汪洋

最近全國(guó)各地主要大城市的房產(chǎn)交易中心排起了長(zhǎng)龍，蔚為壯觀。此外，民政部門統(tǒng)計(jì)離婚數(shù)量急劇上升。這主要是由于國(guó)務(wù)院根據(jù)樓市調(diào)控“國(guó)五條”發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”）所致。樓市買賣雙方進(jìn)入一個(gè)前所未有的政策過渡惶恐期中。

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”。2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。在“國(guó)五條”發(fā)布之前，百城住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)8個(gè)月上漲，而今年1月的漲幅甚至突破了1%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月達(dá)到9812元/平方米，漲幅明顯擴(kuò)大至1%，同比在上月止跌后繼續(xù)上漲，漲幅為1.20%。調(diào)控確實(shí)抑制了房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，但只是這樣是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的一系列房地產(chǎn)調(diào)控均沒有達(dá)到預(yù)期效果。細(xì)則的調(diào)控重點(diǎn)就是20%個(gè)人所得稅。我國(guó)于2005年10月27日第三次修訂了《個(gè)人所得稅法》，個(gè)人所得稅并不是一個(gè)新的稅種，《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，適用比例稅率，稅率為20%。細(xì)則提到的賣房征20%個(gè)稅實(shí)際上是一個(gè)未得到有效執(zhí)行的老規(guī)定，早在2006年8月，國(guó)家稅務(wù)總局就已經(jīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)出售房產(chǎn)要征收個(gè)人所得稅，但此次有關(guān)20%個(gè)人所得稅的提出與此前操作上按房?jī)r(jià)1%或2%收取個(gè)人所得稅有顯著不同。因此有關(guān)個(gè)人所得稅的各種猜想、探討、責(zé)問甚囂塵上。

2008年1月10日《解放日?qǐng)?bào)》電子版中介紹了美國(guó)、俄羅斯、日本三國(guó)的出售房產(chǎn)的個(gè)人所得稅情況。其中，美國(guó)的土地和房屋稅收是合并在一起的，統(tǒng)稱“房地產(chǎn)稅”，又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，稅率1%至3%不等。美國(guó)政府對(duì)于“炒房”與自住采用不同的稅率。對(duì)“炒房客”課以重稅，一年內(nèi)賣掉房子的征收33%交易稅，超過一年的征收20%交易稅。對(duì)自住房則大都采取免稅、減稅或者延遲繳稅的優(yōu)惠。具體規(guī)定包括是否單身、是否結(jié)婚、是否超過55歲等。

俄羅斯的俄聯(lián)邦稅法規(guī)定公民出售使用期少于5年的住宅、總價(jià)低于100萬(wàn)盧布（約合30萬(wàn)元人民幣）不需要繳納個(gè)人所得稅。超過100萬(wàn)盧布的話，超出部分按13%稅率繳納個(gè)人所得稅。如果使用期超過5年，再次出售就不需要繳納所得稅。建房或買房公民從獲得產(chǎn)權(quán)證后可以獲得6萬(wàn)盧布的免稅額度。如果公民要按揭貸款，其中貸款利息支出也成為其在繳納個(gè)人所得稅時(shí)的免稅額度。對(duì)于房屋共有的情況，如果所購(gòu)房為夫妻共有，且其中一人沒有工作的，那么60萬(wàn)盧布免稅額度可以轉(zhuǎn)移給有工作的一方使用；如果所購(gòu)房系2人以上居住，產(chǎn)權(quán)人可以根據(jù)收入狀況獨(dú)立確定上述優(yōu)惠額度如何分配。

日本規(guī)定產(chǎn)權(quán)人出售房屋要繳納“轉(zhuǎn)讓所得稅”。轉(zhuǎn)讓所得稅是按照出售房子得到的房款減去當(dāng)時(shí)購(gòu)房款，再扣除轉(zhuǎn)讓時(shí)需要支付其他費(fèi)用而所剩的凈利潤(rùn)征收，具體是按不同比例征收的，如果沒有凈利潤(rùn)就不必繳稅。為了鼓勵(lì)業(yè)主長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，日本根據(jù)產(chǎn)權(quán)人擁有房子時(shí)間的長(zhǎng)短分別征收不同的稅費(fèi)。

通過三國(guó)比較，我們可以看到，三國(guó)在出售房屋所得的稅法上規(guī)定得十分人性化。我們則是“一刀切”沒有選擇?？梢韵胍?，現(xiàn)階段二手房的業(yè)主，要么不考慮出售房屋，要么將20%個(gè)稅轉(zhuǎn)到購(gòu)房人身上，而市場(chǎng)上交易房屋投放量少和房?jī)r(jià)增高都未能達(dá)到政府調(diào)控的目的。在實(shí)施方案尚未出臺(tái)之際，我們建議政策制訂者從老百姓利益出發(fā)，保護(hù)自住需求，客觀合理地提供多方位的和人性化的個(gè)稅優(yōu)惠方案。