孫華良

房地產(chǎn)獨立評論員，易居中國易居資本執(zhí)行總裁。

正當人們在認真研究和仔細揣摩中國經(jīng)濟走勢與中國房地產(chǎn)業(yè)走勢時，崛起的泱泱經(jīng)濟大國猛烈地上演了一出流動性為主角的大劇，不僅導(dǎo)致股市驚魂猛瀉，房地產(chǎn)股更是出現(xiàn)大量的“跌?！薄９墒袆?chuàng)下四年多來的新底，而經(jīng)濟的迷局讓不少人擔憂。此刻，又曝出業(yè)內(nèi)專家預(yù)言：流動性風(fēng)波將誤傷實體經(jīng)濟。

房地產(chǎn)股紛紛跌停，已經(jīng)使人們對房地產(chǎn)行業(yè)甚感擔憂，而將誤傷實體經(jīng)濟的預(yù)言，更令人忐忑不安。房地產(chǎn)行業(yè)雖然不屬正宗實體經(jīng)濟，但也應(yīng)該屬于“類實業(yè)”經(jīng)濟，至少房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)是實體經(jīng)濟。因此，流動性風(fēng)波會禍害房地產(chǎn)行業(yè)是必然的結(jié)果。

驚魂未定，央行又站出來精辟論述：“目前市面流動性歸根結(jié)底是充足的，只是可能用錯了地方。”這種論述，不由地使人們猜測“萬惡”的房地產(chǎn)行業(yè)是否屬于這類“用錯了地方”的資金流動范圍呢？如果真是這樣，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨如何的生存發(fā)展環(huán)境呢？

筆者不想宏觀地分析流動性風(fēng)波的原因，只想認真思考它會如何禍害房地產(chǎn)行業(yè)。流動性風(fēng)波至少短期內(nèi)會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不利影響，這不僅會對心理預(yù)期產(chǎn)生窒息作用，更有著釜底抽薪的實際壓榨作用，使房地產(chǎn)行業(yè)陷入短暫的困局。筆者認為：流動性風(fēng)波殃及房地產(chǎn)行業(yè)是暫時的，而真正被禍害的是購房者。

理由之一：購買者將成為缺錢的“替罪羔羊”。

流動性風(fēng)波爆發(fā)伊始，就傳出部分銀行取消首套貸款優(yōu)惠，甚至有些銀行嚴審購房者貸款，或者停止購房貸款。原來購房者購買首套住房可享受利率八五折優(yōu)惠。如果取消深幅優(yōu)惠，將使首次購房者增加15%的貸款利息，平白無故地增加了購買者的購房成本。

“為什么受傷的總是購房者！”這種悲嘆其實是對樓市購買力誤殺的吶喊。同時，嚴審購房者房貸款，甚至?xí)和Ｙ彿空哔J款，同樣是對樓市購買力進行再一次“圍剿”，這肯定不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的。

理由之二：購買者將接房產(chǎn)開發(fā)高成本轉(zhuǎn)嫁最后一棒。

流動性風(fēng)波使房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨銀行貸款收緊的困境，并使融資成本增加，而這種成本增加必然會轉(zhuǎn)嫁到房價上。開發(fā)成本提高，房價就會上漲，而房價高漲的最后結(jié)果，是讓購房者增加購房成本。流動性風(fēng)波表面上是禍害房地產(chǎn)行業(yè)，但就最終結(jié)果而言論，其實真正禍害的是購房者。作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受制于資金的寬與緊。銀行資金收緊，勢必影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。攤上了此次流動性的大事，對不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金更是企業(yè)生存和發(fā)展的“命根子”。筆者認為：資金趨緊將會導(dǎo)致短期市場情緒波動，從而使房地產(chǎn)企業(yè)狂熱拿地的熱情下降。土地市場成交量減少，將來樓盤供應(yīng)量就減少。物以稀為貴，供應(yīng)量減少從理論上來講是房價上漲的原動力。

同時，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)因為資金緊張，則會采取不同的方法來暫渡難關(guān)。如果是選擇堅守房價，曲線融資，無疑是增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。而這種風(fēng)險要能得到有效釋放的渠道，就是提高房價，將融資的高成本轉(zhuǎn)移到房價上。那么，購房者將被迫接受這種因高息融資而形成的高房價。最終，因流動性不足而形成的高房價必然由購房者來承接。確實，中國樓市似乎永遠走不出讓購房者不斷承受高房價的怪圈，確實令人震驚。這次流動性風(fēng)波是否能真正起到平抑行業(yè)發(fā)展的杠桿作用，是我們必須關(guān)注的經(jīng)濟發(fā)展生命線。