金姬
住宅:房子基本靠搶
高橋鎮(zhèn)位于上海浦東新區(qū)東北角,與1990年建立的外高橋保稅區(qū)僅僅隔著一條楊高路。如今走在高橋鎮(zhèn)上,如果聽到一個人在打電話,他不是在說自貿區(qū)注冊企業(yè)的事,就是說在附近買房的事。
由于自貿區(qū)的4大區(qū)域中有2個設在外高橋,這里也是自貿區(qū)管委會的所在地,因此高橋板塊受自貿區(qū)利好因素影響也最為直接。高橋板塊9月合計成交二手房356套,環(huán)比(較8月)提升54.7%,高于同期上海市二手房市場24%的增幅。
據21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計,自貿區(qū)主要涉及高橋、臨港新城、川沙和祝橋住宅板塊。9月份,上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中,有6個位于浦東,其中就包括分別外高橋、臨港和川沙。
21世紀不動產高橋店王經理告訴《新民周刊》,高橋地區(qū)在浦東一直屬于房價洼地,2010年二手房均價也只有每平方米1萬出頭,整個板塊75%都是1996年前建成的房子。而當自貿區(qū)宣布成立后的半個月,這一區(qū)域的二手房價格整體上漲了10%-20%。“最搶手的是小戶型,有的漲了30%?!背酥再Q區(qū)的東風,生意好的時候,房子早上掛牌,晚上就賣了,門店9月的成交量也達到了平時的2倍。
進入10月以后,房東普遍捂盤惜售,還會報出離譜的價格。王經理說:“一套40多平方米的老公房都會要價130萬。60平方米的開口160萬,而去年同期這樣的房子是在90萬-100萬。即便有客戶想要付定金,房東就會跳價?,F(xiàn)在高橋板塊一般老公房均價都在每平方米2.2萬-2.5萬,是歷年最高價了?!?/p>
中原地產外高橋分店經理宋滬雄告訴《新民周刊》,現(xiàn)在高橋板塊的瘋漲,擠走了一批剛需客,而投資客開始入市?!?月初一套97平方米的2005年建成的商品房掛牌價240萬,9月底成交價290萬。原來的剛需客已經湊不足首付,就拿剛才那套房子來說,現(xiàn)在同樣戶型的掛牌價是330萬-340萬。”宋滬雄說,10月下旬開始又有房源慢慢放出來了,上漲幅度沒有之前那么大,但房價也不會跌??傮w而言,高橋板塊的二手房價在高位趨穩(wěn)。
二手房供不應求,一手房也水漲船高。高橋板塊9月開盤的1個樓盤,均價4.3萬元/平方米,一個月就賣了131套房源;另一個樓盤8月底一期開盤時2.6萬-2.7萬元/平方米, 二期在10月18日開盤時雖然價格上漲到3.2萬元/平方米,也成了“日光盤”。
與此同時,臨近自貿區(qū)洋山保稅港區(qū)的臨港新城受益也非常明顯。據21世紀不動產統(tǒng)計,截至10月20日臨港新城今年新房的成交量高達20.3萬平方米,是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿區(qū)正式落地后的9月份至今,該區(qū)域新房的成交量就達到7.6萬平方米,占今年前8個月這一區(qū)域總成交量的六成,并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。
臨港新城某個酒店式公寓,去年開盤時的報價僅9500元/平方米,平日里的成交并不理想,但是今年8-10月共計成交了近400套房源,成交價漲到1.2萬元/平方米。滴水湖旁的2個項目,公寓基本售罄,僅有少量的別墅房源在售。
而距離自貿區(qū)上海浦東機場綜合保稅區(qū)不遠的祝橋板塊,二手房市場基本為剛需房,單價、總價較低,一房總價60多萬元,兩房總價80多萬元,三房總價在130多萬元。但在自貿試驗區(qū)概念落地后,祝橋板塊的二手房價格也出現(xiàn)了普漲,二手房均價在1.3萬-1.35萬元/平方米,短短1個月內漲了20%左右。購房者主要是在張江、唐鎮(zhèn)、機場綜合保稅區(qū)工作的人。
上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出,長期來看,隨著自貿區(qū)模式的復制開來,屆時對樓市的影響就不會僅僅局限在眼下自貿區(qū)的幾個板塊中了,資本彌散的機會很大?,F(xiàn)階段集中炒作的外高橋和臨港板塊價格帶有一定盲目性,短期內漲幅過大,不僅透支了未來的升值空間,價格的夯實也需要時間去沉淀。后續(xù)買家應提高置業(yè)理性。宋滬雄相對樂觀,他認為,雖然自貿區(qū)可能只有3年概念,但至少會導入一部分新人口,這就讓住宅市場有了機會。
而DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務部主管伍惠敏建議大家從“大浦東”住宅市場來看自貿區(qū)樓市。首先,“自貿區(qū)”的規(guī)劃并非鎖定一個集中型區(qū)域,而是分散在 “大浦東”沿長江一線 60 多公里的多個區(qū)域,這就預示著更多板塊將直接獲得這一重大規(guī)劃利好的輻射影響。其次,從區(qū)域經濟規(guī)劃的疊加效應來看,自貿區(qū)將整體提升“迪士尼”、“后世博”等一系列規(guī)劃的等級與輻射力度,“大浦東”絕大部分居住板塊的市場價值潛力都隨之提升。
寫字樓:租金一天一個價
自貿區(qū)內注冊企業(yè)都需要一個區(qū)內注冊地址,寫字樓一時成了稀缺資源。
世邦魏理仕(CBRE)的研究數(shù)據顯示,今年七八月份自貿區(qū)內寫字樓日平均租金報價為2.1元/平方米,而在9月底自貿區(qū)掛牌日前后和現(xiàn)在已經出現(xiàn)了兩波大幅調租漲價。目前自貿區(qū)內寫字樓的日平均租金已升至4.2元/平方米,一個月內租金翻倍,而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。如外高橋自貿園區(qū)內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈9月份租金報價為每日3元/平方米,9月底受自貿區(qū)設立消息影響日租金漲至4.5元/平方米,目前該辦公樓的報價已調至7元/平方米。這個價格雖然比上海核心區(qū)域的甲級寫字樓還有一定差距,但已經是外高橋地區(qū)歷年最高價了。
有些入住自貿區(qū)的企業(yè),最著急的就是找到合適的辦公地點。例如,外高橋集團的土地主要是為物流、貿易企業(yè)提供倉儲用地,以及一些企業(yè)租用的辦公樓。這也限制了很多企業(yè)在自貿區(qū)辦公的可能。隨著保稅區(qū)上升為自貿區(qū),相關政策的出臺意味著以后自貿區(qū)內更多的可能是服務性企業(yè),以后可能會將一些倉庫用地變?yōu)檗k公樓用地,并配合自貿區(qū)的推進進行理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和功能創(chuàng)新。
RET睿意德寫字樓高級助理董事陳曦認為, 目前來看,上海自貿區(qū)尚不具備發(fā)展為市級商務區(qū)的基礎條件。金融企業(yè)的入駐,主要業(yè)務在于離岸金融交易,以及區(qū)內企業(yè)融資需求,作為真正意義的管理型總部幾無可能。而商貿物流及科技類企業(yè)基于成本控制,對辦公物業(yè)品質要求有限。因此,自貿區(qū)辦公樓市場的發(fā)展速度與規(guī)模不會出現(xiàn)“井噴”。
相比之下,DTZ戴德梁行華東區(qū)寫字樓部項目服務團隊主管沈潔更看好自貿區(qū)的寫字樓市場:“原來的外高橋保稅區(qū),雖然同樣有轉口免稅,但很多企業(yè)僅僅是注冊外高橋,辦公地卻設在陸家嘴或人民廣場等地。自貿區(qū)成立后這種現(xiàn)象還會持續(xù)。不過,某些類型的企業(yè)可能整體搬至自貿區(qū),實現(xiàn)注冊地和辦公地的統(tǒng)一?!盌TZ戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據顯示, 截至三季度上海外高橋的研發(fā)辦公樓的空置率低于全市平均空置率5個百分點,未來可能出現(xiàn)供不應求局面。
除了住宅、寫字樓,就連在房地產領域相當受冷落的物流、倉儲和工業(yè)地產,竟然也成了搶手貨。一家希望購買自貿區(qū)內土地的企業(yè),以前看中的一塊倉儲用地只有4000元/平方米,自貿區(qū)掛牌前夕漲到了6000元/平方米,掛牌后又漲到1萬元/平方米,10月中旬報價再次被提高到1.4萬元/平方米。而公司要購買這塊土地,只是看中了在自貿區(qū)內的身份和升值潛力。
目前,洋山區(qū)域的日租金為1.1元/平方米,而外高橋區(qū)域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區(qū)域,洋山區(qū)域工業(yè)物流土地和設施價格均處于自貿區(qū)內的一個洼地,同時區(qū)域內可開發(fā)土地相對豐厚。不少國外投資機構已將其投資的下一個重點,放到與自貿區(qū)相關的工業(yè)地產上來。