清科研究中心

欄目主持：張 奕 王夢琪

2012年政府繼續(xù)實施對房地產行業(yè)不放松的宏觀調控，“限購”、“限貸”政策繼續(xù)打壓地產市場，投資投機性購房需求被抑制，房產稅試點擴大的預期增強，信托產品面臨兌付壓力且隨時可能出現(xiàn)資金“短路”風險，房地產行業(yè)融資渠道明顯收窄。種種不利因素導致房地產行業(yè)原有的住宅地產發(fā)展計劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產正為房企提供新的發(fā)展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。

一、商業(yè)地產市場火熱勢頭不減，謹防泡沫

商業(yè)地產是以經營商業(yè)活動為主題的房地產細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.00萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1.00億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產迅猛增長。國內房企對商業(yè)地產開發(fā)的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉向商業(yè)地產，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產新增供應量較上年上漲22.0%。

商業(yè)地產未來發(fā)展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業(yè)地產的開發(fā)多數(shù)是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業(yè)地產回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，易產生商業(yè)地產泡沫。

二、旅游地產帶給私募房地產投資基金掘金機會

據(jù)國家旅游局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年全國旅游接待人數(shù)預計超過31.30億人次，旅游收入達2.60萬億元，旅游業(yè)的“火爆”促進房企對旅游地產的投資，吸引來私募房地產投資基金的注意力。2012年房地產行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現(xiàn)快速發(fā)展，據(jù)多家機構統(tǒng)計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網絡等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產，以謀求新的投資機會。

旅游地產是依托于旅游資源的優(yōu)勢，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產開發(fā)項目。目前，旅游地產的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢，通過發(fā)展旅游來促進地產項目的開發(fā)，后續(xù)地產開發(fā)反哺旅游，實現(xiàn)旅游和地產的優(yōu)勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

正是迎合當前旅游行業(yè)和地產行業(yè)的發(fā)展趨勢，旅游地產得到蓬勃式邁進，而私募房地產基金也迎來掘金機會。2012年，私募房地產基金已開始對國內旅游地產投資，但尚處于初期階段，成功運作仍需豐富經驗，盈利模式需要明確。國內市場上，不乏一些旅游地產通過粉飾包裝，借助“旅游”這個代名詞來進行賣房銷售，造成旅游地產的“虛熱性”。盡管年內旅游地產項目很多，但大多缺乏旅游地產品牌價值，加上開發(fā)商急功近利，照搬國外模式，致使項目核心競爭力突顯不足。私募房地產基金需要對旅游地產項目制定全局發(fā)展策略，防范投資潛在投資風險。

三、養(yǎng)老地產——私募房地產投資基金開啟“銀發(fā)市場”的金鑰匙？

養(yǎng)老地產是介于住宅地產、商業(yè)地產和養(yǎng)老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環(huán)境要求更高，集合了護理、醫(yī)療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業(yè)轉型緊密相關。養(yǎng)老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫(yī)護型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創(chuàng)新經營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運營成功的養(yǎng)老地產范例。國內養(yǎng)老地產尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養(yǎng)老機構，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

據(jù)統(tǒng)計，2011年底，中國人口年齡超過65歲及以上的人數(shù)約占總人口的9.1%，預計2027年，這個數(shù)據(jù)將上升到14.0%，2050年，更有甚至上升到25.0%，面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產發(fā)展前景不可小覷。然而，養(yǎng)老地產在國內仍處于勾畫階段，已經實施的項目較少，想要做好養(yǎng)老地產并非一蹴而就的事情，它需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢，投資期長，回報低，更重要的是發(fā)展模式不清晰。私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環(huán)境下運作養(yǎng)老地產的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強養(yǎng)老地產市場。