楊來咪

（中南財經(jīng)政法大學會計學院，湖北 武漢430073）

一、投資性房地產(chǎn)定義及特征

投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產(chǎn)，其特點是應當能夠單獨計量和出售。將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足下列條件：

（一）與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)

與投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益包括用于出租的房地產(chǎn)的租金收入，或者用于資本增值的房地產(chǎn)的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益是否很可能流入企業(yè)，需要進行職業(yè)判斷，判斷時需要考慮相關市場因素的變化。

（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量

取得投資性房地產(chǎn)時，應當按實際成本進行計量。成本不能可靠計量，就無法予以確認。

（三）該投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的運用現(xiàn)狀

截至2011年4月，我國滬深兩市共計2129家上市公司，其中833家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，其中27家公司采用公允價值計量，與2009年相比僅新增1家上市公司由成本計量模式變更為公允價值計量模式，采用公允價值計量的公司仍然寥寥無幾。我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市公司自2007年現(xiàn)行準則執(zhí)行起有關計量模式變更情況如下：

表一 投資性房地產(chǎn)公允價值運用現(xiàn)狀

可見在我國上市公司中投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式并未被廣泛采用，究其原因在于以下幾種：首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格；再次，公允價值取得成本較高；同時稅賦可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。而這樣的結果顯然與準則制定的初衷相違背，要使這種狀況得以改變，就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進行改進。

三、投資性房地產(chǎn)成本計量模式與公允價值計量模式的比較

（一）適應條件的比較

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量通常采用成本計量模式，但是若同時滿足兩個條件可采用公允價值模式計量：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠通過從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。

（二）對會計信息質(zhì)量影響的比較

投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式使會計信息質(zhì)量更可靠。因為它反映了客觀事實，并且具有可驗證性，向投資者及債權人提供的信息更相關。同時也大大提高了我國上市企業(yè)的會計信息與境外市場的可比性。但是公允價值計量不可避免地帶有主觀性，其波動性又使年報會計信息的可靠性程度降低。

（三）會計核算方法的比較

采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

在成本計量模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。

四、案例研究

（一）金融街簡介

金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402），是一家以商務地產(chǎn)為主業(yè)的大型國有控股公司，2000年在深交所上市。

截止到2012年末，公司總資產(chǎn)達到700億元，凈資產(chǎn)約198億元，累計開發(fā)面積超過千萬平方米，其中商務地產(chǎn)比例超過70%。目前，金融街控股股份有限公司擁有14家全資及控股子公司，分別在北京、重慶、天津、惠州等地投資并開發(fā)房地產(chǎn)項目。

2008年3月31日由公司董事會研究決定：從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量。

（二）公允價值計量投資性房地產(chǎn)對資產(chǎn)負債表的影響

1.追溯調(diào)整對合并資產(chǎn)負債表的影響。

表二 追溯調(diào)整對合并資產(chǎn)負債表的影響

由此可見，公司在轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式后，投資性房地產(chǎn)價值大幅增加，從而資產(chǎn)總額大幅增加，增加部分占到資產(chǎn)總額的11.25%。同時，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式還要通過調(diào)整期初留存收益對所有者權益進行追溯調(diào)整，這項調(diào)整對所有者權益的影響比例為21.18%。

2.對2008 年～2011 年合并資產(chǎn)負債表的影響。

采用公允價值計量需要每年年底對房地產(chǎn)價值重新估值，從2008到2011年投資性房地產(chǎn)公允價值變化情況如下，這種變化影響了資產(chǎn)總額。

圖一 投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況

（三）公允價值計量投資性房地產(chǎn)對利潤表的影響

1.追溯調(diào)整對利潤表的影響。根據(jù)金融街2008年年報，2007年末利潤總額調(diào)整前為l11902.25萬元，調(diào)整后為281563.34萬元，增加169661.09萬元，為投資性房地產(chǎn)公允價值變動導致，增長幅度高達251.62%。筆者認為，投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，也可以減少費用，達到增加利潤的目的。在考慮不計提折舊1143.34萬元、不計提攤銷645.16萬元以及對所得稅的影響后，調(diào)整2008年期初留存收益，對2007年末合并凈利潤影響數(shù)為17884915.64元。

2.對2008 年～2011 年利潤表的影響。采用公允價值計量模式后需要每年對房地產(chǎn)價值進行重估，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，同時在成本計量模式下的折舊與攤銷不再需要考慮。

表三 公允價值計量對2008年～2011年利潤表的影響

在2008年，由于金融危機，房地產(chǎn)公允價值下跌，因此對利潤總額的影響為負，但在09、10以及11年，公允價值計量模式對利潤總額都有正的效應。

（四）公允價值計量投資性房地產(chǎn)對財務指標的影響

1.對資產(chǎn)負債率的影響。

圖二 金融街資產(chǎn)負債率

由上圖可見，采用公允價值計量后，金融街的資產(chǎn)負債率有明顯改善。

2.對每股收益的影響。

圖三 金融街每股收益

由上圖可看出，金融街的每股收益在2007～2008年呈現(xiàn)下降趨勢，行業(yè)排名從2006年的第二名下滑至2008年的第32名，因此公司可能需要利用公允價值對財務報表的利好影響遏止這種下滑趨勢。事實證明，公司已達到這一目的。變更會計政策后，2007年較2006年有較大提高，2008的下降是由于房價波動導致公允價值損失造成，而房價小幅下跌后必然上漲，2009年～2011年的回升就是很好的證明。

（五）金融街公司公允價值計量投資性房地產(chǎn)的應用動機

1.客觀因素分析。金融街公告披露的變更理由：“采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀的反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量具備必要性?！币虼?，采用公允價值計量符合準則的要求，是大勢所趨。

2.主觀因素分析。一是改善經(jīng)營業(yè)績。從ROE的角度看，金融街公司2006年加權凈資產(chǎn)收益率為21.73%，2007年下降到17.2%，公司利潤出現(xiàn)下滑，管理層很可能甘愿承擔風險對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，提升凈利潤，使財務指標更為樂觀。

從每股收益的角度看，盡管金融街每股收益一直處于較高水平，但是近五年來其每股收益呈下降趨勢，行業(yè)排名也從2006年的第二名下滑至2008年的第三十二名，因此公司可能需要利用公允價值計量模式對財務報表的利好影響來止住這種下滑趨勢。

二是提升企業(yè)的相關財務指標，幫助企業(yè)進行更好地融資。公司自2008年對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量屬性后，使得公司的資產(chǎn)價值和資產(chǎn)負債率得到提升，改善了凈利潤，有利于其通過增發(fā)股票和債券進行融資。具體影響如下：

2008年8月15日，公司2008年第三次臨時股東大會審議通過了《關于發(fā)行不超過10億元短期融資券的議案》，同意公司發(fā)行不超過10億元短期融資券。2008年11月21日，中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會2008年第146次工作會議審核了公司發(fā)行公司債券的申請。根據(jù)審核結果，公司發(fā)行公司債券的申請獲得有條件通過。2008年1月，經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)發(fā)行文件核準，公司實施了2007年度公開發(fā)行股票方案。以27.61元/股的價格公開發(fā)行30，000萬股A股。由于上述變化，公司總股本由1，078，451，644股增至1，378，451，644股。

五、結語

本文通過對投資性房地產(chǎn)公允價值與成本計量模式的介紹，同時分析房地產(chǎn)上市公司金融街采用公允價值計量后對公司財務數(shù)據(jù)和財務指標的影響，認為應用公允價值主要對投資性房地產(chǎn)的價值和公允價值變動損益產(chǎn)生正面效應，進而對凈資產(chǎn)和凈利潤以及相關財務指標帶來提升。這也是公司管理層作出計量模式轉(zhuǎn)換的主要動機。盡管目前對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司不多，但隨著投資者對公允價值相關信息需求的逐漸增加，以及房地產(chǎn)市場及評估業(yè)的發(fā)展，未來公允價值模式將被更多的上市公司采用。

[1]曹曉雪，湛丹妮，楊陽.上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用研究.財會月刊，2011.（4）.

[2]陳敏，柴斌鋒.投資性房地產(chǎn)公允價值計量對上市公司業(yè)績的影響，財會月刊，2011.（21）.

[3]潘立新，翟瀟璐.淺談公允價值計量投資性房地產(chǎn)，財會通訊（綜合版），2007.（12）.