詹小洪

與我國“國五條”之重拳力圖控制居高不下的房價(jià)政策相反，4月1日，韓國樸槿惠政府推出了“4·1刺激房地產(chǎn)對策”，旨在挽救萎靡不振的樓市。曾幾何時(shí)，韓國飆升的房價(jià)卻是難治的頑癥。

2003-2006年，韓國盧武鉉執(zhí)政時(shí)期，也是韓國房價(jià)上漲最猛的時(shí)候。全國樓市平均上漲16%，首爾公寓價(jià)格上漲24%?！敖蠀^(qū)”是首爾市的富人區(qū)，也是首爾乃至全國房價(jià)最高的市區(qū)。那3年，江南地區(qū)公寓價(jià)格平均上漲了53%，2006年底，每平方米房價(jià)平均達(dá)到79100元人民幣！

當(dāng)時(shí)，如果按住房價(jià)格與收入比計(jì)算，韓國國民不吃不喝，全部收入積攢6年才能買房。首爾地區(qū)這個(gè)數(shù)字是7.7年，而首爾的江南地區(qū)公寓價(jià)格為收入的18.9倍，接近日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的21.7倍。

那幾年韓國房價(jià)飆升與房地產(chǎn)投機(jī)是分不開的。2006年11月13日，韓國的《聯(lián)合網(wǎng)》披露了一個(gè)國會(huì)議員的報(bào)告《多套住房擁有者前百名房產(chǎn)擁有現(xiàn)狀》，韓國擁有住房最多的100人擁有的房產(chǎn)達(dá)15464套。平均每人150多套。此外，韓國擁有3套住房以上的家庭達(dá)88萬戶，其中40%居住在首都圈。

盧武鉉政府面對節(jié)節(jié)飆升的房價(jià)帶來的社會(huì)動(dòng)蕩，對房地產(chǎn)可絕沒掉以輕心。那幾年盧政府先后推出了多項(xiàng)對策。這些對策歸納起來有——

擴(kuò)大住宅供給。由政府投資興建類似于中國經(jīng)適房的“安樂窩”。從2006年起，每年提供35萬套公寓，至2010年增加了180萬套公寓。這種“安樂窩”比普通商品房價(jià)低25%—30%。

重拳打擊房地產(chǎn)投機(jī)。對一戶兩宅及以上的家庭轉(zhuǎn)賣二手房，將交易稅率由原來的買賣差價(jià)的9%—36%提高到一律為50%（即一半差價(jià)要交稅）。

對多套住宅擁有者進(jìn)行稅務(wù)調(diào)查，對搞房地產(chǎn)投機(jī)得來的利潤課以重稅；新住宅要完成80%的工程量才允許賣“樓花”。要求建筑商公開房屋成本。

對價(jià)值在9億韓元以上的豪宅除對業(yè)主征收財(cái)產(chǎn)稅外，還征收綜合房產(chǎn)稅，后來更將納稅的標(biāo)準(zhǔn)下降到3億韓元的公寓。這一手效果立竿見影。2005年，實(shí)行綜合房產(chǎn)稅的第一年，全國樓價(jià)平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9% 左右。

除通過稅收手段外，韓國政府還采取了金融手段——總負(fù)債償還比率 （DTI，Debt-to-income）和住房擔(dān)保貸款比率（LTV，Loan-to-value）控制房價(jià)。所謂DTI，是購房者的供房款（每年償還按揭）與年收入之比。比如，首爾的DTI比率是50%。這意味著購房者的年供房款不能超過年收入的50%。

LTV是銀行給購房者提供的貸款比率，一般為40%—50%。這與英美的80%至100%和日本的90%相比相當(dāng)?shù)?。韓國媒體普遍認(rèn)為是實(shí)行了嚴(yán)格的DTI和LTV政策后，韓國樓市才得以止?jié)q。從2007年開始，韓國樓市基本平穩(wěn)或小幅下跌，保持小幅度的震蕩。

2008年李明博上臺(tái)后不久，正遇上全球金融危機(jī)，韓國房地產(chǎn)市場則由熱轉(zhuǎn)冷。李明博執(zhí)政幾年，全國房價(jià)略降，首爾房價(jià)下降幅度更大，約達(dá)3%-5%。近幾年，公寓成交量逐年下降，市場上積壓了幾十萬套商品房。與盧武鉉打壓樓市完全相反，李明博接連推出多次剌激樓市對策。主要內(nèi)容有：減緩建設(shè)“安樂窩”的步伐，以逐步消化積壓的幾十萬套公寓；對價(jià)值9億韓元以上的豪宅才征收綜合房產(chǎn)稅，稅率也降低；降低二手房轉(zhuǎn)讓的所得稅率；對低收入者首次購買85平方米以下的住宅免除購置稅；降低DTI比率和LTV比率。

殊不知，將房地產(chǎn)市場烘熱并不比控制房價(jià)來得容易。樸槿惠一上臺(tái)，其力推的刺激政策之力度，要遠(yuǎn)超李明博的“4·1刺激房地產(chǎn)對策”。