供應短缺、需求旺盛，刺激著北京寫字樓市場扶搖直上。反觀購物中心卻面臨招商難、投資回報周期長、電商沖擊等難題，經(jīng)營壓力與日俱增。一些購物中心迫于生存壓力，籌謀轉(zhuǎn)型寫字樓。目前，位于北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場就傳出有意將其業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。

中坤廣場“斷腕”求生

大鐘寺中坤廣場并非北京第一個轉(zhuǎn)型寫字樓的項目，卻是關注度最高、最為人津津樂道的一個。

盤踞在北三環(huán)的黃金地段，處于西直門黃金商圈，更是北京三環(huán)內(nèi)體量最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。大鐘寺中坤廣場擁有令許人羨慕的先天優(yōu)勢。60億元的大手筆投資和海淀區(qū)重點項目的身份也為其贏得了很高的大眾知名度。

然而，這個被大眾看好的購物中心，卻戲劇性地將變身寫字樓。中坤集團總裁焦青確認，大鐘寺中坤廣場將進入大規(guī)模調(diào)整期，目標是將現(xiàn)有自持的4棟樓，近40萬平米的物業(yè)，從零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主。這其中固然有中坤戰(zhàn)略調(diào)整的原因，但更多的是經(jīng)營艱難下不得已而為之的無奈。

大鐘寺中坤廣場建筑面積43萬平米，中坤自持80%以上，中坤廣場剛要熬過商場培育期，就碰上了電商對傳統(tǒng)商場的沖擊，整個零售業(yè)業(yè)績下滑，部分虧損的小商鋪出現(xiàn)拖欠租金現(xiàn)象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折。

“再不主動調(diào)整，大家就一起過苦日子了。”焦青稱，虧損商鋪也有意借調(diào)整之機退出。在北京的版圖上，大鐘寺中坤廣場所處的西直門商圈是一塊寶藏，區(qū)域內(nèi)匯集了很多金融、科技、傳媒企業(yè)，對寫字樓的需求旺盛，但苦于沒有供應。焦青告訴記者，中坤希望通過調(diào)整，將稀缺的空間資源和市場需求對接上。他說，在中坤傳達出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號后，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調(diào)整后可租可售，也會給公司帶來較大的操作余地，形成雙贏局面。

轉(zhuǎn)型“錢景”可觀

在北京，購物中心改作寫字樓最早可追溯到兩年前。當時同樣是位于黃金商圈的西單時代廣場由于經(jīng)營不佳，幾經(jīng)掙扎后，最終在2011年被中國人保集團及其關聯(lián)公司買下，從商業(yè)廣場變成人保集團的寫字樓。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在北京“商改住”、“住改商”現(xiàn)象屢見不鮮，但整體商業(yè)改辦公的現(xiàn)象很少，到目前僅3例。除西單時代廣場和大鐘寺中坤廣場外，意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型的還有位于東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地購物中心。

同樣地處黃金商圈，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處于虧損中，轉(zhuǎn)型愿望強烈。物業(yè)持有方平安集團旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整。

從表面看，供需失衡及北京寫字樓價格、租金持續(xù)走高是購物中心轉(zhuǎn)型寫字樓的最大因素。目前一般商場租金為4-5元/天/平米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓租金則突破10元/天/平米。

更值得注意的是，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年四季度到2015年，北京甲級寫字樓市場幾乎零供應，伴隨而來的將是寫字樓價格和租金再次上揚。

“深層次的原因在于商場經(jīng)營壓力和經(jīng)營理念。經(jīng)營購物中心的特點是風險高、波動大、管理成本高、前期培育周期長、收益慢。而寫字樓與之相反，具有風險低、成本低、收益穩(wěn)定、變現(xiàn)快等優(yōu)勢?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平指出，購物中心變身寫字樓，其實就是從高、快、慢向低、短、快的轉(zhuǎn)變。

轉(zhuǎn)型路上的攔路虎

雖然“錢景”可期，但選擇轉(zhuǎn)型的購物中心卻極少。因為辦公業(yè)態(tài)和零售業(yè)態(tài)相比，大到土地性質(zhì)、規(guī)劃面積要求，小到外立面設計、室內(nèi)空間劃分等都截然不同，已經(jīng)營業(yè)的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰(zhàn)，耗時往往超過預期。

“除非是經(jīng)營困難，沒有前景，否則很難有企業(yè)主動改動?！蓖跤榔礁嬖V記者，“商業(yè)改辦公”首先得看當年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，其次商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費。其次，與租戶的談判也頗耗時費力。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，寫字樓與購物中心的設計有天壤之別，比如購物中心的扶梯、挑高、中庭設計都不適合寫字樓，另外，寫字樓是形象產(chǎn)品，要求從外立面就能直觀地體現(xiàn)出其辦公性質(zhì)，改造起來極費功夫。比如2013年初就著手調(diào)整的都匯天地，放棄了其購物中心的定位，將高層空間清理出用于辦公，而低層則加重寫字樓的相關服務配套，包括增加餐飲、社交、休閑的消費場所等，現(xiàn)在大半年過去了，調(diào)整仍未完成。

相較于都匯天地購物中心的“硬轉(zhuǎn)”，大鐘寺中坤廣場的靈活性更大，當年該地塊的性質(zhì)包括了辦公和金融，加上此前的設計師不太懂商業(yè)，是按照寫字樓的硬件標準打造，如今這成為中坤改造的優(yōu)勢。

商改辦難成“氣候”

“即使經(jīng)營困難，但商業(yè)的發(fā)展空間更大，很多商家仍會選擇撐下去?！蓖跤榔秸J為購物中心轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象只是暫時的，不會形成趨勢。

事實上，兩年前北京寫字樓市場一直比較平穩(wěn)，只是近兩年由于入市項目減少，寫字樓供應緊缺，又適逢落戶北京的企業(yè)增多，寫字樓需求旺盛，才使得這種轉(zhuǎn)型有機會。從供需關系來看，北京市場由于寫字樓供應短缺，租金已處于歷史高位，企業(yè)負擔沉重，在今年上半年，租金增幅已經(jīng)出現(xiàn)回落，而麗澤金融商務區(qū)、通州、亦莊等地都規(guī)劃有大批寫字樓供應，有望為北京的寫字樓市場降溫。

又由于購物中心變身寫字樓難度甚大，張家鵬指出順利轉(zhuǎn)型還需要滿足規(guī)模小、物業(yè)自持等條件，散售出去的商業(yè)想整改也有心無力。

此外，除北京、上海兩地的寫字樓市場火熱外，全國其他城市則面臨著寫字樓供應過剩的風險，很難出現(xiàn)購物中心向?qū)懽謽俏飿I(yè)轉(zhuǎn)型的機會。