邱建洲

摘 要：規(guī)避尋租行為的重點在于規(guī)范利益需求方的市場行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實現(xiàn)的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發(fā)點。應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵的推動。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在二者同時規(guī)避下進(jìn)行思考。

關(guān)鍵詞：尋租；房地產(chǎn)管理；路徑思考；規(guī)避

作為筆者所在的市政公用事業(yè)管理服務(wù)中心（以下簡稱：中心），承擔(dān)著房地產(chǎn)項目的審批組織工作。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀調(diào)控的同時，面臨著如何提高工作效能的問題。不難理解，惟有在提高工作效能的基礎(chǔ)上才能有效履行規(guī)范該市場環(huán)境的職責(zé)。從各地所下發(fā)的文件中已經(jīng)充分顯示出，上級主管部門對于增強(qiáng)中心公權(quán)力實現(xiàn)機(jī)制的堅強(qiáng)決心。

然而，在進(jìn)行提高工作效能的制度安排時，還應(yīng)注意一個現(xiàn)實問題：尋租行為。從本意上來理解尋租，其指利益需求方通過非競爭手段來獲得利益供給方所提供的特權(quán)，從而獲得比其它利益需求方更多的經(jīng)濟(jì)價值（差值）?？梢?，規(guī)避尋租行為的重點在于規(guī)范利益需求方的市場行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實現(xiàn)的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發(fā)點。

一、對尋租行為的解讀

由于存在著經(jīng)濟(jì)利益的供給方和需求方，這就要求結(jié)合創(chuàng)租來解讀尋租行為。為此，以下將從三個方面展開闡述。

（一）創(chuàng)租行為

從中心在房地產(chǎn)項目審批中所處地位來看，其處于職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)商之間。開發(fā)商通過中心將一系列材料呈上，并由中心組織和最后審核。這樣一來，便存在著實施創(chuàng)租行為的可能。那么這種創(chuàng)租是否具有經(jīng)濟(jì)價值。答案是肯定的。不難理解，因開發(fā)商的項目資金具有極高的機(jī)會成本，且加速資金周轉(zhuǎn)將增強(qiáng)資金的使用效益。從而，中心可以在審批時間上進(jìn)行控制，最終通過影響開發(fā)商的項目實施進(jìn)度來影響他們的資金效益性。正是通過控制審批時間，就使得創(chuàng)租行為具有隱蔽性，難以被主管部門所察覺。

（二）尋租行為

這里的尋租行為自然是由開發(fā)商所實施的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，這種行為產(chǎn)生的根本原因仍在于市場回報率驅(qū)使。另外，處于市場競爭環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)商，還會因為同業(yè)競爭而主動實施尋租行為。根據(jù)中心所處的流程來看，他們尋租的目的在于加快項目審批速度（這是合理訴求）；其手段則可以通過施加關(guān)系型影響力，以及物資利益回報來呈現(xiàn)。植根于我國社會人文環(huán)境下，前者一般不被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)意義上的尋租，而后者則是典型的為獲得非競爭性優(yōu)勢所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)意義上的尋租。

（三）二者融合下的行為

正如一枚硬幣的兩個方面一樣，若沒有創(chuàng)租就無法使尋租行為獲得真正實現(xiàn)；若沒有尋租那么創(chuàng)租也就沒有任何意義。然而，對于誰是因、誰是果的討論顯示是沒有意義的。在行政審批壟斷的現(xiàn)實狀況下，中心必然具有更強(qiáng)的議價能力，進(jìn)而導(dǎo)致了尋租行為在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下更具備實施激勵。反之，在中心主管部門的制度約束下，以及部門的權(quán)威式管理下，創(chuàng)租行為是能夠被遏制在可控范圍內(nèi)的。

二、解讀基礎(chǔ)上的思考

根據(jù)以上三個方面的解讀，可以總結(jié)為：應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵的推動。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在以下三個方面進(jìn)行思考。

（一）創(chuàng)租方面

目前在嚴(yán)格規(guī)范職能部門公權(quán)力實施行為的背景下，中心創(chuàng)租行為幾乎可以忽略不計。然而，這仍與現(xiàn)實之間存在著差異。因此，這里假設(shè)中心存在創(chuàng)租的可能性，并以對審批時間的控制來實現(xiàn)。從而就存在著這樣一個邏輯，若將審批時間控制在合理范圍內(nèi)，那么尋租行為也就沒有實施的必要了。因為，開發(fā)商本身就要求加速審批程序。但是，在職能部門的層級機(jī)構(gòu)下，因委托代理關(guān)系中必然存在的信息不對稱，導(dǎo)致了中心仍可在組織和審批中通過隱藏工作信息，來獲得上級部門對其時間控制彈性上的認(rèn)可。

（二）尋租方面

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，開發(fā)商處于體制外范疇，而中心處于體制內(nèi)范疇。做這樣的比較在于，體制內(nèi)范疇下的中心可以在上級政策導(dǎo)向下規(guī)范自身行為，而體制外的開發(fā)商則難以在強(qiáng)制力的基礎(chǔ)上規(guī)范自己的行為。或者說，即使存在強(qiáng)制力，也因監(jiān)督機(jī)制的缺乏而難以識別尋租行為的發(fā)生與否。這就意味著，需要在激勵兼容原則下來建立起規(guī)避尋租行為的策略來。那么具體思路又是怎樣的呢。筆者認(rèn)為，這需要在同時規(guī)避創(chuàng)租行為的基礎(chǔ)上來建構(gòu)。

（三）二者規(guī)避方面

正如上文所提到的，中心處于絕對的議價強(qiáng)勢方，而且將長期保持這種地位。因此辨證的來看，如不存在創(chuàng)租行為（目前仍存在），那么尋租行為也就沒有發(fā)生的必要。因此，在先易后難的問題解決思路下，應(yīng)通過首先控制創(chuàng)租行為來規(guī)避尋租行為。不難看出，下文的路徑構(gòu)建也將基于這一思路而具體展開。

三、思考引導(dǎo)下的路徑構(gòu)建

在上文討論的基礎(chǔ)上，以下將從三個方面來展開路徑構(gòu)建。

（一）強(qiáng)化中心職能管理效能

正如某些地方所進(jìn)行的制度創(chuàng)新，通過優(yōu)化中心的組織程序來減少整個審批時間，例如市國土資源局提供的具備出讓條件土地、環(huán)境保護(hù)局提供的審定規(guī)劃環(huán)境影響評價文件、地震局提供的地震安全性評價文件、城鄉(xiāng)規(guī)劃局提供的剛性規(guī)劃條件四個辦理事項全部移至土地招拍掛之前，提前統(tǒng)一完成。這樣一來，就能前置將不符合項目審批規(guī)定的開發(fā)商篩選出局，其結(jié)果則體現(xiàn)為降低了開發(fā)商之間的無效競爭態(tài)勢，而增大了他們的尋租成本。

（二）增強(qiáng)中心思想政治工作

關(guān)于中心個別工作人員可能實施的機(jī)會主義行為，這里仍不能對其完全否認(rèn)。必然，在缺乏跟蹤監(jiān)督機(jī)制的情況下，主管部門難以對其進(jìn)行識別。因此，在強(qiáng)調(diào)績效管理的同時，還應(yīng)將思想政治工作納入到增強(qiáng)中心工作人員崗位意識的手段范疇。具體而言，應(yīng)保留傳統(tǒng)的工作作風(fēng)建設(shè)，并結(jié)合部門實際定期集中解決當(dāng)前存在的上行、下行和各部門間的協(xié)調(diào)難題。這樣一來，在職工主觀意識推動下，便能有效完成項目審批工作。最終，也就增大了尋租成本。

（三）充分引入輿論監(jiān)管機(jī)制

輿論監(jiān)管機(jī)制主要針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言的，在上文的前置審核過程中若發(fā)生尋租行為，應(yīng)通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布相關(guān)開發(fā)商的信息，從而在聲譽(yù)約束機(jī)制的作用下提高他們實施尋租行為的成本。這里還應(yīng)注意這個問題，在針對含有民生福利的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房建設(shè)項目時，中心在審批上給予優(yōu)先考慮。這一措施，將在規(guī)避尋租的同時，提高中心工作的社會效益性。

綜上所述，以上便構(gòu)成筆者對文章主題的討論。

四、小結(jié)

本文認(rèn)為，規(guī)避尋租行為的重點在于規(guī)范利益需求方的市場行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實現(xiàn)的。因此，應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵的推動。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在二者同時規(guī)避下進(jìn)行思考。最后，本文權(quán)當(dāng)拋磚引玉之用。

參考文獻(xiàn)

[1]邵磊.淺析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力[J].文藝生活：下旬刊，2011（11）.

[2]馬子英.論行政審批及登記對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響[J].文藝生活：中旬刊，2011（1）.

[3]李婷.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的“名與實”[J].決策與信息：下旬，2010（12）.

[4]徐威.正確理解和運用對無效合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的司法解釋[J].建筑材料裝飾世界：建筑世界，2007（1）.