東北農(nóng)業(yè)大學(xué) 周泓佚 石泓

1 限購令頒布情況

2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。限購令主要是堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資性購房，同時(shí)加大保障性住房的供應(yīng)量，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。本文就是以限購令這個(gè)宏觀調(diào)控政策為時(shí)代背景，研究限購令出臺(tái)后房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營狀況的變化趨勢(shì)。

2 樣本選取

本文采納CRSC 《上市公司行業(yè)分類指引》的行業(yè)分類，從房地產(chǎn)行業(yè)選取主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售且所占比列高于85%的78家公司為樣本，受企業(yè)年報(bào)報(bào)送時(shí)間限制，選取2008年至2011年期間數(shù)據(jù)，同時(shí)剔除在這研究期間企業(yè)主營業(yè)務(wù)發(fā)生變化、公司發(fā)生重大資產(chǎn)重組、吸收合并重組上市的企業(yè)，剩余72家符合要求做為研究樣本。

3 限購令下房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營狀況研究

3.1 營業(yè)收入與凈利潤同比增幅雙雙下滑

3.1.1 市場(chǎng)分析

2011年，被稱為史上最嚴(yán)厲的限購令“新國八條”出臺(tái)后，各地細(xì)則也圍繞限購開展，專家學(xué)者分析政府限購令對(duì)房價(jià)的影響力是100%的。2010年“新國十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定的沖擊，但是以北京為例，2010年北京平均每天成交304套房子，2011年“新國八條”出臺(tái)后，每天成交100多套，最少的只有50多套，一直持續(xù)下去。從全國一線城市來看，上海房價(jià)已經(jīng)松動(dòng)并開始下降，北京的房屋價(jià)格還算穩(wěn)定，可是從全國限購城市來看，成交量還在下跌，由此可以看出，首先是成交量的變化，其次才是價(jià)格的變化。限購令政策下，房屋價(jià)格下降多少還是未知數(shù)，因?yàn)榘殡S房地產(chǎn)調(diào)控的其他政策，2010年、2011年國家9次加息、9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此舉直接沖擊的就是房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人，對(duì)于企業(yè)來講，銀行可貸資金減少，企業(yè)融資就會(huì)增加資金成本，利潤預(yù)期減少，同時(shí)也限制了擴(kuò)大再生產(chǎn)；對(duì)個(gè)人來講，因利率上漲而居民會(huì)選擇增加儲(chǔ)蓄存款，從而限制了消費(fèi)。

3.1.2 數(shù)據(jù)分析

從2009年到2011年主營業(yè)務(wù)收入同比增幅可以看出，2009年是房地產(chǎn)行業(yè)輝煌的一年，主營業(yè)收入增幅居然達(dá)到了1256.37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出商品物價(jià)指數(shù)，更超過了居民收入可支付能力水平，正是因?yàn)檫@種異常的增長引起了國家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)住房這個(gè)民生問題的擔(dān)憂，因此2009年末開始出臺(tái)限購令政策，抑制一些炒房需求，從2010年數(shù)據(jù)中可以看出效果是非常明顯的，收入增幅降低了10倍，到2011年已經(jīng)開始緩慢降低了，與此同時(shí)，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用并沒有因此收入大幅降低而發(fā)生大幅降低；相反，隨著加息、提高準(zhǔn)備金率相關(guān)宏觀政策的出臺(tái)，造成了依靠大量外來資金的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用飛速上漲，從相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)中可以直接推斷出三年的時(shí)間里凈利潤增幅、每股收益增幅是雙雙下降的。

表1 盈利能力分析

3.2 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量大幅下降

3.2.1 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量視角分析企業(yè)經(jīng)營狀況的理論意義

在現(xiàn)金流量表上，企業(yè)行為被劃分為經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)三大塊，這些都會(huì)引起現(xiàn)金的流動(dòng)。由于經(jīng)營活動(dòng)一般是上市公司最為主要的活動(dòng)，而現(xiàn)金流入減去流出后的凈額最有價(jià)值，因此，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最受關(guān)注，在年報(bào)里，這一數(shù)值按每股折算后，被列為“主要財(cái)務(wù)指標(biāo)”之一。每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量反映了企業(yè)通過實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，運(yùn)用每股資本創(chuàng)造現(xiàn)金的能力。截至2011年12月31日，本文所選取的樣本中僅有1家每股現(xiàn)金流量超過2元，為招商地產(chǎn)，而有44家每股現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)。

一些經(jīng)營性現(xiàn)金流量較高的上市公司，由于流動(dòng)資金對(duì)其主營業(yè)務(wù)的保障作用，其業(yè)績?cè)鲩L也可能較為強(qiáng)勁。另外，利潤表上的收入和費(fèi)用只是代表理論上確認(rèn)的數(shù)額，而非實(shí)際已經(jīng)收到或付出的款項(xiàng)，這就存在虛增利潤或者操縱盈利的可能，而結(jié)合現(xiàn)金流量表分析企業(yè)經(jīng)營狀況，可以更透明地認(rèn)識(shí)企業(yè)經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況，其中一個(gè)簡單的方法是將每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額和每股收益(EPS)加以比較分析。

如果EPS遠(yuǎn)高于每股現(xiàn)金流，說明公司當(dāng)期銷售形成的利潤多為賬面利潤，沒有在當(dāng)期為公司帶來真金白銀的現(xiàn)金，即利潤或EPS的質(zhì)量很差，嚴(yán)重點(diǎn)說是虛假繁榮。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因一是公司銷售回款速度慢，賣出貨后沒收回錢，當(dāng)查資產(chǎn)負(fù)債表里的應(yīng)收賬款，必定期末較期初數(shù)有大幅上漲；二是存貨出現(xiàn)積壓，大量采購來的原材料尚未形成產(chǎn)品或產(chǎn)品尚未銷售。

反之亦然，如果每股現(xiàn)金流高于EPS，則預(yù)示著未來EPS的增長，因?yàn)檫@多數(shù)是由一些還未計(jì)入收入但已簽單收到現(xiàn)金(定金)帶來的，未來這些銷售正式入賬后將會(huì)增加EPS。

所以，看公司業(yè)績不能只看EPS，還需看每股現(xiàn)金流是否匹配，這個(gè)指標(biāo)還經(jīng)常能揭示未來業(yè)績的走向。

3.2.2 數(shù)據(jù)分析

表2 現(xiàn)金流量能力分析

通過對(duì)樣本每股現(xiàn)金凈流量、每股收益進(jìn)行比較，可以看出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績存在一些虛假的現(xiàn)象，當(dāng)未頒布限購令的時(shí)候，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較高，業(yè)績?cè)鲩L較為強(qiáng)勁；當(dāng)隨著限購兩大范圍的施行，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量快速下降，直到2011年每股現(xiàn)金凈流量為負(fù)值。

3.3 資金存量受到限制，降低存貨持有量

3.3.1 理論分析

存貨是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料或物料等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨就包括所有已經(jīng)建成、在建的房地產(chǎn)或者已經(jīng)獲得但尚未投入建設(shè)的土地使用權(quán)。一般理論認(rèn)為，隨著限購令的出臺(tái)，房地產(chǎn)公司一定存在庫存量快速上漲、存貨周轉(zhuǎn)率快速下降的現(xiàn)象，但是通過對(duì)樣本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，卻得到了與一般理論相悖的結(jié)論。

3.3.2 數(shù)據(jù)分析

表3 營運(yùn)能力分析

從數(shù)據(jù)分析可以看出，隨著限購令的出臺(tái)，存貨周轉(zhuǎn)率經(jīng)歷了小幅的下降后馬上又迅速上升，但是存貨凈額增幅、貨幣資金增幅卻雙雙持續(xù)大幅下降，從這兩個(gè)數(shù)據(jù)走勢(shì)可以看出房地產(chǎn)企業(yè)在國家出臺(tái)限購令后，由于受資金緊缺和市場(chǎng)購買需求下降的影響，房地產(chǎn)企業(yè)采取了降低存貨的方式以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)策略。

3.4 限購令的實(shí)效性探究

樣本數(shù)據(jù)分析表明房地產(chǎn)上市公司盈利能力、現(xiàn)金流量能力和營運(yùn)能力都大幅下降，限購令的出臺(tái)只是通過強(qiáng)制性手段加大交易成本、制約需求，從而導(dǎo)致一些房地產(chǎn)公司成為了國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的犧牲品，因此在加大限購令執(zhí)行力度的同時(shí)，積極推進(jìn)房產(chǎn)稅作為一種長遠(yuǎn)的、可行性調(diào)控手段是迫在眉睫的。房產(chǎn)稅作為一種稅收手段，通過增加持有房產(chǎn)成本，個(gè)人主觀減少持有量從而降低需求，于此同時(shí)增加保證性住房，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，最后調(diào)節(jié)房價(jià)回歸真實(shí)水平成為可能。

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