恒大一直蒸騰著許家印的野心，沒人會否認(rèn)這一點(diǎn)，盡管它為此付出過生與死的慘烈輪回。現(xiàn)在，恒大顯然正處于風(fēng)光無限的收獲季——不久前恒大足球創(chuàng)紀(jì)錄地再一次強(qiáng)勢殺入亞冠8強(qiáng)，再早一些則是恒大在2012年的大部分指標(biāo)均名列業(yè)內(nèi)前茅。

恒大2012年業(yè)績的確不錯，全年銷售額、盈利等多項(xiàng)指標(biāo)均名列前茅，銷售面積更是高達(dá)1548.5萬平方米。相比之下，萬科在銷售面積上遠(yuǎn)遜于恒大，但要提起凈利潤增長的幅度，恒大可能會尷尬，同期下滑了21.7%，是在2012年大型房企中唯一出現(xiàn)凈利下滑的公司。而在這一比項(xiàng)上，萬科增長了30.4%。

行業(yè)認(rèn)為，布局的失衡導(dǎo)致了恒大凈利潤下滑。在2012年，恒大高達(dá)54.4% 的項(xiàng)目都位于三四線城市，而那里的形勢極其糟糕，大量樓盤滯銷，這讓恒大不得不采取以價(jià)換量進(jìn)行銷售。和2011年6590元/平方米的均價(jià)相比，恒大在2012年只達(dá)到了5962元/平方米。過去的布局和策略讓恒大贏了規(guī)模卻輸了利潤。

接下來，恒大又將希望放在了二線城市，對自己的業(yè)務(wù)重心進(jìn)行再平衡。恒大集團(tuán)董事局主席許家印坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。恒大將2013年的合約銷售目標(biāo)鎖定在1000億元，并計(jì)劃未來5年利潤保持20%至30%的增長。這一計(jì)劃意味著恒大不僅要快速調(diào)整項(xiàng)目布局，同時(shí)還要保持高速增長。對恒大來說，這似乎并不容易辦到。

在上市的第二年，許家印發(fā)現(xiàn)一線城市的發(fā)展空間已經(jīng)越來越窄，而三四線城市卻幾乎是一片還沒有大地產(chǎn)商介入的區(qū)域，隨后便開始了在那里的擴(kuò)張。這一思路讓恒大在2010、2011年輕松甩掉了萬科，坐上了行業(yè)的第一把交椅。但三四線城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”開始出現(xiàn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，三四線城市過去因?yàn)檫^度開發(fā)而土地供應(yīng)過量，現(xiàn)有的存量可能將面臨5至10年的消化期。

一個很有意思的現(xiàn)象是，隨著今年“國五條”的逐項(xiàng)落定，一二線城市土地市場再度升溫，各地“地王”被不斷刷新。購置土地需要耗費(fèi)比過去越來越多的資本金和銀行信貸，即便恒大的賬上現(xiàn)在趴著251.9億元現(xiàn)金，還有未動用的銀行融資額度363.7億元，但恒大如今和過去還是有了區(qū)分。

改變已經(jīng)發(fā)生了。從公開資料獲知，在2013年的前4個多月里，恒大僅在長沙花費(fèi)14億元購置了一塊土地。“購地的減少可能是有意收縮的結(jié)果，但另一個問題是無地可買，現(xiàn)在一些熱門城市，政府出售的地塊是很少的。不批地，地產(chǎn)企業(yè)想買也買不到?！狈窖渍f。

如今，在對待買地?cái)U(kuò)張的老問題上，恒大謹(jǐn)慎多了。恒大首席財(cái)務(wù)官謝惠華表示，“我們會控制買地的動作，我們承諾今后每年買地平均增長幅度只維持在10%，就是為了降低負(fù)債率?！痹诠蓶|壓力和財(cái)務(wù)控制需要下，恒大在今年年初將凈負(fù)債率降到了69.8%。

財(cái)務(wù)目標(biāo)與二級市場有限的土地儲備構(gòu)成了一對明顯的矛盾，這讓恒大很容易陷入一種難以重建平衡的困境，也使今年的業(yè)績變得不可預(yù)測。“以恒大目前的土地儲備結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品線來看，每年的銷售額很有可能會增長20%至30%，但應(yīng)該不會是利潤率?！标悋鴱?qiáng)表示。

不過，一個普遍的現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)的大量負(fù)債都來自于預(yù)售款，如果將這部分剔除，實(shí)際的負(fù)債率會大大降低?！耙磺卸荚趧討B(tài)的變化，負(fù)債率問題并不會真正對恒大買地的意愿構(gòu)成特別的限制?！狈窖渍f。

和恒大一樣，在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控之下，房企都在經(jīng)歷著一輪大的調(diào)整，如：以萬科為代表的地產(chǎn)企業(yè)開始走向海外，擴(kuò)充非住宅地產(chǎn)比重，推行住宅工業(yè)化。行業(yè)認(rèn)為，相比之下，恒大除了布局的調(diào)整外，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)開拓上鮮有創(chuàng)新。