盡管北京實(shí)行嚴(yán)格的限購限價(jià)政策，但北京豪宅市場持續(xù)回暖，成交面積和成交金額全面走高。

專業(yè)從事高端房地產(chǎn)綜合運(yùn)營服務(wù)的亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，北京市千萬級以上住宅總計(jì)成交套數(shù)1415套，相比2012年同期成交套數(shù)上漲622套，同比增長78.44%。

銷量回暖的同時(shí)，消費(fèi)者對豪宅的需求也在發(fā)生變化。過去，豪宅的地理位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格和豪華程度是富人們購買的重要看點(diǎn)，但現(xiàn)在，千萬級以上不再是豪宅的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而對住宅業(yè)態(tài)環(huán)境及人文環(huán)境的追求成了消費(fèi)者選擇豪宅的重要指標(biāo)。

《新財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查了北京豪宅市場現(xiàn)狀后發(fā)現(xiàn)，雖然受到“國五條”和限價(jià)令的雙重沖擊，但北京豪宅自去年下半年開始銷量逐漸向好，一些高端豪宅項(xiàng)目更是憑借絕版地段和無可替代的圈層資源，成為領(lǐng)跑上半年樓市的主力軍。

豪宅的內(nèi)涵

豪宅之所以稱為豪宅，是因?yàn)樗厝粨碛腥A麗的外裝和精美的內(nèi)裝，還有超大的戶型和驚人的價(jià)格，但這些還只能算是豪宅的必要條件，除此之外，豪宅還應(yīng)具備一些物質(zhì)和非物質(zhì)的因素。目前來看，北京豪宅的重要看點(diǎn)是特殊的資源優(yōu)勢。

如果要對豪宅進(jìn)行簡單分類，目前豪宅主要分為公寓式及別墅式兩大類。

目前尚在售的公寓豪宅——盤古七星公館是公寓豪宅的典范，過去很長時(shí)間都吸引著許多消費(fèi)者的視線。這棟位于奧林匹克公園中心位置的豪宅，由于緊挨2008年奧運(yùn)會的主要舞臺鳥巢、水立方，而被來自世界各地的人們銘？記。

盤古七星公館因其稀缺的公共資源、地段位置的不可再生性，使得項(xiàng)目的市場價(jià)格隨著城市價(jià)值的提升而水漲船高。目前，盤古七星公館項(xiàng)目B、C、D座在售，戶型為660平方米左右，均價(jià)115000元/平方米，折后總價(jià)6600萬元/套起。據(jù)項(xiàng)目銷售員介紹，盤古七星公館今年7月售出5套，其中3套的業(yè)主都計(jì)劃將其當(dāng)作企業(yè)的高檔會？所。

盤古七星公館的目標(biāo)客戶是政商界成功人士。“盤古七星公館由于融合了盤古大觀五星級酒店服務(wù)和高檔寫字樓功能，更多地成為了商務(wù)活動(dòng)的場所平臺，扮演了業(yè)主私人會館的角色?！币幻麡I(yè)主對《新財(cái)經(jīng)》記者表示。

與公寓豪宅不同的是，消費(fèi)者對別墅的選擇更傾向于以休閑為主、社交為輔。而位于京郊古崖居腳下的度假別墅原鄉(xiāng)美利堅(jiān)，則將休閑度假、興趣愛好、社交、夢想實(shí)踐、幸福引導(dǎo)等功能進(jìn)行落地整合，并取得初步成功。和大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，原鄉(xiāng)美利堅(jiān)采用文化運(yùn)營模式，在打造硬件條件的同時(shí)，將軟性的文化運(yùn)營作為其不可或缺的服務(wù)之一。

作為原鄉(xiāng)美利堅(jiān)的文化運(yùn)營機(jī)構(gòu)，奧倫達(dá)部落將“實(shí)踐幸福夢想的聚地”作為發(fā)展的核心理念，為業(yè)主提供百趣聚落服務(wù)，即業(yè)主們根據(jù)不同的興趣愛好，組成不同的小聚落，這些小的聚落構(gòu)成一個(gè)個(gè)造夢的平臺，當(dāng)發(fā)展到一定程度，奧倫達(dá)部落便可幫助部落成員即原鄉(xiāng)美利堅(jiān)的業(yè)主們實(shí)現(xiàn)夢想。奧倫達(dá)部落創(chuàng)始人向水在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，奧倫達(dá)部落.生活館建造的初衷就是“為熱愛生活的人提供實(shí)踐幸福夢想的平？臺?！?/p>

據(jù)了解，奧倫達(dá)部落在建造過程中，每一個(gè)地方都盡可能地使用了有機(jī)的、天然的元素和材質(zhì)，從而體會出遠(yuǎn)離都市喧囂的那份寧靜與自然。向水告訴記者，奧倫達(dá)部落通過有機(jī)健康、藝術(shù)尊享、愛的循環(huán)三方面詮釋“幸?！眱?nèi)涵，為追求幸福的藝術(shù)社團(tuán)、社會團(tuán)體及個(gè)人舉辦高端活動(dòng)提供場地和高品質(zhì)的貼心服務(wù)。

“在回歸自然的同時(shí)，讓奧倫達(dá)部落成為每個(gè)人的生活館，成為每個(gè)人實(shí)踐幸福夢想的生活館?！痹谙蛩磥?，隨著生活品質(zhì)的提升，有能力的消費(fèi)者對幸福的追求更傾向于回歸自然。

豪宅市場升溫

在北京嚴(yán)格的限購限價(jià)政策下，2013年上半年，北京高端豪宅成交量仍持續(xù)走高。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1？5月，北京售價(jià)過4萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目成交2633套，面積為44.4萬平方米，成交金額達(dá)228.01億元。結(jié)合商品住宅市場整體成交分析，2013年1？5月均價(jià)超過4萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目成交面積占比為7.9%，而成交金額占比更是高達(dá)18.4%，環(huán)比2012年均大幅上升。

如果將豪宅成交進(jìn)一步細(xì)分，套均總價(jià)過千萬元的高端豪宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)突出。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，北京公寓豪宅成交中套均總價(jià)千萬元以上的產(chǎn)品占比39%，而5月北京總價(jià)超過1500萬元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

從開發(fā)商方面發(fā)布的成交狀況數(shù)據(jù)來看，在經(jīng)歷了6月的成交高峰后，7月成交量保持平穩(wěn)增長。當(dāng)月，北京均價(jià)4萬元/平方米以上的豪宅成交量為556套，環(huán)比上月的528套上漲5.3%。其中，麗都壹號仍以132套的成交量位列第一，潤澤莊園墅郡以82套位列第二，美景東方以37套的成交量緊隨其后。

需要注意的是，“日光”現(xiàn)象蔓延至豪宅市場。據(jù)開發(fā)商方面釋放的信息顯示，7月初入市的四合上院當(dāng)日認(rèn)購率達(dá)100%，而在7月下旬入市的鴻坤林語墅也在當(dāng)天幾近售罄。

與豪宅市場成交全面走高形成鮮明對比的是供應(yīng)上的大幅縮水。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年1？5月，僅有4個(gè)單價(jià)4萬元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目入市，提供426套房源，共計(jì)65327.548平方米，供需比達(dá)到1∶6.8。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年第二季度北京報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅新增供應(yīng)僅483套，環(huán)比第一季度下降了35%。受此影響，7月份北京公寓豪宅市場成交環(huán)比下降一成，共成交196套，創(chuàng)下今年以來月成交的最低值。

由于市場供應(yīng)不足，開發(fā)商出現(xiàn)惜售導(dǎo)致項(xiàng)目漲價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上半年，別墅成交套數(shù)367套，成交均價(jià)39511元/平方米；公寓成交套數(shù)1048套，成交均價(jià)52229元/平方米。

7月，北京56個(gè)在售公寓豪宅項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)高達(dá)74848元/平方米。自3月底北京實(shí)施調(diào)控以來，公寓豪宅市場報(bào)價(jià)已連漲4個(gè)月，實(shí)際成交價(jià)格也大幅沖高，達(dá)到56859元/平方米。在產(chǎn)品升級及惜售的雙重作用下，7月份北京公寓豪宅的報(bào)價(jià)及成交價(jià)格雙雙沖至今年以來的最高點(diǎn)。

對于豪宅市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，易居研究院研究員小陳指出，樓市整體預(yù)期走高和積累需求的釋放是造就豪宅市場繁榮的重要原因。從調(diào)控走勢來看，政策將對豪宅取證采取更為嚴(yán)格的措施，下半年市場還將繼續(xù)維持低位供應(yīng)，客觀上放大了豪宅的稀缺價(jià)值。

訴求正在改變

值得注意的是，隨著市場的不斷推進(jìn)，業(yè)內(nèi)對豪宅的定義也在發(fā)生改變。

“兩年前，總價(jià)1000萬元，符合有保姆房、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良等條件，就被歸納為豪宅。”搜房網(wǎng)負(fù)責(zé)豪宅市場的臻女士在接受記者采訪時(shí)表示，這一條件如今明顯不能簡單歸納為豪宅。

而在亞泰機(jī)構(gòu)研究員看來，豪宅區(qū)需具備稀缺的自然資源、一流的產(chǎn)品及高企的樓價(jià)這些硬件條件，三者缺一不可。

從公寓式豪宅屬性上來看，占據(jù)絕版地段、擁有豐富圈層資源是其共性。如盤古大觀、釣魚臺7號院、長安太和、天安國匯、霄云路8號等項(xiàng)目，主要集中在朝陽、東城、西城、海淀等內(nèi)城核心區(qū)，均位于寸土寸金的城市黃金地段，是公認(rèn)的豪宅生活區(qū)。以長安太和為例，項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)連續(xù)8年沒有土地出讓記錄，這令該項(xiàng)目的價(jià)值逐年躍升。

而從需求反饋來看，大部分豪宅買家以自住為目的。長安太和項(xiàng)目銷售人員也表示，目前，項(xiàng)目的成交客群多為企、商、政等界的決策型客群，選擇長安太和的最大因素是項(xiàng)目的圈層價(jià)值和附加服務(wù)。

在別墅選擇上，消費(fèi)者更偏愛業(yè)態(tài)環(huán)境優(yōu)良且有良好人文環(huán)境的物業(yè)，如高爾夫莊園別墅、度假別墅等。以奧倫達(dá)部落為例，其良好的人文環(huán)境就吸引了不少高端客？戶。

“隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)的日趨變化與財(cái)富的相對集中，中國豪宅項(xiàng)目的客戶結(jié)構(gòu)愈發(fā)清晰，客戶需求也日趨明朗?！毕蛩赋?，大家對豪宅的需求早已不在建筑本身，高品質(zhì)的生活氛圍、圈層交流平臺逐漸成為高端置業(yè)者的核心訴求。

從成交面積來看，7月份北京300平方米以上大戶型產(chǎn)品逆市走高，成交套數(shù)環(huán)比上升40%。目前，北京以“平層大宅”為主力產(chǎn)品的公寓豪宅項(xiàng)目多分布于五環(huán)周邊，而城市核心區(qū)則以早期規(guī)劃開發(fā)的公寓豪宅為主。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著高端人群對于居住品質(zhì)的追求升級，近幾年公寓豪宅開發(fā)商也在不斷調(diào)整和完善產(chǎn)品。當(dāng)前，以大面寬的開闊戶型設(shè)計(jì)、單套300平方米以上為特點(diǎn)的“平層大宅”已成為備受高端人群追捧的主流產(chǎn)品。

公寓豪宅市場的售價(jià)也在發(fā)生變化，10萬元/平方米以上的項(xiàng)目不再是個(gè)案?！稄V廈時(shí)代》聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)做出的不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京在售的10萬元/平方米以上的項(xiàng)目包括合生·霄云路8號、盤古大觀、釣魚臺7號院、天安國匯等，多達(dá)12個(gè)。

不僅如此，由于黃金地段的土地日益稀缺，導(dǎo)致今年多宗核心區(qū)地塊的商品房部分均以超過4萬元/平方米的樓面價(jià)出讓?？梢灶A(yù)期的是，當(dāng)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售時(shí)，很有可能將進(jìn)一步擴(kuò)容單價(jià)10萬元豪宅的名單。在下半年入市的項(xiàng)目中，10萬元/平方米的項(xiàng)目身影也頻頻出現(xiàn)，預(yù)計(jì)包括首創(chuàng)禧瑞都·天禧、保利·海德公園和中赫·萬柳書院等項(xiàng)目在內(nèi)的6個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)將超過10萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，高端豪宅價(jià)格之所以一漲再漲，主要是因?yàn)橘I房人對于具體售價(jià)并不十分敏感。他們出手置業(yè)的目的，一方面是由于投資渠道狹窄與通脹壓力，希望購買高端豪宅增值避險(xiǎn)；另一方面，也是為了通過購入高端豪宅，擴(kuò)寬社交平臺。