【摘要】作為一名房地產(chǎn)公司設(shè)計部的工程技術(shù)人員，要時刻謹記施工圖設(shè)計的四項基本原則“設(shè)計科學、功能合理、節(jié)省造價、便于施工”看似簡單的十六個字，其中卻蘊含了廣泛深奧的道理。目前，房地產(chǎn)界關(guān)于住宅工程的設(shè)計領(lǐng)域，存在著多元化的形式：有的房地產(chǎn)商將戶型設(shè)計完全依靠設(shè)計院、有的房地產(chǎn)商不惜重金請來國內(nèi)外知名品牌設(shè)計公司來做方案，也有的房地產(chǎn)公司是以市場為基礎(chǔ)，考慮多元因素在引導(dǎo)設(shè)計院完成住宅工程的戶型方案。作為一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自己的技術(shù)力量，立足于市場，多元化的看問題，利用經(jīng)驗引導(dǎo)設(shè)計院完成施工圖設(shè)計。下面我們就從房地產(chǎn)公司設(shè)計部門的角度，結(jié)合某住宅工程實例，談一下住宅施工圖的一些設(shè)計要點。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計科學；功能合理；節(jié)省造價；便于施工

談到施工圖設(shè)計，首先要明確必須符合法規(guī)及相關(guān)規(guī)范要求，在滿足規(guī)范的技術(shù)上力求做到設(shè)計科學、功能合理、節(jié)省造價、便于施工。這就要求房地產(chǎn)公司設(shè)計部的人員必須熟悉各類設(shè)計規(guī)范，在做建筑設(shè)計的時侯，除了掌握各類建筑規(guī)范，還要掌握大部分結(jié)構(gòu)規(guī)范、了解剪力墻結(jié)構(gòu)梁柱搭配的原理以及抗震要求。同時，還要根據(jù)經(jīng)驗合理的預(yù)留出水、暖、電等路由線路。除了這些還要了解市場，了解客戶、了解材料、了解施工工藝，這樣造出來的房子才會是精品。

下面我們首先了解一下該小區(qū)的參數(shù)，土地面積約為7.5萬 平米，容積率2.0；綠地率40%，建筑密度20%，這就意味著我們整個小區(qū)大約可以建設(shè)15萬平米的住宅以及相關(guān)配套。在層高的設(shè)置上，均以2.8米為主，樓型上以18層的高層和11層的小高層為主，這樣做比較經(jīng)濟，小高層按照人流設(shè)置1梯4戶完全滿足要求，如果增加一層，則必須增加一部電梯，在垂直運輸上是很方便，但是仔細考慮一下，畢竟住宅的電梯和商業(yè)的電梯使用頻率不同，主要集中在早晚高峰時段，如果家里有老人，習慣起床比較早，同時使用電梯的頻率必將降低，反之如果加上這一部電梯，則損失了每層的公攤面積，開發(fā)商和業(yè)主都不會受益。老百姓買房子一定是希望公攤面積小一點才實惠。同樣的道理，如果18層以上按照規(guī)范要求要增加一個幾十平米的疏散樓梯間，那樣業(yè)主也會同樣得不償失。

在現(xiàn)階段的住宅設(shè)計流行落地窗和飄窗造型；業(yè)主希望能夠獲得更好的采光，戶型要更通透的感覺，但是從節(jié)能上卻損失很大。做落地窗戶的時候，落地窗的洞口下邊緣要離地至少300以上，這是因為一般住宅的邊梁梁高為400，且下一層的邊梁一般情況下恰巧就代替了下一層的過梁，這樣一來，上一層的落地窗洞口就距離下一層的落地窗洞口尺寸為700，不滿足防火安全距離，除非在外墻上上下兩扇落地窗之間設(shè)置水平挑檐，否則必須在室內(nèi)加砌防火墻。顯而易見，設(shè)置水平挑檐要增加鋼筋用量，而且會影響樓體外立面效果，因此不可取。因此，在設(shè)計戶內(nèi)客廳落地窗的階段要留有富余量，盡量縮小一些落地窗洞口，為后面的施工、業(yè)主入住裝修、銷售說辭等省了一系列的麻煩。接下來說一說墻體，墻體部分應(yīng)該根據(jù)結(jié)構(gòu)布置原則合理設(shè)置輕墻重墻，一般情況下剪力墻結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)角部位，都會有剪力墻及暗柱，并且所有梁都要有支座，因此在進行施工圖建筑設(shè)計的時候就必須合理的調(diào)整方案給的墻體間距，使混凝土梁能夠合理傳過室內(nèi)空間，避免跨度過大，而增加梁高和配筋。對于輕墻，一般住宅的厚度為100，在可能的條件下盡量考慮一下空心砌塊和水泥隔墻板，如果用水泥隔墻板要注意與構(gòu)造柱的連接強度，以及與樓板交接部位做法?，F(xiàn)在這種板材以其造價合理、便于施工的特點越來越受到青睞。其次，在墻體上還應(yīng)該注意預(yù)留孔洞，我們的項目要求在客廳的空調(diào)室外機部位均要打兩個過墻孔，距地300一個，距地2500一個，分別滿足空調(diào)柜機和掛機的需求，而臥室只要求預(yù)留掛機的部位；之所以預(yù)留距地2500位置的空調(diào)掛機孔，是考慮到將來的業(yè)主也有在客廳中安裝掛式空調(diào)的情況，這些留洞在施工的時候，非常容易但是后期如果交給業(yè)主后開孔會相當麻煩，在用水鉆打過墻孔的時候，勢必會引起剪力墻斷筋以及外墻污染等情況，得不償失。既然通過設(shè)計能夠輕易做到，就不要到后期再彌補。最后說一下公共空間電梯部位的呼梯盒留洞，一定不能根據(jù)電梯擺放位置隨意設(shè)置，單臺電梯的呼梯控制按鈕一定要考慮放在右手邊便于業(yè)主使用。我們在設(shè)計中遇到的大部分情況是因為住宅樓很多都是疊拼鏡像的，因此設(shè)計人員在畫完左半邊的圖紙后通過鏡像命令復(fù)制有半部分的樓座，這樣一來電梯呼梯盒就鬼使神差般的跑到了電梯井廳門的左邊，而且一般電梯井都是混凝土筒體結(jié)構(gòu)的，改起來非常麻煩，因此，需要設(shè)計人員及房地產(chǎn)公司設(shè)計部人員要及時排查，及時調(diào)整。

作為一名工程人員，在樓宇交付的過程中，我經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，就是明明房地產(chǎn)商在交房的時候在衛(wèi)生間做了防水，且經(jīng)過避水試驗，但是業(yè)主在裝修的時候卻擔心防水質(zhì)量問題，而選擇在衛(wèi)生間地面完成面上再做一遍防水。這樣一來，衛(wèi)生間地面本來是低于室內(nèi)樓板的，往往通過后加防水層及后加找平層再加上貼磚面層，致使完成面高于客廳臥室地面完成面，而為了防水要求又在衛(wèi)生間和客廳或臥室部位增加了大理石條石做分隔，且不說這樣做會白白浪費材料，增加造價，往往使用起來非常的不方便。且目前我國在普通住宅房屋交付的規(guī)定中一般以商品房買賣合同附件中約定的交工標準為準，沒有硬性規(guī)定必須完成衛(wèi)生間找平層，因此可以做到防水層交活，這樣一來在交房的時候，可以很直接的與業(yè)主通過做避水試驗而真正檢驗到衛(wèi)生間防水的質(zhì)量，做到開發(fā)商免責，同時又讓業(yè)主省了錢，一舉兩得。另外，關(guān)于衛(wèi)生間的窗戶設(shè)置，也有注意的地方，一般住宅戶型內(nèi)的窗均為內(nèi)開窗，這是因為規(guī)范要求7層及7層以上的窗戶宜向內(nèi)開啟，避免因為五金件損壞而發(fā)生墜落傷人的情況。那么衛(wèi)生間在做窗的時候可以把固定扇放在窗體的下部，高度大于400，而可開啟的部分位于上部，高度結(jié)合層高和外立面線條確定；這樣做的好處是將來業(yè)主可以在窗臺上擺放很多有用的東西，用起來非常方便。

從結(jié)構(gòu)方面簡單提兩點；衛(wèi)生間部位在做方案時盡量方正一些，按照四類住宅衛(wèi)生間面積不得小于4平米的規(guī)定，一般取200×2200即可。如果做得狹長，除了使用不方便意外，往往可能遇到梁傳過衛(wèi)生間樓板的情況，處理起來就非常麻煩；眾所周知，衛(wèi)生間要降板，樓板標高比客廳和臥室低，如果傳過梁的話，鋼筋安裝會非常麻煩，增加造價不說，非常不便于施工。所以要盡量注意不要把結(jié)構(gòu)梁穿過樓板。另外，要說的就是，公共空間的電梯井道。通過日常工作發(fā)現(xiàn)有很多設(shè)計院的結(jié)構(gòu)設(shè)計師在電梯井的處理上非常不喜歡做筒體，而更愿意用框架及后填充墻結(jié)構(gòu)。這種看似節(jié)省鋼筋含量的做法卻存在著很多弊端。這種弊端主要是體現(xiàn)在樓宇后期的電梯安裝過程。因為電梯安裝的時候，轎廂的導(dǎo)軌需要固定在電梯井的側(cè)壁上，這就要求側(cè)壁要滿足兩個條件，首先是垂直度滿足要求，其次是導(dǎo)軌支架要有可靠的支點，而框架結(jié)構(gòu)往往會出現(xiàn)問題，一般情況下為了滿足導(dǎo)軌支架需要在腰部增加一道鋼筋混凝土梁，以便給電梯導(dǎo)軌支架一個支點。其次，在井道二次結(jié)構(gòu)的砌筑的過程中往往由于工作面的原因，墻體質(zhì)量不是非常好，往往引起電梯廠家勘察現(xiàn)場與總包單位就墻體的垂直度問題產(chǎn)生扯皮現(xiàn)象；然后后面說的質(zhì)量問題，始終是小問題，前面的問題比較麻煩。電梯規(guī)范要求轎廂導(dǎo)軌支架的間距不得小于2.5米，大家看我們的層高為2.8米，每層結(jié)構(gòu)地面設(shè)置混凝土梁，也就說梁的間距為2.8米，這恰好不滿足導(dǎo)軌支架，因此就如我前面所說在每層的腰部增加混凝土梁，這樣一來導(dǎo)軌支架就變成了1.4米一道；殊不知這2.5米的間距改為1.4米以后，導(dǎo)軌支架的金屬背板將大量的增加造價，我們相鄰的一個項目，就因為這個問題在電梯安裝費用中多出了將近30萬元。如果當初在設(shè)計施工圖的階段考慮清楚就會節(jié)省這本不該發(fā)生的30萬元。另外這種框架結(jié)構(gòu)的電梯井的機房部位亦無法解決架設(shè)電梯曳引機的鋼梁預(yù)埋工作，最后還得砸墻補梁，做結(jié)構(gòu)加固非常的麻煩。因此，這個部位建議采用筒體結(jié)構(gòu)。

綜上所述，一所住宅的建造、銷售、入住的成功與否與施工圖設(shè)計息息相關(guān)，作為地產(chǎn)公司設(shè)計部工程人員，我們不但要從設(shè)計師的角度看問題，還要從業(yè)主的角度、從銷售顧問的角度、從工程部的角度，從操作人員的角度去看問題、想問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。這樣才能真正做到“設(shè)計科學、功能合理、節(jié)省造價、便于施工”鑄造建筑精品。

參 考 文 獻

[1]住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999

[2]公共建筑節(jié)能設(shè)計標準GB50189-2005

[3]混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2010

[4]陳衛(wèi).孫京房地產(chǎn)企業(yè)實施階段成本控制分析[J].企業(yè)導(dǎo)報