周政華

人們上一次注意到隴南，這個位于甘陜川三省交界的地級市，還是在2008年，當時這里是汶川特大地震除四川主震區(qū)之外受災最嚴重的地區(qū)，境內樓房損毀過半。此后數年，隴南開展了大規(guī)模的城市建設，位于白龍江兩岸的主城區(qū)，震后的一地瓦礫很快被一棟棟拔地而起的高樓大廈所取代。

“兩山夾一江”的地形，讓這里的房屋更容易遭遇滑坡、泥石流的襲擊，今年7月的一場暴雨，全市就出現了近700多處滑坡。到了晚上，大片的臨江住宅樓里，只有稀稀落落的幾扇窗戶里透露出暗淡燈光，當地房地產網站上每天都會掛出樓房出售的帖子，房價會跌到幾千，成為百度隴南貼吧里的最熱門的話題之一。

當地人并不愿意把東江新城稱之為鬼城，直到今年7月，他們這才發(fā)現，在克爾瑞（中國）有限公司（以下簡稱克爾瑞）研究中心發(fā)布的中國城市房地產投資風險排行榜中，隴南排名第一，成為中國房產投資最危險的城市。

隴南所在的甘肅省，此次共有6個城市進入排行榜的前十名，形成了西部風險集中圈。同期，中國社科院發(fā)布的《西部藍皮書：中國西部發(fā)展報告（2013）》也發(fā)出警示，2012年西部部分地區(qū)出現房地產過度投資現象，這已成為西部經濟發(fā)展過程中的突出問題。

與三線城市房價的急起急落相比，一線城市房地產穩(wěn)定上漲，幾乎成為了投資的避風港。從去年底開始，開發(fā)商紛紛重返北上廣深，掀起一股搶地潮。房價不分地域節(jié)節(jié)攀升已成歷史，樓市分化時代已經啟幕。

鬼城多在中西部

鄂爾多斯樓市崩盤，最早把西部城市的房地產風險暴露于眾。

2013年夏末，康巴什新區(qū)的一些街道上，零零星星新開了幾家飯館，新建小區(qū)的停車場上也不再空空蕩蕩。不過，與東勝老城區(qū)比，這里仍然顯得很冷清：驅車在新區(qū)主干道上開上一個來回，難得碰上幾輛車，路上偶爾見到的行人，多為建筑工人。

據鄂爾多斯官方統(tǒng)計，康巴什新區(qū)現有常住人口約為10萬人，而存量住宅面積則超過1000萬平米，空置率在9成以上。一位鄂爾多斯的開發(fā)商告訴《中國新聞周刊》記者，康巴什新區(qū)路上行人稀少，與當地私家車普及有關。不過，要想聚集東勝區(qū)那樣的人氣，形成一個真正的城市，保守估計也要十年以上。

克爾瑞研究中心對中國280多個城市的綜合調查發(fā)現，中西部三線城市的房價波動的劇烈程度，遠大于一線和二線城市。

鄂爾多斯表現得最為典型。2009年最高峰時，康巴什新區(qū)和東勝區(qū)的住宅均價都是在萬元以上，個別中心繁華地帶的商住兩用樓甚至還一度接近3萬元。但是隨著2011年民間借貸崩盤，房地產市場的繁榮也在一夜之間幻滅，房價跌去了十分之八九。到了今年夏天，房價終于跌到了谷底，從8月開始，當地住宅均價穩(wěn)定在了3000到4000元之間。

溫州則仍然坐在房價滑滑梯上一路下挫。截至今年8月，溫州的房價已連續(xù)24個月下降，當地大部分房價已經比高峰期下跌了一半。為激活當地房屋市場交易，在8月6日，溫州成為全國46個限購城市中率先松綁“限購令”的城市，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房。

負責中國城市房地產投資風險排行榜的克爾瑞研究中心總經理孟音對《中國新聞周刊》記者表示，入圍風險最高前十名的城市除張家界外，全部位于西北地區(qū)，主要有兩類，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南、慶陽、固原等自然條件惡劣的地區(qū)。

在孟音看來，同處西北地區(qū)的隴南、武威、酒泉，也很有可能步鄂爾多斯后塵，房價大跌、銷售停滯的風險非常大。此外，那些被冠以“鬼城”的城市新區(qū)也蘊藏著較大的風險。

除康巴什新區(qū)外，先后被冠以“鬼城”“睡城”“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區(qū)、二連浩特新區(qū)、鄭東新區(qū)、河南鶴壁新區(qū)、遼寧營口新區(qū)、云南呈貢新區(qū)、江蘇鎮(zhèn)江丹徒、湖北十堰新區(qū)、河南信陽新區(qū)，大都位于中西部地區(qū)，其共同特點是要么空置率居高不下，要么銷售不暢，要么入住率極低。

眾多鬼城只是中國三線城市的一個縮影。

經過近十年的快速發(fā)展，中國的樓市已然出現分化。前述中國城市房地產投資風險排行榜中，排名前50的風險最高城市，幾乎全部都是三線城市。這份排行榜顯示，整體上東部沿海地區(qū)風險較小，中部部分人口外流城市和西部地區(qū)風險偏大，形成西北風險集中圈。

供求關系持續(xù)失衡

大批新城變鬼城的背后，是地方政府在土地財政的驅使下，供地規(guī)模越來越大，節(jié)奏越來越快，百萬平米大盤、千萬平米的超級大盤，一個接一個上市。

目前，貴陽千萬級體量的超級項目有4個，其中規(guī)模最大的中鐵某項目的建筑體量為2000萬平方米，僅這一個項目，就相當于北京兩年的住宅成交量總和。這四個千萬項目所在的新區(qū)觀山湖區(qū)，目前規(guī)模的住宅總量足夠裝下當下貴陽所有的城鎮(zhèn)家庭，相當于再造一個貴陽。

可以預見到的是，只要不發(fā)生類似鄂爾多斯那樣的崩盤，地方政府就不會輕易放慢房地產開發(fā)步伐。

2010年，適逢甘肅房地產投資高峰時，中國房地產投資風險最高的十個上榜城市中，臨夏同比增速超過了200%，定西超過了90%，而白銀、張掖的增速也都超過了七成。這種超高速的投資一直持續(xù)到當下。

據甘肅省統(tǒng)計局數據，2012年該省完成房地產投資比上一年增長了一半以上。今年上半年，房地產投資仍在快速增長，增速超過30%。不過，開發(fā)商的銷售情況并不樂觀。同期，省內房地產業(yè)增加值146.3億元，增長6.5%，不到同期全省工業(yè)增加值增速的一半。

今年3月，為了鼓勵購房，隴南市住房公積金中心把個人貸款最高額從20萬元提高到25萬元，同時，全市住房公積金貸款期限從最長10年提高到15年，貸款期限可延長至借款人及擔保人法定退休年齡之后5年內。

地方政府的刺激措施能否奏效，還取決于當地供求關系?！吨袊侣勚芸酚浾咴谟芰?、神木、鄂爾多斯、秦皇島了解到，本地居民自有住房比例較高，新增購買力有限。

中國指數研究院對中國存量住宅的研究表明，2010年底，中國城鎮(zhèn)住宅約有2.4億套，比十年前增長了一半，城鎮(zhèn)家庭基本上戶均有一套房，中國整體上告別了住房短缺。國內各省市中，城鎮(zhèn)人均住宅面積超過35平方米，也就是官方規(guī)定的“小康標準”的，僅有三個省份，其中就有兩個地處中部，分別是湖北和湖南。

中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始，我國城鎮(zhèn)新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。由于經濟總量的相對有限，以及中心區(qū)域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。

中國指數研究院指數研究總監(jiān)何田告訴《中國新聞周刊》記者表示，三線城市的房地產擴張速度，遠遠超過當地人均收入和人口的增速。相對封閉的經濟環(huán)境和產業(yè)結構的落后，使得三線城市人均收入大多接近或落后于全國水平，大多數城市購房群體也往往局限于政府部門和企事業(yè)單位，購買能力亦相對較弱，令房地產市場發(fā)展前景受困。

人口外流使得三線城市人口負增長，進一步降低城市房地產市場的需求。如資陽、廣安、信陽等中西部市更是有3成左右的戶籍人口不在本地居住，市場需求明顯不足，房地產投資面臨著較大的壓力。

盡管鄂爾多斯、榆林、延安、六盤水、龍巖等擁有礦產資源的城市以及三亞等資源優(yōu)勢城市吸引外來務工人員較多，租房比例也較大，長三角、珠三角作為世界工廠，吸引了大量外來務工人員， 房價較高，租房比例偏大，但由于這些務工人員收入偏低，多數無力購買住宅。

由此導致中西部的很多三四線城市待售房產積壓嚴重，新城變鬼城。

河北秦皇島的一家房產中介機構負責人告訴《中國新聞周刊》，當地的商品房保守估計七八年也賣不完。秦皇島城鎮(zhèn)居民人口不足100萬，在過去五年，據不完全統(tǒng)計，當地商品住宅的總開發(fā)量累計達到5000萬平方米，折合50萬套100平方米的住宅。除了少數處于市中心臨海優(yōu)質地段高端項目銷售尚可外，大部分項目都處于滯銷狀態(tài)。秦皇島房價在今年8月出現大跌，跌幅位列全國第五，其中一個海景住宅項目的跌幅最高一度超過了55%。

中國積壓待售的庫存房數量多得驚人，絕大部分集中在二三線城市。據中國指數系統(tǒng)統(tǒng)計，截至2012年底，中國在建住房面積超過40億平方米，即便沒有一個新項目開工，庫存房也足以滿足四年多的需求。今年8月，只有四個一線城市的新建商品住宅庫存出現減少，二、三線城市的庫存仍在增加，其中三線城市同比增加近19%，庫存總量約占全國的三分之一。

由于中國經濟增速正在下探23年來的最低位，加之今年上半年城鎮(zhèn)居民收入僅增長了6.5%，遠低于2007到2012年間的平均增速9.4%。雖然城鎮(zhèn)化進程仍在快速推進，但2012年中國新增加的2100萬城市人口中大部分都因收入過低買不起新房，因此，二三線城市仍將面臨巨大的庫存壓力。

一線樓市堅挺不倒

與三線城市房價的急起急落相比，一線城市房地產穩(wěn)定上漲，幾乎成為了投資的避風港。

從去年底開始，開發(fā)商紛紛重返北上廣深，掀起一股搶地潮。

僅9月5日，上海、杭州、蘇州三地一日出現三個“地王”地塊集中入市，最終，三塊土地總成交價超過400億元。其中備受關注的上海徐家匯中心地塊，由新鴻基、威萬以217.7億元的高價競得，刷新了今年全國總價地王的紀錄。

據不完全統(tǒng)計，今年5月以來，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經誕生了13個地王，這些地王被11家大型房企斥資747.27億元奪得。

一線城市充沛的就業(yè)機會和開放的經濟環(huán)境，吸引著大量的非本地戶籍常住人口，據第六次全國人口普查結果顯示，從2000年到2010年十年間，北京市常住人口增長了37%，上海則增長了40%。全國人口第一大省，也從河南變成了廣東。

北京、上海，一北一南，作為兩大中心城市的人口聚集力十分明顯。截至2012年底，北京的常住人口為2069萬，其中外地戶籍占比37%。作為中國人口最多的城市，2380萬上海常住人口中，本地人僅為1420萬人。

北京市人口計生委統(tǒng)計顯示，“十五”期間，北京市每年增加約35萬人，進入“十一五”后，北京人口總量增長迅猛，每年增加52萬人，如果現在不對人口加以控制的話，那么到“十二五”末期，北京市人口將達到2400萬至2500萬。而上海市僅在2012年，新增的常住人口就比2011年增加33萬人，相當于把一個西部縣城的城鎮(zhèn)總人口都搬進來。

需求不斷新增的同時，土地資源則越來越緊張。

自2010年以來，北京市住宅用地供地規(guī)模連續(xù)三年沒有完成計劃，其中，2012年的供地計劃總面積比上一年減少了了近三分之一。現實的情況是，四環(huán)內幾乎沒有連片的土地可供開發(fā)。

土地供給的巨大缺口，進一步加劇了供求緊張局面。根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2012年共有69個新盤入市，2011年則為91個新盤。新盤上市數量的逐年下降直接影響了商品住宅增量的供應不足。一手房市場的供需矛盾自然也傳導到了二手房市場。

中國指數研究院指數研究中心研究總監(jiān)何田告訴《中國新聞周刊》記者，今年以來，北京上市新盤數量明顯偏少，預計全年將不會超過60個，目前北京可售住宅半年就能賣完，而庫存少于10個月，一般認為將引發(fā)房價上漲。

目前開發(fā)商也普遍看好一線城市房地產前景。

自2010年以來，作為房地產調控政策的一部分，房地產企業(yè)的上市、再融資和并購重組已經停滯三年多時間。8月2日，新湖中寶披露了55億元的定向增發(fā)預案后，上市房企再融資方案陸續(xù)出爐，整個8月共有12家房地產行業(yè)上市公司宣布定向增發(fā)預案，預計融資306.7億元。投中研究院分析師李玲告訴《中國新聞周刊》記者，受惠于一線城市樓市高增長，房地產再融資或將開閘。

由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破?？藸柸鹧芯恐行目偙O(jiān)表示，考慮到一線城市發(fā)達的經濟水平，以及由人口密度過高引發(fā)的城市承載能力不足，土地資源稀缺等因素，也使得一線城市住宅房價雖在高位，但市場風險總體依然較小。