金姬

2013年的中國(guó)樓市，“個(gè)稅20%”可能是最重要的關(guān)鍵詞。而由此引發(fā)的假離婚潮、“避稅三十六計(jì)”成了我們茶余飯后的談資。它不但就發(fā)生在我們身邊，甚至我們自己也可能正為了鉆政策空子而絞盡腦汁。

而專家對(duì)“新國(guó)五條”見招拆招后表示，坊間的各種避稅良計(jì)，大多只是“看上去很美”的自作聰明而已。政策制訂者早就設(shè)計(jì)了各種應(yīng)對(duì)招數(shù)，大伙很可能辛辛苦苦折騰一番之后，卻連一點(diǎn)小便宜也討不到。

一家三口的房產(chǎn)騰挪

《新民周刊》：本來一套房子的產(chǎn)權(quán)證上有夫妻和孩子的名字，而小孩子成年要結(jié)婚了，為了作為自己的婚前財(cái)產(chǎn)，想要領(lǐng)證前再買一套房，那么這就算是成年人的第二套房了。為此，父母想在原先那套房子的房產(chǎn)證上去掉小孩的名字，需要花費(fèi)多少錢，等多少天？

陳楚裕（上海元竹律師事務(wù)所主任律師）：去掉在父母房子中的成年子女姓名，至少要35個(gè)工作日，而且要準(zhǔn)備一大堆的證件原件和復(fù)印件。

張海清（中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)）：這個(gè)過程還需按照三分之一房產(chǎn)份額支付契稅（普通住宅為交易總價(jià)的1.5%，第二套和非普通住宅為交易總價(jià)的3%）。

《新民周刊》：在父母房產(chǎn)證上有子女名字和沒有子女名字，在將來父母房產(chǎn)繼承方面會(huì)有何不同？父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女，和子女直接繼承相比，遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，哪個(gè)更高？

陳楚裕：一方面，在父母房產(chǎn)證有子女姓名的，法律上房子為父母與子女共同共有（如有約定產(chǎn)權(quán)份額的，則為按份共有）。在將來父母去世遺產(chǎn)繼承，遺產(chǎn)的范圍不同，有子女姓名的，房子的三分之二產(chǎn)權(quán)份額為遺產(chǎn)，沒有子女姓名的，房子的100%產(chǎn)權(quán)份額為遺產(chǎn)，繼承目前是免稅的，因此，只有一個(gè)子女情況下，房子有子女姓名和沒有子女姓名，在繼承過戶稅費(fèi)上沒有差別?，F(xiàn)在我國(guó)沒有遺產(chǎn)稅。

另一方面，父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女，主要涉及到公證費(fèi)、契稅和個(gè)人所得稅：贈(zèng)與需要辦理贈(zèng)與公證書，公證處一般按照房?jī)r(jià)的1%收費(fèi)公證費(fèi)；國(guó)家稅務(wù)總局明確，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，一般為房?jī)r(jià)的3%。

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

因此在繼承免稅的情況下，父母把房產(chǎn)在生前贈(zèng)與子女并不劃算。

認(rèn)房又認(rèn)貸

《新民周刊》：現(xiàn)在對(duì)于第幾套房的認(rèn)定，是既認(rèn)房又認(rèn)貸嗎？是以家庭為單位嗎？房產(chǎn)交易中心和銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否有所不同？

張海清：按規(guī)定，銀行房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，房產(chǎn)交易中心的購(gòu)房資格認(rèn)定是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。都以家庭為單位。認(rèn)定渠道包括房屋登記系統(tǒng)以及銀行貸款記錄，其中銀行貸款記錄可行性高，而房屋登記認(rèn)定因?yàn)檫€未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，很多地方對(duì)二套房認(rèn)定僅限本地。

具體落實(shí)情況取決于各地執(zhí)行尺度，部分地方、部分銀行對(duì)二套房貸認(rèn)定具有靈活空間，例如，雖有貸款記錄，但之前房產(chǎn)已出售，仍有可能會(huì)被認(rèn)定為首套。

《新民周刊》：如果丈夫名下沒有房產(chǎn)，共同居住的房屋的房產(chǎn)證上只有妻子一個(gè)人的名字。這套房產(chǎn)屬于妻子婚前財(cái)產(chǎn)，但丈夫也參與婚后還貸。如果現(xiàn)在丈夫本人要買房，算首套房還是第二套房？

張海清：算第二套。購(gòu)房資格認(rèn)定以家庭為單位。

《新民周刊》：假設(shè)夫妻共有N套房，房產(chǎn)證上兩人都有名字。如果兩人離婚，房產(chǎn)全部歸其中一人，另一方買房是否算首套房？

陳楚裕：算首套房，但是如果有房產(chǎn)貸款記錄的話，銀行可能會(huì)認(rèn)定為第二套。

《新民周刊》：如果夫妻共有一套房，而丈夫的父母，在他們的房產(chǎn)證上也有他的名字，這是否意味著丈夫如果再買房就算第三套房？

張海清：算第三套房。

《新民周刊》：子女把自己的唯一住房贈(zèng)與父母，然后購(gòu)房是否算首套？

張海清：算首套。

避稅方法不靠譜

《新民周刊》：據(jù)說現(xiàn)在一些二手房交易，上下家在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，后者寫著房子交易價(jià)格以評(píng)估價(jià)進(jìn)行，多出的部分是購(gòu)買家里裝修和家電的錢，既然房子本身不漲價(jià)，也就無所謂20%的稅。這種避稅方式是否可行？

陳楚裕：不可行。首先，家里裝修和家電，只要有發(fā)票等證據(jù)證明，依法就可以在總房款中扣除，相應(yīng)的個(gè)稅應(yīng)稅所得額就減少，依法扣減本身就是售賣人的權(quán)利，不是避稅手段；如弄虛作假，做低房?jī)r(jià)，則涉嫌逃稅，金額大的話，要面臨刑事責(zé)任。

其次，稅務(wù)部門對(duì)房產(chǎn)交易實(shí)行納稅價(jià)格由評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估核定，評(píng)估價(jià)一般也接近市場(chǎng)價(jià)；再次，如遇到下家不履行補(bǔ)償協(xié)議，則上家還要通過訴訟追回剩余的房款。最后，下家再次出售房屋時(shí)，房屋的原值是按本次交易價(jià)格確定，下家也面臨差額過大，需要繳納高額個(gè)人所得稅。

《新民周刊》：有些人考慮在二手房交易中簽一個(gè)陰陽合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)150萬元，實(shí)際成交價(jià)格200萬元的二手房為例，如果按照新政計(jì)征20%的個(gè)稅，那么需要繳納10萬元的個(gè)稅；如果通過簽署陰陽合同，將成交價(jià)格填寫成150萬元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個(gè)稅。這樣可行嗎？

張海清：評(píng)估價(jià)與原值也有一定差額，只可以在一定程度上做低房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)低于交易中心的評(píng)估價(jià)，將無法完成過戶。另外，由于成交價(jià)被做低，再次出售時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)會(huì)增加。

至于簽訂陰陽合同，總房款的差額部分是買賣雙方私下交易，不進(jìn)入銀行的保證金賬戶，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

《新民周刊》：如果夫妻兩人為了房產(chǎn)避稅假離婚，是否可以找律師簽訂協(xié)議約定復(fù)婚內(nèi)容，例如等一方賣房/買房成功后即可復(fù)婚，這樣的協(xié)議是否可行有效？

陳楚裕：法律上不承認(rèn)假離婚，凡是在民政部門辦理離婚登記的話，均具有離婚的法律效力，離婚協(xié)議書約定的內(nèi)容對(duì)雙方具有法律約束力。不可以找律師簽訂協(xié)議約定復(fù)婚內(nèi)容，是否復(fù)婚，需要男女雙方本人自愿到民政部門辦理登記結(jié)婚手續(xù)。即使簽訂了復(fù)婚內(nèi)容的協(xié)議，一方不履行協(xié)議復(fù)婚，法律上也不能強(qiáng)制另一方履行協(xié)議復(fù)婚。

《新民周刊》：網(wǎng)上還流傳過特別“奇葩”的二手房交易逃稅辦法：“第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男（如果有房產(chǎn)的話）；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復(fù)婚！” 這招是否可行有效呢？

陳楚裕：從嚴(yán)格的法律規(guī)則上講，在各方都遵守約定的情況下，這招確實(shí)可行有效；但是如有一方不遵守約定的話，則后果很嚴(yán)重：首先上家男與上家女離婚手續(xù)辦理完畢，房產(chǎn)更名至上家男名下，如上家男不再繼續(xù)下一步，則上家女，面臨凈身出戶的窘境；其次上家男與下家女辦理結(jié)婚登記手續(xù)，房產(chǎn)登記為共同共有后，下家女不再繼續(xù)下一步，則上家男與下家女離婚，需要分居滿兩年，離婚時(shí)房產(chǎn)50%歸下家女所有，上家將面臨家庭破裂和財(cái)產(chǎn)損失一半。

最后，上家男與下家女辦理離婚登記手續(xù)，房產(chǎn)過戶至下家女名下后，下家女依據(jù)婚姻而取得房屋產(chǎn)權(quán)，無須支付房款，在下家男和下家女不支付房款的情況下，上家男和上家女將血本無歸。即使在各方事先簽訂協(xié)議的情況下，仍然無法避免以上風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榛橐鱿等松韺傩詸?quán)利，不能強(qiáng)制履行。

《新民周刊》：有人支招“自買自賣”。例如A和信得過的親屬簽訂購(gòu)房合同，以約定價(jià)格成交。當(dāng)然，親屬并沒有向A支付購(gòu)房款。若干年后，A想賣房，可以親屬的名義賣房，而親屬名下只有一套房產(chǎn)，滿五年后免征個(gè)人所得稅。在這次交易過程中，A把房子轉(zhuǎn)賣給親屬，只產(chǎn)生了房屋總價(jià)3%的契稅和2%個(gè)人所得稅，與20%個(gè)人所得稅相比顯然只是一個(gè)零頭。

還有人獻(xiàn)計(jì)“虛假訴訟”——“抵押房產(chǎn)償還欠款買方先把房款交給賣方。賣方按照房款，打一張欠條給買方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無力償還，愿以房產(chǎn)抵償。最后，買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶。這樣，不論是否限購(gòu)，都可以過戶。”

這兩招是否可行？有何風(fēng)險(xiǎn)？

陳楚裕：這兩招都不可行，風(fēng)險(xiǎn)極大。

“自買自賣”首先房產(chǎn)過戶至親屬名下，法律上就是親屬的財(cái)產(chǎn)，占用了親屬家庭的購(gòu)房資格，親屬家庭再買房就要按第二套房對(duì)待，其次如親屬對(duì)外有負(fù)債，則房產(chǎn)出售款須用于還債；再次如親屬不守信用，只認(rèn)沒有支付房款，不認(rèn)可房子實(shí)際歸A所有，則房屋升值利益歸親屬所有；最后，房屋轉(zhuǎn)賣產(chǎn)生了總價(jià)的3%契稅和2%個(gè)人所得稅，20%個(gè)人所得稅是按照差額計(jì)算的，在房?jī)r(jià)沒有大幅度升值的情況下，差額20%與總價(jià)5%，孰高孰低，不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的對(duì)比。

“虛假訴訟”成功過戶概率幾乎為零，法院審理民間借貸糾紛，只會(huì)判處被告在判決生效之后歸還借款，逾期支付須加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被告不不履行生效文書確定的還款義務(wù)，原告有權(quán)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，在被告名下有銀行存款的情況下，法院直接通知銀行協(xié)助執(zhí)行扣劃被告名下的銀行存款，在沒有銀行存款的情況下，法院執(zhí)行時(shí)采取委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣被告名下房地產(chǎn)，所得款項(xiàng)用于支付拍賣費(fèi)用、執(zhí)行費(fèi)用和歸還欠款。

只有在經(jīng)過兩次拍賣無人應(yīng)拍的情況下，才采取以房抵債做法，法院是依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估價(jià)的80%確定拍賣保留價(jià)，第一次拍賣流拍的話，第二次拍賣保留價(jià)可以在上次保留價(jià)的基礎(chǔ)上降低20%確定，經(jīng)過兩次拍賣，保留價(jià)是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的64%，仍然無人應(yīng)拍可能性極低。即使出現(xiàn)這種極端情況，法院裁定以房抵債的前提是被告無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，而被告收取原告的所謂“欠款”不久，應(yīng)仍在被告名下銀行賬戶，法院完全可以執(zhí)行。即使最終法院裁定以房抵債，原告和被告視同買賣雙方應(yīng)繳納各種稅款仍應(yīng)先行繳納，才能過戶，同時(shí)被告欠錢不還的事實(shí)還將被記錄到征信系統(tǒng)，影響個(gè)人征信記錄。

個(gè)稅20%之后，還有房產(chǎn)稅

《新民周刊》：如果男女結(jié)婚前以沒房的一方名義買房，年薪不夠，為了得到銀行更多的貸款，另一方是否可給這一方的辦貸銀行的銀行卡打入一筆錢，使之成為金卡客戶，銀行在放貸審核時(shí)就可以跳過工資明細(xì)？

陳楚裕：可以，但最好是以個(gè)人借款的方式，以免結(jié)婚不成的話，該筆款項(xiàng)性質(zhì)被認(rèn)定為是婚前贈(zèng)與。

《新民周刊》：二手房個(gè)稅按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，這一政策大概什么時(shí)候正式落地執(zhí)行？執(zhí)行的時(shí)間劃定是按照二手房交易環(huán)節(jié)中的哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)？差額計(jì)算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本？

張海清：具體落地時(shí)間以各地執(zhí)行為準(zhǔn)。新舊政策以網(wǎng)簽時(shí)間劃定。

其實(shí)二手房轉(zhuǎn)讓所得20%的個(gè)稅并非新政，只是之前普遍按照“不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”的情況，按總價(jià)的 1%-2%執(zhí)行。若新政后嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，其納稅稅基也并非成交價(jià)與原值的簡(jiǎn)單差價(jià)。北京地稅局就在細(xì)則出臺(tái)之后發(fā)布公告，確認(rèn)差額計(jì)算中可減除相應(yīng)稅金和合理費(fèi)用。

據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，去除稅金、合理費(fèi)用之后的納稅價(jià)格應(yīng)低于市場(chǎng)預(yù)期，但和原來相比成本確有較大幅度增加。假設(shè)一套原值100 萬的二手住房升值100萬，扣除相關(guān)稅費(fèi)后按20%征收個(gè)人所得稅額占成交價(jià)的6.5%。

《新民周刊》：對(duì)于那些手上有好幾套房的人來說，雖然租售比很低，但現(xiàn)在是適合仍然掛牌（個(gè)稅20%轉(zhuǎn)嫁給下家）還是繼續(xù)觀望？

張海清：有幾套房子的人而言，需根據(jù)個(gè)人的資金、財(cái)務(wù)狀況以及偏好而定。有些有更好投資渠道的人，房子賣了做其他理財(cái)也不失為一種選擇。有些人認(rèn)為雖然租金低，但房子總歸是實(shí)在的，再看看后期政策執(zhí)行情況也未嘗不可。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。但在目前細(xì)則剛落地的情況下，個(gè)稅20%完全轉(zhuǎn)嫁給下家，下家可能并不買賬。