8月14日，北京艷陽高照。融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩以41.2億元拿下亦莊新城-1街區(qū)B01R1-1和B02R1兩地塊，刨除保障房等配建后，商品房部分折合樓面價近3萬元/平米，刷新亦莊土地成交紀錄。

盡管今年以來全國的土地市場一直高燒，地王屢見不鮮，但亦莊新城兩塊普通土地的瘋狂仍然觸動了行業(yè)神經(jīng)。在亦莊區(qū)域地價首次達到3萬元/平米后，業(yè)內預計該地塊項目的價格必將突破5萬元/平米，一時間“北孫河、南亦莊”成為北京樓市最熱的兩大新晉高端板塊。亦莊地價也在短時間之內實現(xiàn)“三級跳”，在高價地的帶動下，亦莊板塊的土地和新盤都隱有全面沸騰之勢。

“面粉貴過面包”

融創(chuàng)搭伙國企葛洲壩耗資41.2億元拿下了亦莊新城33萬平米的宅地，上百輪的競價把配建限價房的面積推高到了17.4萬平米，占到了規(guī)劃面積的50%以上。剔除保障房等配建后，該地塊的樓面價已在3萬元/平米之上。3萬元/平米，這不僅意味著新晉地王的地價已經(jīng)超出目前該區(qū)域大多數(shù)樓盤的售價，更意味著亦莊地價在不到一年的時間內實現(xiàn)了“三級跳”。

時間回溯到2012年9月，當北京城建以16.27億元、配建1.64萬平米公租房的條件競得亦莊新城擴容之后的第一塊居住用地河西區(qū)X83R1地塊，彼時樓面價僅為11100元/平米。

時隔一周之后，保利融創(chuàng)聯(lián)合體競得亦莊新城X1-1A組團B03R1-1和B03R1-2地塊，樓面價分別達到14382元/平米和15043元/平米。

今年1月31日，方興地產斬獲亦莊新城河西區(qū)兩地塊，最高樓面價達到17000元/平米。此時距北京城建拿地僅過去四個多月，地價已上漲52%。這股瘋狂漲勢沒有在各種調控下降溫，反而愈演愈烈，7個月之后，融創(chuàng)葛洲壩將亦莊地價推向3萬元/平米的高峰。

地價高燒不斷的根本原因還在于市場需求的強勁，這讓更多開發(fā)商更愿意選擇一線城市，尤其是那些意識到三四線城市投資風險的房企，更是紛紛回歸。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，由于每年的土地供應有限，所以競爭愈加激烈，進而推升了一些區(qū)域地王，然后推導出未來房價還會繼續(xù)上漲的預期。

如此一來，整個市場便形成了一個地價與房價滾動式推升的格局。亦莊地王誕生后，林肯公園計劃將他們的售價從3.2萬元/平米調到3.7萬元/平米。

中原集團首席運營官李文杰表示，土地高溢價成交催生區(qū)域房價是一種規(guī)律。亦莊樓市一直比較平穩(wěn)，這一次亦莊新城地塊高溢價成交更提升了購房者的心理預期。亦莊區(qū)域一在售項目負責人表示，融創(chuàng)葛洲壩的高價地，對區(qū)域內在售或者即將開售的項目都有一定影響，很多項目都計劃對價格和銷售策略做出調整，但目前價格管制嚴格，這些調整最終并不一定能夠實現(xiàn)。

在大部分業(yè)內人士看來，高價地塊的成交目前對市場的實際影響不是很大，眼下主要是增強了購房者和開發(fā)商對區(qū)域的信心。

高地價的隱憂

從1萬元/平米到3萬元/平米，亦莊地價三級跳僅用了不到一年的時間，這種“大躍進”式的飛躍甚至讓不少開發(fā)商都覺得不可思議。盡管融創(chuàng)集團董事長孫宏斌堅信亦莊是北京樓市的一個價值洼地，但在3萬元/平米的地價面前，融創(chuàng)仍受到來自投資者的巨大壓力。

前車之鑒，中信新城在開盤之后的一年多時間內銷售緩慢，成交均價一直被抑制在1.8萬元—2.3萬元/平米，價格還不及通州核心區(qū)的項目。在大興天宮院房價從1.2萬元/平米漲到2萬元/平米之后，中信新城的成交價也只是漲到了2.6萬元/平米。

面對種種質疑，以至于在融創(chuàng)年中業(yè)績發(fā)布會上，在拿地決策上有絕對拍板權的孫宏斌解釋了6分鐘后，不得不用“我啰嗦這么久，就是想表明，融創(chuàng)拿下這個地塊是合適的，我們對北京市場的判斷沒有錯”結尾。

但在許多業(yè)內人士看來，這并不足以支撐起目前的地價水平，對亦莊板塊的熱度仍然心存疑慮。

盡管開發(fā)商一再強調亦莊的配套優(yōu)于孫河，但在多家商業(yè)地產顧問公司眼中，亦莊的商業(yè)配套乏善可陳，出讓了大量商業(yè)辦公用地的亦莊新城也被徹底排除在甲級寫字樓的統(tǒng)計范圍之外。郭毅告訴記者，在約十年時間內，亦莊板塊一直處于比較沉寂的狀態(tài)，除了中信新城，亦莊在近幾年只出讓了一些商業(yè)立項的項目，市場認知度甚至比不上本世紀初。

在東匯置地CEO劉東看來，亦莊新城距離亦莊核心區(qū)尚有一段距離，雖然擁有大量的儲備土地，但僅一年多前才開始起步，無論是環(huán)境還是配套都尚未成型。

雖然不能忽略北京市政府早在2005年作出的亦莊新城規(guī)劃，更不可小覷今年年初3960億元投入的新一輪“城南計劃”對亦莊區(qū)域價值提升的作用。但需要注意的是，從規(guī)劃到投資、再到建設，亦莊新城真正成熟尚需時日，開發(fā)商激進拿地的同時，也應思考區(qū)域的消費水平能否支撐高價地的消化。