■修雪嵩 徐愛農(nóng)

房地產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。在西方國家市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)評估活動涉及社會經(jīng)濟生活的方方面面，評估對象既包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓、土地等，也包括作為居民個人消費資料的住宅；評估目的既包括轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)投資入股等，也包括不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的抵押貸款、物業(yè)稅征收、保險理賠等。在這些形形色色的房地產(chǎn)評估活動中，雖然有一些僅僅評估房地產(chǎn)的面積或評估房地產(chǎn)的租金收入（如某些國家和地區(qū)的物業(yè)稅稅基評估），但絕大多數(shù)是評估房地產(chǎn)的市場價值，即評估基準日房地產(chǎn)在公開市場上交易價格的估計值。西方國家在長期評估實踐中，根據(jù)不同的理論基礎和技術(shù)路徑，形成了一系列評估房地產(chǎn)市場價值的方法，有力促進了房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。國外房地產(chǎn)評估方法盡管具有特定的適用前提和適用條件，但對我國房地產(chǎn)評估實踐同樣具有借鑒作用。

一、國外傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法主要是那些在評估實踐中使用歷史比較悠久且得到廣泛認可的方法，其技術(shù)路徑或者通過某種形式的比較（如房地產(chǎn)價值影響因素比較、房地產(chǎn)收益比較、房地產(chǎn)成本比較），或者通過一組可觀測變量之間的回歸模型來評估房地產(chǎn)的市場價值。傳統(tǒng)方法包括：售價類比法、投資法、收益折現(xiàn)法、假設開發(fā)法、成本法、多元回歸法、逐步回歸法（Pagourtzi等，2003）。

（一）售價類比法

售價類比法也稱為市場比較法、交易案例比較法，是國外房地產(chǎn)評估實踐中應用最廣泛的一種評估方法。根據(jù)替代原理，被估房地產(chǎn)價值應該與同一市場內(nèi)類似房地產(chǎn)的交易價格接近。評估人員在分析被估房地產(chǎn)與可比交易案例在面積、房齡、建筑質(zhì)量、環(huán)境因素、交易日期等方面差異的基礎上，對可比交易案例的售價進行修正，從而得到被估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價值。售價類比法包括4個基本步驟：

首先，針對被估房地產(chǎn)的特征，尋找多個（不少于3個）可比交易案例；

其次，對每一可比交易案例的成交價格進行修正，以反映被估房地產(chǎn)與該可比交易案例之間的差異；

再次，根據(jù)多個修正結(jié)果，得到被估房地產(chǎn)的最終評估值；

最后，撰寫并向委托方提交評估報告。

售價類比法評估結(jié)果的準確性在很大程度上取決于被估房地產(chǎn)與可比交易案例之間的可比性，為了客觀、科學地選擇可比交易案例，國外學者及評估人員引入了Minkowski距離（McCluskey等，1997），被估房地產(chǎn)和備選交易案例之間可比性的大小以“距離”表示，距離越小兩者之間的可比性越高，其計算公式為：

式中， 為Minkowski冪，通常取2；

為房地產(chǎn)價值構(gòu)成中第 i 個連續(xù)特征的權(quán)重；為可比交易案例第 i 個連續(xù)特征的數(shù)值；

為被估房地產(chǎn)第 i 個連續(xù)特征的數(shù)值；

為可比交易案例第 j 個類別特征的數(shù)值；

為被估房地產(chǎn)第 j 個類別特征的數(shù)值；

為逆德爾塔函數(shù)（0，如果，如果。

所謂連續(xù)特征意指可以用連續(xù)數(shù)值表示，如房地產(chǎn)的面積、房齡等；類別特征意指歸屬于某一類別，比如房地產(chǎn)所處行政區(qū)域、房地產(chǎn)是否臨街等。將影響房地產(chǎn)價值的諸多因素羅列出來，計算備選交易案例和被估房地產(chǎn)之間的D值，然后將D值按照從小到大順序排列，取D值最小的幾個交易案例作為可比交易案例。

售價類比法中，最終評估結(jié)果一般是對各個交易案例的修正價格進行加權(quán)平均，很顯然，與被估房地產(chǎn)越相似交易案例的修正價格應該給予越大的權(quán)重，但權(quán)重究竟是多少，則是評估實踐中需要解決的又一個關(guān)鍵問題，國外所采取的方法如下（假設有n個交易案例）：

式中，為第i個交易案例的修正價格，Wi和W的計算公式分別為：

式中，SPi為第i個交易案例的交易價格，D為Di中的最大值。從公式（3）可以看出，與被估房地產(chǎn)越相似的交易案例，其“距離”越小，且修正價格與交易價格越接近，所計算出來的Wi越大，相應權(quán)重也就越大。

（二）投資法

售價類比法主要適用于可比性較強、所有權(quán)和使用權(quán)合一的居住房地產(chǎn)子市場，而在投資房地產(chǎn)子市場上則不太適用。國外許多房地產(chǎn)所有者往往出于投資目的而擁有房地產(chǎn)，通過房地產(chǎn)出租收取租金獲得投資報酬，而可用于出租的房地產(chǎn)種類較多，房地產(chǎn)之間的差異較大，所以一般采用投資法也稱為收益資本化法來評估房地產(chǎn)的價值：

式中，A為房地產(chǎn)的年租金收入，r為資本化率，K為房地產(chǎn)售價與租金收入的比率，即售價/租金乘數(shù)（租售比的倒數(shù)），乘數(shù)K越大，則房地產(chǎn)的市場價值越高。

（三）收益折現(xiàn)法

如果缺乏足夠的可比交易案例，且房地產(chǎn)所有者也未出租房地產(chǎn)而是自己占用進行經(jīng)營活動來獲得收益，比如開旅館、開飯店等，此時，前面兩種方法也難以適用，國外評估實踐此時一般采用收益折現(xiàn)法，將被估房地產(chǎn)視為經(jīng)營活動的投入要素之一，對未來經(jīng)營凈收益（扣除了經(jīng)營成本）進行預測，根據(jù)各要素貢獻大小對經(jīng)營凈收益進行分配，將未來各期歸屬于房地產(chǎn)的未來凈收益用合適的折現(xiàn)率加以折現(xiàn)，則得到被估房地產(chǎn)的市場價值：

式中，Ri為未來第i年歸屬于房地產(chǎn)的凈收益，n為房地產(chǎn)的收益期限。

（四）假設開發(fā)法

國外房地產(chǎn)市場上的評估對象除了上面提到的已經(jīng)建成使用的房地產(chǎn)外，也有可能是待開發(fā)的土地，或者是需要拆除原有建筑重新進行開發(fā)的土地。對于這類評估對象，國外通常采用假設開發(fā)法，也稱為剩余法。

假設開發(fā)法的評估思路為：綜合考慮被估土地坐落位置、面積大小、周圍環(huán)境、地形特征等，根據(jù)最高與最佳使用原則，假設對被估土地進行開發(fā)，預測開發(fā)完成后的建筑物連同土地一起轉(zhuǎn)讓或租賃出去獲得的收益，扣除開發(fā)過程中發(fā)生的建筑成本、專業(yè)費用、資金成本、開發(fā)風險補償（開發(fā)利潤）及租售稅費，剩余部分即為被估土地的市場價值。如果評估對象是需要拆除原有建筑重新進行開發(fā)的土地，則還需要扣除原有建筑拆除以及基礎設施建設成本。

從假設開發(fā)法的評估思路不難看出，土地市場價值的大小與擬開發(fā)項目的社會供求關(guān)系密切相關(guān)，在開發(fā)成本不變的情況下，社會對擬開發(fā)項目需求越旺盛，開發(fā)項目所獲得收益越高，土地市場價值也就越高，反之，則土地市場價值越低。

（五）成本法

對于一些缺乏公開市場、具有特殊用途的自用房地產(chǎn)如工業(yè)廠房，國外采用的評估方法為成本法，其理論基礎是費用價值論，即認為費用是價值的主體，房地產(chǎn)的市場價值等于重新構(gòu)建同樣房地產(chǎn)需要花費的成本。

成本法的具體評估過程為，評估人員首先運用合適的評估方法評估出待估房地產(chǎn)所占用土地的市場價值，再評估構(gòu)建與被估房地產(chǎn)具有同樣功能建筑所花費的成本，兩者相加得被估房地產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，然后扣除被估房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生的各項貶值（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值），最終差額即為被估房地產(chǎn)的市場價值。

（六）多元回歸法

多元回歸法是通過建立房地產(chǎn)交易價格和交易價格影響因素之間的線性回歸模型，來評估被估房地產(chǎn)的市場價值。具體評估過程為：在被估房地產(chǎn)所處區(qū)域范圍內(nèi)，選擇足夠數(shù)量的交易案例，將交易價格作為被解釋變量，將影響交易價格的因素如樓層、房齡、臨街狀況、行政區(qū)劃等作為解釋變量，通過線性回歸分析，得到相應的回歸方程，將被估房地產(chǎn)的特征值代入回歸方程，從而得出被估房地產(chǎn)的市場價值。典型的回歸方程為：

式中，被解釋變量Y為房地產(chǎn)交易價格，解釋變量X1，……，Xk為交易價格的影響因素，其中有一些為虛擬變量，β0，β1，……，βk為固定參數(shù)，ε為呈正態(tài)分布、均值為0、方差為σ2的隨機誤差項。

多元回歸法除了在評估實踐中得到比較廣泛的應用外，在學術(shù)界常有相關(guān)研究文獻，如Wolverton（1997）曾經(jīng)在美國亞利桑那州的圖森選擇了1989～1991年間銷售的56個位于山腳的住宅，回歸分析了售價的影響因素及與售價之間的關(guān)系。

（七）逐步回歸法

房地產(chǎn)交易價格的影響因素很多，如果把所有影響因素都作為解釋變量進行多元回歸顯然是不可能的，因為在眾多影響因素中，有些因素可能對交易價格的影響不是很大，而且它們之間可能不完全相互獨立，即存在某種相關(guān)關(guān)系，在這種情況下國外評估實踐中一般采用逐步回歸分析，進行解釋變量的篩選，基本思路為：首先，對引入的解釋變量進行檢驗，顯著者引入，不顯著者剔除；其次，再引入一個新的解釋變量，同時對前面引入的解釋變量進行檢驗，顯著者保留，不顯著者剔除。這樣反復做下去，直到進入方程的解釋變量都顯著，未進入的解釋變量都不顯著為止，在此基礎上建立最優(yōu)的回歸模型。

二、國外現(xiàn)代的房地產(chǎn)評估方法

現(xiàn)代房地產(chǎn)評估方法是國外評估界將相關(guān)學科、相關(guān)領(lǐng)域的研究成果、科學技術(shù)應用于房地產(chǎn)市場價值評估中，這些評估方法在評估實踐中應用的歷史較短，有些方法還處于探索階段?，F(xiàn)代評估方法主要包括：人工神經(jīng)網(wǎng)絡法、享樂定價法、空間分析法、模糊邏輯法等。

（一）人工神經(jīng)網(wǎng)絡法（ANNs）

房地產(chǎn)交易價格的影響因素非常復雜，許多影響因素與交易價格的關(guān)系是非線性的，難以用一個具體的數(shù)學模型來描述，而神經(jīng)網(wǎng)絡適合處理模糊的不精確的復雜非線性問題，其特點是具有大規(guī)模并行處理、分布式存儲、自組織、自學習的性能，能夠通過對大量樣本的學習，自動建立起樣本結(jié)果與樣本影響因素之間的關(guān)系，因此，如果將該方法應用于房地產(chǎn)市場價值評估時，只要選擇合適的樣本（包括房地產(chǎn)交易價格和影響因素）對神經(jīng)網(wǎng)絡進行訓練就能建立起樣本點交易價格和影響因素之間的非線性關(guān)系，再用訓練過的神經(jīng)網(wǎng)絡就能對待估房地產(chǎn)的市場價值進行評估。

人工神經(jīng)網(wǎng)絡組成包括三個部分：（1）輸入層：輸入各個自變量的數(shù)值。影響房地產(chǎn)交易價格的因素作為自變量，每一個自變量對應一個神經(jīng)元節(jié)點；（2）輸出層：輸出因變量的預測值，即房地產(chǎn)的交易價格，每個因變量也對應一個神經(jīng)元；（3）隱含層，通常也稱為“黑箱”：多輸入——單輸出非線性系統(tǒng)的動態(tài)處理過程，對神經(jīng)網(wǎng)絡使用者來說不可見，其數(shù)學模型為：

式中，Xi為自變量（房地產(chǎn)交易價格的影響因素），Y為因變量（房地產(chǎn)交易價格），Wi為權(quán)系數(shù)，θ為閾值，f(X)是激發(fā)函數(shù)，它可以是線性的，也可以是非線性的。

（二）享樂定價法

享樂定價理論認為，商品具有多方面的屬性，商品的價格取決于商品各方面屬性帶給消費者的效用滿足。1967年，Rider研究空氣質(zhì)量變化的經(jīng)濟效益時，探討了環(huán)境特征諸如空氣質(zhì)量、水質(zhì)量等對住宅價值的影響。近一二十年來，享樂定價法逐漸引入到房地產(chǎn)價值評估領(lǐng)域（Janssen et al.，2001）。

享樂價格函數(shù)提供了評估房地產(chǎn)這種異質(zhì)商品市場價值的一種框架，房地產(chǎn)雖然各不相同，但都是由具有相同屬性的部分組成，盡管不同地域的房地產(chǎn)價格差異很大，但房地產(chǎn)的各種屬性卻有相同的價格，可以通過享樂價格函數(shù)確定房地產(chǎn)各種屬性的價格，房地產(chǎn)的市場價值則是房地產(chǎn)各種屬性價格的綜合體現(xiàn)。

（三）空間分析法

房地產(chǎn)評估的準確性在很大程度上取決于評估人員對評估對象特征、屬性的把握，當評估對象數(shù)量非常龐大（如物業(yè)稅稅基評估時的評估對象），評估人員難以在現(xiàn)場逐一詳細勘查被估房地產(chǎn)時，空間分析法被引入到了房地產(chǎn)評估領(lǐng)域，該方法是一種借助于GIS（地理信息系統(tǒng)）而不僅僅依靠歐氏距離（衡量在m維空間中兩個點之間的距離），以視覺、立體效果來展示被估房地產(chǎn)坐落位置、相鄰狀況，并結(jié)合房地產(chǎn)評估模型來對被估房地產(chǎn)做出準確評估的技術(shù)和方法（Anselin和Getis，1992；Griffith，1993）。

GIS將計算機圖形圖像處理、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、空間分析結(jié)合在一起，通過應用反應面分析技術(shù)，可以提供不同地區(qū)房地產(chǎn)價值的三維立體示意圖，也可以提供任一被估房地產(chǎn)地理位置、周邊道路、相鄰建筑等視覺信息。目前基于GIS的空間分析法在房地產(chǎn)批量評估中得到了非常廣泛的應用。

（四）模糊邏輯法

不同于或?qū)蝈e的經(jīng)典二元布爾邏輯，現(xiàn)實世界中存在著大量的模糊現(xiàn)象，為了從量上來研究和處理模糊現(xiàn)象，美國控制論專家Zadeh教授于1965年創(chuàng)建了模糊邏輯理論。

房地產(chǎn)評估中同樣存在模糊現(xiàn)象和模糊概念，比如建筑物的新舊程度、被估房地產(chǎn)與可比交易案例差異的大小、被估房地產(chǎn)所處區(qū)域的繁華程度、收益法中折現(xiàn)率的大小等等，這些模糊概念往往難以用經(jīng)典數(shù)學方法進行量的精確處理，而必須依靠評估人員的主觀經(jīng)驗判斷，由此必然影響到評估結(jié)果的準確性。

上世紀90年代，國外房地產(chǎn)評估領(lǐng)域開始引入模糊邏輯理論（Byrne，1994；Gold，1995），具體應用于模糊模型識別、模糊綜合評價等方面。模糊模型識別根據(jù)房地產(chǎn)某些特征進行識別并分類，在售價類比法中應用比較廣泛。評估人員應用模糊數(shù)學的貼近度概念和擇近原則來選擇可比交易案例并進行可比交易案例與被估房地產(chǎn)之間的差異修正。模糊綜合評價主要應用于受多因素影響的評估參數(shù)確定上，比如，建筑物的成新率由結(jié)構(gòu)、裝修、設備等多方面因素共同決定，而結(jié)構(gòu)、裝修、設備同樣也有多方面的影響因素，因此，如何根據(jù)這些眾多的影響因素確定建筑物的成新率就是一個非常棘手的問題，而應用模糊綜合評判模型則可以很方便地解決這類問題。

三、對國外房地產(chǎn)評估方法的借鑒

隨著我國房地產(chǎn)市場的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)評估需求日益增長，房地產(chǎn)評估實踐在滿足社會需求的同時也得到了迅速發(fā)展。在這一過程中，通過利用后發(fā)優(yōu)勢，引進國外房地產(chǎn)評估理論和方法并加以消化吸收，我國房地產(chǎn)評估業(yè)在短短二十年左右的時間內(nèi)走完了國外幾十年、上百年發(fā)展的歷程。但不可否認的是，我國房地產(chǎn)評估業(yè)與國外相比仍有一定的差距，在結(jié)合我國國情的基礎上，借鑒國外房地產(chǎn)評估方法無疑將有助于縮小這種差距，從而推動我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。對國外房地產(chǎn)評估方法的借鑒可以從三個方面展開：

首先，通過借鑒完善我國評估實踐中常用的基本評估方法。售價類比法、假設開發(fā)法、收益折現(xiàn)法、成本法等是我國房地產(chǎn)評估實踐中常用的基本評估方法，這些方法相對比較成熟，評估人員應用比較熟練，但在評估實踐中還存在一些有待完善的地方。比如，售價類比法中，備選的交易案例與被估房地產(chǎn)是否具有可比性往往根據(jù)評估人員的主觀判斷；對各可比交易案例交易價格修正結(jié)果進行加權(quán)平均時，權(quán)重的大小也是由評估人員主觀確定。國外根據(jù)備選交易案例與被估房地產(chǎn)“距離”大小來確定可比交易案例的方法則比較客觀和科學，同時根據(jù)可比交易案例與被估房地產(chǎn)相似程度計算的權(quán)重也值得評估人員加以借鑒。

其次，根據(jù)房地產(chǎn)評估的社會需求狀況，有重點地引進和吸收國外成功的房地產(chǎn)評估方法。當前急需解決的是服務于物業(yè)稅征收的房地產(chǎn)市場價值評估問題，早在2003年10月，黨的十六屆三中全會就曾提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，然而，如何對龐大的存量二手房進行市場價值評估成為開征物業(yè)稅的一大制約因素。國外開征物業(yè)稅已經(jīng)有悠久的歷史，一些現(xiàn)代評估技術(shù)和方法如空間分析法、模糊邏輯法等在物業(yè)稅稅基評估中發(fā)揮了積極的作用，這些技術(shù)和方法無疑對我國物業(yè)稅稅基評估體系的設計具有重要借鑒作用。

最后，加強對國外房地產(chǎn)評估方法在我國適用性的研究。每一種評估方法都有其適用前提和適用環(huán)境，國外可行的方法在我國可能不一定可行，因此，理論界和實務界應該對國外房地產(chǎn)評估方法在我國適用前提是否滿足、主要技術(shù)參數(shù)如何確定等方面進行研究，而不應照搬照抄國外的評估方法。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評估方法是評定估算房地產(chǎn)價值的技術(shù)手段。在長期評估實踐中，國外形成了一系列行之有效的房地產(chǎn)評估方法，這些評估方法無論是傳統(tǒng)評估方法還是現(xiàn)代評估方法，對我國房地產(chǎn)評估業(yè)都有很好的借鑒意義，在既有評估方法和理論的基礎上，結(jié)合我國房地產(chǎn)評估環(huán)境，積極研究、引進和吸收國外的房地產(chǎn)評估方法和理論，必將提高我國房地產(chǎn)評估的質(zhì)量，加快我國房地產(chǎn)評估業(yè)與國際接軌的步伐。

[1]Pagourtzi， E．， V． Assimakopoulos， T． Hatzichristos and N．French (2003)， “RealEstate Appraisal： A Review of Valuation Methods，” Journal of PropertyInvestment & Finance， Vol．21 No．4，pp．383-401．

[2]McCluskey W．， Deddis W．， Mannis A．， McBurney D． and Borst R．(1997)，“Interactive application ofcomputer assisted mass appraisal and geographic information systems”，Journal of Property Valuation and Investment， Vol．15 No．5， pp．448-465．

[3]Wolverton M．L．(1997)，“Empirical study of the relationship between residential lot price， size and view”， Journal of property Valuation & Investment， Vol．15 No．1， pp．48-57．

[4]Janssen C．， Soèderberg B and Zhou J．(2001)，“Robust estimation of hedonic models of price and income for investment property”， Journal of property Valuation & Investment， Vol．19 No．4， pp．342-360．

[5]Anselin L．， Getis A．(1992)，“Spatial statistical analysis and geographic information system”， The Annuals of Regional Science，Vol．26 pp．19-33．

[6]Griffith D．A．(1993)，“Advanced spatial statistic for analyzing and visualizing geo-references data”， International Joural of Geographical Information Systems，Vol．7 No．2， pp．107-124．

[7]Byrne P．(1994)，“Fuzzy analysis： a vague way of dealing with uncertainty in real estate analysis”， Journal of Property Valuation and Investment，Vol．13 No．3， pp．22-41．

[8]Gold R．(1995)，“Why the efficient frontier for real estate is fuzzy?”，Journal of Real Estate Portfolio Management，Vol．7 No．2，pp．107-124．