文/汪聞生

差別化破解房市調(diào)控難題

文/汪聞生

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，逾九成城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，有的漲幅超過(guò)了10%。消息既出，各方關(guān)注。孰知今年2月，國(guó)家出臺(tái)新一輪房市調(diào)控新政“國(guó)五條”，雖不說(shuō)立竿見(jiàn)影，但房?jī)r(jià)不降反升，多少有些讓人意外。輿論不禁擔(dān)心：層層加碼的樓市調(diào)控，難道真的無(wú)法縛住房?jī)r(jià)高企這條蒼龍？

其實(shí)，房?jī)r(jià)飆升，并非一蹴而就。1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)過(guò)多年改革，停止了住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)了住房消費(fèi)的貨幣化和市場(chǎng)化，有力推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展。此后，房?jī)r(jià)呈逐步上升趨勢(shì)。2008年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，房?jī)r(jià)隨之迅速攀升，2009年甚至出現(xiàn)暴漲行情，引發(fā)市場(chǎng)和民生諸多問(wèn)題。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年1月、4月、9月和2011年1月，國(guó)家相繼推出了以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，但效果似乎不盡如人意。有房產(chǎn)大佬繼而不斷放話，房?jī)r(jià)必漲，什么時(shí)候買(mǎi)房，都會(huì)穩(wěn)賺不賠，理由是市場(chǎng)剛需、城市化提速、購(gòu)買(mǎi)力旺盛。言外之意，房市調(diào)控還是作壁上觀為好。

市場(chǎng)及其某些意見(jiàn)的張狂，對(duì)房市調(diào)控?zé)o疑是一劑清醒劑。退而思之，住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，自然要接受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)。換言之，房市調(diào)控應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵循市場(chǎng)供求規(guī)律，增加調(diào)控的科學(xué)性和有效性。三年來(lái)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，某種程度上正是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的尊重和印證。但是另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他消費(fèi)品市場(chǎng)相比，又有其特殊性。我國(guó)的國(guó)情決定了城鎮(zhèn)住房不僅是一種商品，同時(shí)還是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品；房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的一部分，而且是保障和改善民生的重要領(lǐng)域。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)的二重性，看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上隱藏了房市調(diào)控的全部秘密。它告訴人們，房市調(diào)控決不是要不要的問(wèn)題，而是要找準(zhǔn)癥結(jié)，分類(lèi)治理，讓房?jī)r(jià)逐步回歸與居民收入水平相匹配的合理水平。

首先必須立足住房的商品和市場(chǎng)屬性，遵循而不能違背市場(chǎng)規(guī)律。在屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的部分，應(yīng)當(dāng)基本由市場(chǎng)確定住房商品的供求關(guān)系與價(jià)格漲跌，政府主要扮演維護(hù)市場(chǎng)公平、制定交易規(guī)則等“守夜人”的角色。具體地說(shuō)，對(duì)高端享受性商品住房，完全放開(kāi)，實(shí)行市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，政府只負(fù)責(zé)供地控制、稅收征繳、防止價(jià)格欺詐等工作；對(duì)中端改善性商品住房，政府選擇性介入，通過(guò)規(guī)定最高銷(xiāo)售價(jià)格、禁止開(kāi)發(fā)商獲取社會(huì)平均利潤(rùn)之上的超額利潤(rùn)、鼓勵(lì)中低收入人群在跨入中等收入檔次后購(gòu)買(mǎi)商品房等措施，與各方一起共同維護(hù)市場(chǎng)均衡。

其次必須認(rèn)清住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性即社會(huì)民生屬性，通過(guò)優(yōu)先供地、強(qiáng)制規(guī)定新建住房構(gòu)成比例、房?jī)r(jià)和租金限制、籌集保障房源、提供政府補(bǔ)貼等措施，彌補(bǔ)、校正市場(chǎng)調(diào)節(jié)的缺陷與不足。其中，一項(xiàng)重要內(nèi)容就是針對(duì)中低收入人群，持續(xù)可預(yù)期地提供面積不等的經(jīng)適房、廉租房等保障性住房，并通過(guò)立法規(guī)范“兩房”的建造、使用、轉(zhuǎn)讓和管理，以保障和改善中低收入人群的住房民生。在一定意義上說(shuō)，保障房是政府掌控的非商品性或半商品性住房，不進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)節(jié)的范圍。近年來(lái)房?jī)r(jià)的非理性上漲，與商品性住房占比過(guò)大及住房的過(guò)度商品化、市場(chǎng)化密切相關(guān)。

第三，完善與房產(chǎn)有關(guān)的金融、財(cái)稅政策，通過(guò)改進(jìn)限購(gòu)限貸和計(jì)征房產(chǎn)稅等措施，真正使投資投機(jī)性購(gòu)房無(wú)利可圖。同時(shí)，減少政府對(duì)土地財(cái)政和房產(chǎn)GDP的依賴(lài)，從源頭上降低住房建設(shè)成本，并開(kāi)辟新的投資、消費(fèi)渠道，充分吸納從房市撤退的社會(huì)富余資金。最近，媒體不斷曝光的“房爺”、“房叔”、“房嬸”案例，從一個(gè)側(cè)面暴露了逐利性、腐敗性擁房對(duì)房市調(diào)控有多大的危害。

如此看來(lái)，面對(duì)久治難愈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既要臨淵捕魚(yú)，更要退而結(jié)網(wǎng)；根治房?jī)r(jià)高企這個(gè)頑疾，既要善用經(jīng)濟(jì)學(xué)，也要講點(diǎn)政治學(xué)和社會(huì)學(xué)。這樣，假以時(shí)日，一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)在全面建成小康社會(huì)進(jìn)程中發(fā)揮更大的正能量。