到美國(guó)投資地產(chǎn)已是市場(chǎng)的新趨勢(shì)。在市場(chǎng)上流行著一個(gè)傳說(shuō)：北上廣的一間廁所，可換到美國(guó)的一間別墅！聽起來(lái)實(shí)在是太劃算了。問題是，這是真的么？很可惜，英語(yǔ)有一個(gè)說(shuō)法：Too？good？to？be？true。好得過分了，以至于不可能是真的。在這里也適用。

我們來(lái)看一個(gè)實(shí)際的例子，下面的宣傳來(lái)自于在國(guó)內(nèi)發(fā)售過的一個(gè)樓盤，我們只是隱去了發(fā)售中介的名字。佛羅里達(dá)那不勒斯市某地產(chǎn)，15萬(wàn)—18萬(wàn)美元即可購(gòu)得155—186平方米的聯(lián)排別墅；年凈回報(bào)8%，包租2年，2008年建成?？雌饋?lái)這是一個(gè)大便宜，折合人民幣僅僅6000元一平方米，出租的回報(bào)也遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。即使您對(duì)是否能夠獲得這樣的回報(bào)有一絲絲的懷疑，“包租2年”這金光閃閃的大字也足以令人放心了。

遠(yuǎn)便宜于國(guó)內(nèi)的價(jià)格，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的租售比，還是美國(guó)的地產(chǎn)，這還有什么可猶豫的呢？且慢！不要被這一系列光環(huán)迷惑，這里面其實(shí)有一個(gè)巨大的陷阱。如果我告訴您，就在同一小區(qū)，一棟獨(dú)立別墅的成交價(jià)格僅為12.5萬(wàn)美元，您作何感想？如果我告訴您，就在這一小區(qū)，正常的房屋出租價(jià)格很低，而且租客寥寥，佛羅里達(dá)還對(duì)新房征收特別高的稅，您又作何感想？如果我告訴您，實(shí)際計(jì)算下來(lái)，出租回報(bào)率僅僅只有2%，您會(huì)震驚么？可這一切都是真的。

真正的出租回報(bào)率只有2%，那為什么廣告里敢于承諾8%呢？原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)我把價(jià)值僅僅是10萬(wàn)美元的地產(chǎn)，以18萬(wàn)美元出售給您的時(shí)候，巨額的不當(dāng)利潤(rùn)，足以支持我以“包租”的名義，返還您一部分來(lái)促銷了。

真實(shí)的情況就是，這個(gè)小區(qū)的房屋一直難以出手，價(jià)格也僅僅是11萬(wàn)美元左右。中介將其包裝后，以18萬(wàn)美元的天價(jià)和“包租”的噱頭在國(guó)內(nèi)銷售一空。這就是所謂“投資美國(guó)便宜地產(chǎn)”的真相。

美國(guó)確實(shí)有值得投資的地產(chǎn)，但在國(guó)內(nèi)發(fā)售的基本都不是這個(gè)類型。在國(guó)內(nèi)的銷售往往有兩個(gè)特點(diǎn)，非正常的房源和無(wú)資質(zhì)的中介。非正常的房源，就是美國(guó)人自己不購(gòu)買的房子。在紐約、洛杉磯、舊金山等大城市，正常的房子從上市到銷售結(jié)束，一般不超過3個(gè)星期。這種正常的房子，根本沒辦法拿到中國(guó)來(lái)銷售。時(shí)間來(lái)不及??！所以要拿到中國(guó)來(lái)銷售的美國(guó)地產(chǎn)，必須具備一個(gè)條件：它在美國(guó)半年內(nèi)賣不出去。

而無(wú)資質(zhì)的中介是指，當(dāng)前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上銷售美國(guó)地產(chǎn)的人員，甚至包括一些“海歸專家”，有一個(gè)算一個(gè)，都不具備美國(guó)房地產(chǎn)執(zhí)照，也就是說(shuō)，都在“非法銷售”。擁有房地產(chǎn)執(zhí)照意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受到房地產(chǎn)行會(huì)的監(jiān)督和控制。像把10萬(wàn)美元的房子賣出18萬(wàn)美元這種事情，一定會(huì)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人丟掉執(zhí)照。但是到中國(guó)銷售美國(guó)房屋的中介基本處于法律“兩不管”的地帶，無(wú)論中國(guó)的法律還是美國(guó)的法律都無(wú)法監(jiān)管，也就導(dǎo)致了這種無(wú)法無(wú)天的行為。

有人說(shuō)，我沒有執(zhí)照，但我有合作伙伴在美國(guó)，他是有執(zhí)照的?；蛘哒f(shuō)，我沒有執(zhí)照，但是我老板是有執(zhí)照的。然而，這是直接違反美國(guó)房地產(chǎn)法的。美國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，沒有執(zhí)照的人，連報(bào)一下房屋的價(jià)格都不允許，何況是代替有執(zhí)照的人來(lái)推銷？這恰恰是美國(guó)房地產(chǎn)法最不能容忍的行為。如果有中介跟您說(shuō)，他在美國(guó)的合作伙伴有執(zhí)照，您當(dāng)面打通這個(gè)持美國(guó)執(zhí)照的人的電話，告訴他，現(xiàn)在您正在錄音，請(qǐng)他明確告訴您，他授權(quán)了這個(gè)在中國(guó)的沒有執(zhí)照的人對(duì)您做房屋銷售，您一定會(huì)聽到尷尬的長(zhǎng)久沉默。

我的建議是：一，購(gòu)買美國(guó)地產(chǎn)，最好是親自去美國(guó)；二，一定要找有美國(guó)執(zhí)照的人直接合作；三，買當(dāng)?shù)厝速I的地產(chǎn)，不要碰專為中國(guó)人準(zhǔn)備的樓盤；四，盡量爭(zhēng)取銀行貸款。有人說(shuō)我有錢不需要貸款，這個(gè)不是錢的問題，而是銀行要貸款就一定會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，這個(gè)估價(jià)可以給您一個(gè)對(duì)價(jià)格的很好的參考。有朋友說(shuō)，我能在美國(guó)貸到款么？可以的，有專門針對(duì)海外投資人的貸款，在一些特定銀行發(fā)行。

（王克非：畢業(yè)于中國(guó)科技大學(xué)，生物學(xué)與計(jì)算機(jī)雙學(xué)士。在美國(guó)開辦投資咨詢公司和地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)涵蓋投資移民、美國(guó)投資、稅務(wù)規(guī)劃、資產(chǎn)管理等多個(gè)方面。）