地鐵物業(yè)的品牌開發(fā)不僅要考慮良好的整體承租方，還需對分租方進行有效管理，盡量選擇具備經(jīng)營實力的品牌商、連鎖店，集聚人氣和客流，提升物業(yè)經(jīng)營價值。

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