上海是國內(nèi)餐飲最為發(fā)達(dá)的城市之一，已成為國內(nèi)百強(qiáng)餐飲企業(yè)和世界跨國餐飲連鎖集團(tuán)的必爭之地。近幾年，南京路、淮海路、老城隍廟等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)已面臨飽和，如何在上海新興商業(yè)區(qū)中找到尚未被發(fā)現(xiàn)的“黃金島”，是各大餐飲企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

在上海市的“十二五”規(guī)劃中，政府把城市發(fā)展的重心轉(zhuǎn)向郊區(qū)新城，以適應(yīng)上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要。外圍郊區(qū)的城市化進(jìn)程是以居住社區(qū)的人口導(dǎo)入為基礎(chǔ)，配合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建設(shè)起能與中心城區(qū)相呼應(yīng)的郊區(qū)新城。城市化的推進(jìn)往往伴隨著居住社區(qū)的導(dǎo)入、商業(yè)的興起，而地鐵和持續(xù)的社區(qū)開發(fā)并不能決定外圍商業(yè)體的命運(yùn)，外圍商業(yè)成長的核心動(dòng)力在于人口持續(xù)導(dǎo)入和大型商業(yè)中心的開拓。

城市化推動(dòng)外圍商業(yè)區(qū)的成長

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，外圍的城市化是城市高速發(fā)展的必然路徑。世博會(huì)的舉辦加速了上海市軌道交通的建設(shè)，多條線路的增設(shè)將多個(gè)郊區(qū)新城與中心城區(qū)緊緊聯(lián)系在一起，加快了城市化的進(jìn)程。外圍商業(yè)由于不具備中心城區(qū)在交通上優(yōu)勢，所以更依賴于周邊大型社區(qū)的支持。外圍商圈的成長是以住宅社區(qū)的人口導(dǎo)入為起點(diǎn)，隨后配套商業(yè)針對社區(qū)人群的需求和特點(diǎn)不斷升級，尤其是大型商業(yè)中心會(huì)進(jìn)一步刺激社區(qū)的入住，最終形成外圍住區(qū)商圈。

進(jìn)入“十二五”以來，外郊環(huán)區(qū)間是全市住宅新增供應(yīng)最大的地區(qū)。以2011年上半年為例，一手住宅供應(yīng)以套數(shù)算，新增24279套，占全市的55.60%；以面積算，新增314.55萬平方米，占全市的58.55%。其中，南橋新城板塊的“恒盛湖畔豪庭”、顧村板塊的“保利葉城”以及周康板塊的“保利湖畔陽光苑”分別供應(yīng)了33.1萬平方米，26.19萬平方米和13.57萬平方米。

外郊環(huán)區(qū)間也是商業(yè)新增供應(yīng)最大的地區(qū)。2011年上半年，新增商業(yè)以套數(shù)算，新增3028套，占全市的57.01%；以面積算，新增41.48萬平方米，占全市的41.58%。其中，位于安亭汽車城板塊的“上海國際機(jī)電五金城”、江橋板塊的“新世界生活廣場”以及南橋新城板塊的“理想未來廣場”均提供了超過2萬平方米的供應(yīng)。

圖1 上海市各環(huán)線商業(yè)新增供應(yīng)（2009—2011年）

各板塊外圍商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

上海市“十二五”規(guī)劃中已經(jīng)將外圍郊區(qū)的建設(shè)作為上海發(fā)展新的重點(diǎn)，同時(shí)，江橋“萬達(dá)廣場”等大型商業(yè)綜合體的落戶將市場的目光聚集在外圍板塊的成長。其中江橋、顧村、周浦和浦江又是未來外網(wǎng)郊區(qū)的重點(diǎn)板塊，在這些外圍板塊中，都有一定的規(guī)劃支持，但是不同的區(qū)位、交通因素，以及不同的發(fā)展歷程造就了各板塊不同的現(xiàn)狀。下面將從政府規(guī)劃、軌道交通、人口聚集、配套情況四個(gè)方面對以上四個(gè)板塊進(jìn)行對比分析。

政府規(guī)劃這四個(gè)板塊都擁有一定的政府規(guī)劃支持，其中，江橋、顧村和周浦均屬上海市配套商品房基地，除了商品住宅，還有不少動(dòng)遷房。而和周浦同屬一城九鎮(zhèn)中“九鎮(zhèn)”的浦江，也是作為世博板塊的動(dòng)遷房基地。這幾個(gè)板塊在規(guī)劃上都被定位為住宅基地，為上海中心城區(qū)緩解住房壓力。從規(guī)劃的角度來看，這四個(gè)板塊的差異并不大。

軌道交通作為城市內(nèi)最便捷的交通方式，地鐵已然成為上海城市生活的主線。顧村、浦江板塊目前已經(jīng)分別有地鐵7號線、8號線聯(lián)通。其中，有地鐵8號線經(jīng)過的浦江板塊距離市中心更近，從浦江鎮(zhèn)站至人民廣場僅11站，通勤時(shí)間在40分鐘左右。而從7號線顧村公園站至人民廣場則要15站，通勤需要50分鐘以上。不過，顧村公園的前一站是上海大學(xué)站，臨近高校無疑是一大利好。

在另外兩個(gè)板塊中，江橋板塊將有地鐵13、14號線經(jīng)過，其中13號線已經(jīng)在建，將在2012年投入運(yùn)營；14號線也已在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將連通靜安寺、淮海中路、陸家嘴等商務(wù)區(qū)。而通過周浦板塊的地鐵11號線南段預(yù)計(jì)在2012年通車。

人口聚集人口的聚集是地區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。江橋、顧村、浦江、周浦這四個(gè)板塊的住宅體量都超過了400萬平方米，其中周浦更是超過600萬平方米。而靠近市中心、居住比較成熟的板塊，比如大寧、彭浦板塊，其住宅體量則僅有238.37萬平方米和108.25萬平方米。外圍大體量的住宅體量能夠容納兩倍甚至三倍于大寧板塊的人群。隨著未來更多樓板的開發(fā)，對人口的容納限度還將提高。

另一方面就是人口的入住，住宅體量的大小是容納人口數(shù)量的最高額度，但是只有導(dǎo)入真正居住的居民才能有效促進(jìn)地區(qū)的發(fā)展。在江橋、顧村、浦江、周浦四大板塊中，動(dòng)遷配套房的比重基本在全部住宅體量的10%至40%之間。由于動(dòng)遷配套房的居民多從市區(qū)遷移而來，能夠提供真實(shí)有效的居住，所以這些外圍板塊的入住更多是依賴商品房。據(jù)調(diào)查，顧村、周浦、浦江板塊的商品房入住在五成左右，而江橋板塊的入住率則在八成左右。

配套情況除了交通，板塊內(nèi)的配套情況也是影響人口導(dǎo)入的因素，同時(shí)，隨著人口的不斷聚集，也能吸引到更多商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐。在城市化進(jìn)程推進(jìn)到這些外圍板塊之前，顧村和浦江的商業(yè)配套就有一定的基礎(chǔ)，不過商業(yè)的形態(tài)多為社區(qū)型商業(yè)和商業(yè)街，目前板塊內(nèi)的大型商業(yè)綜合體也是才剛剛建成，比如顧村板塊的“綠地北郊商業(yè)廣場”，7月份才投入市場。而江橋板塊原本就擁有以上海輕紡市場為核心的曹安商圈，2008年又引入沃爾瑪，商業(yè)的氛圍一直比較濃厚。周浦原有的商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)和商業(yè)街，比如“小上海旅游城”，而在萬達(dá)廣場進(jìn)入后，引入了萬千百貨、樂購超市、永樂生活電器、一兆韋德、小肥羊等品牌商家，與周邊的商業(yè)形成多層次、多業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，帶動(dòng)了周浦的商業(yè)氛圍。

表1：上海市部分外圍板塊現(xiàn)狀

各板塊外圍商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/h2>

隨著軌道交通的拓展，上海外圍郊區(qū)的城市化進(jìn)行得如火如荼。由于擁有不同的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展歷程等因素的不同，這些外圍郊區(qū)的發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展速度都各有不同。但通過人口的不斷導(dǎo)入，引入大型商業(yè)體后不斷調(diào)整和完善，最終鑄就成熟的外圍商圈。由于人口導(dǎo)入和大型商業(yè)開發(fā)的不同，各板塊未來商業(yè)潛力各異。

江橋板塊目前的住宅均價(jià)為17500元/平方米，目前江橋已經(jīng)有多個(gè)大型商業(yè)綜合體進(jìn)駐。隨著萬達(dá)廣場和新世界生活廣場內(nèi)商家的進(jìn)駐，大虹橋規(guī)劃的輻射、以及2012年13號線的開通，這些利好因素將推動(dòng)價(jià)格的持續(xù)上漲。但是由于在定位上的差異，江橋板塊無法達(dá)到聯(lián)洋板塊的水平。

顧村板塊目前的住宅均價(jià)相對較低，僅有15000元/平方米，是三個(gè)對比板塊中最低的。以90平方米的房型為例，位于顧村和江橋的總價(jià)差異達(dá)到22.5萬元。對于剛需人群來說，顧村板塊更適合他們的置業(yè)能力。顧村板塊的住宅價(jià)格非常有吸引力，更容易進(jìn)行人口導(dǎo)入。隨著大型商業(yè)綜合體投入運(yùn)營，相信未來顧村板塊的發(fā)展會(huì)很順利。

表2：上海市外圍居住區(qū)與商鋪價(jià)格對比

浦江板塊內(nèi)的高端社區(qū)價(jià)格較高，導(dǎo)致入住低迷，商戶進(jìn)駐社區(qū)底商的積極性不高。不過，板塊內(nèi)的綜合體綠地樂和城商業(yè)中心已經(jīng)投入運(yùn)營，對并不完善的商業(yè)配套有所補(bǔ)充。板塊內(nèi)雖然有地鐵穿過，但是對剛需人群而言缺乏足夠吸引力。另外，板塊內(nèi)雖有大量動(dòng)遷戶，但其消費(fèi)能力較弱，這也會(huì)減緩商業(yè)的成長。

周浦板塊內(nèi)有富士康等以加工制造業(yè)為主的工廠，能夠?yàn)榘鍓K內(nèi)聚集不少人口。不過目前還未有地鐵線開通，軌道交通的缺失排除了部分在市區(qū)內(nèi)工作的白領(lǐng)。板塊內(nèi)有大量居住空間，相信在未來地鐵11號線南段開通后吸引到人口流入。商業(yè)方面由于有萬達(dá)廣場的帶動(dòng)，商業(yè)的層次分明。

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