繼2011年，北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目房山長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城入市之后，今年豆各莊地塊再次以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的方式落地。據(jù)業(yè)內(nèi)猜測(cè)，此種方式有可能成為北京土地市場(chǎng)的主流出讓方式之一。

顯而易見(jiàn)的是，相比其他土地出讓方式，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”不僅可以限制商品房出售價(jià)格，也能控制高溢價(jià)土地出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。然而，開(kāi)發(fā)商如何在價(jià)廉的前提下保證產(chǎn)品物美，也是當(dāng)前亟待完善的課題。

或成主流方式

9月4日，恒大地產(chǎn)以總價(jià)40.4億元、建成商品房售價(jià)不超過(guò)2.2萬(wàn)元/平米的代價(jià)，摘得北京今年第一塊面向市場(chǎng)的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊豆各莊B地塊。一周后，北京今年第二塊“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊海淀環(huán)?？萍紙@區(qū)地塊也收到了網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

在“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”跨出了這一大步的同時(shí)，北京市國(guó)土局也公開(kāi)表示，下半年還將根據(jù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，在豐臺(tái)、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域，選擇部分地塊通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行出讓。

據(jù)接近北京市住建委人士透露，北京市的具體想法是，為了讓那些沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的居民，能夠買(mǎi)得上納入限價(jià)房管理序列的商品房，為此而推開(kāi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式，并借此影響市場(chǎng)預(yù)期。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”極有可能成為今后土地出讓的主流方式之一。援引多家媒體報(bào)道，今年年中，曾有消息稱(chēng)年內(nèi)北京將有300公頃“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地入市，而今年北京商品住宅供地計(jì)劃為850公頃。

“以這種方式出讓300公頃的住宅用地，將會(huì)消化掉大量的購(gòu)房需求。”北京中原研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果傳聞屬實(shí)，這一舉措將直接限制區(qū)域價(jià)格上漲的空間，解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。

因?yàn)椤跋薹績(jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”所指商品房項(xiàng)目的目標(biāo)人群為，介于保障性住房與普通商品房之間的“夾心層”，在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，這種方式既能起到平抑房?jī)r(jià)效果，又不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生過(guò)大影響。

然而，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，存在的利益尋租可能提出了質(zhì)疑。

北京市今年陸續(xù)掛出的三宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，除恒大地產(chǎn)摘得的昌平沙河地塊定性為“園區(qū)安置房”外，朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊及海淀環(huán)?？萍紙@地塊僅僅對(duì)房源銷(xiāo)售價(jià)格、戶型、房屋總價(jià)進(jìn)行了限定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群及轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的限制，卻并未提及。

“哪里有奶酪，老鼠就會(huì)去哪。公平性將是這種土地競(jìng)拍模式是否能造福于大眾的關(guān)鍵所在。”張大偉建言，在對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群全面開(kāi)放的前提下，政府有關(guān)部門(mén)也應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，將“關(guān)系戶”拒之門(mén)外。

限房?jī)r(jià)，更要限成本

早在2010年，北京市就在全國(guó)首開(kāi)先河，以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)6號(hào)地塊。當(dāng)年5月，中國(guó)鐵建摘得該地塊，房屋的售價(jià)上限定為12500元/平米。

近一年后，該地塊上所建的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目按限價(jià)入市，第一批推出的近1600套房源，開(kāi)盤(pán)三天即告售罄。彼時(shí)，周邊樓盤(pán)均價(jià)在16000元/平米左右。

然而，實(shí)惠的價(jià)格不一定換來(lái)實(shí)惠的商品?！皳?jù)我了解，這個(gè)項(xiàng)目在建筑材料、設(shè)施配套等方面都存在偷工減料的問(wèn)題。”長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)某項(xiàng)目策劃總監(jiān)告訴記者，該項(xiàng)目業(yè)主也曾多次舉行過(guò)集體維權(quán)行動(dòng)。

不容忽視的一個(gè)問(wèn)題是，限定房?jī)r(jià)上限的同時(shí)，并沒(méi)有限定開(kāi)發(fā)商的建筑成本下限。在高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵看來(lái)，“僅從開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)角度出發(fā)，這種產(chǎn)品根本沒(méi)有任何品質(zhì)可言?！睋?jù)他推測(cè)，如果市場(chǎng)一味強(qiáng)調(diào)限價(jià)而不給開(kāi)發(fā)商預(yù)留盈利空間的話，“削減配套、低成本施工等方式必然會(huì)無(wú)所不用其極。”

財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧向記者表示，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的拍地方式長(zhǎng)此以往，必然的結(jié)果就是地價(jià)下降，“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賠本賺吆喝的事，干一兩次就夠了?！?/p>

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，包括今年7月份以35.6億元摘得的昌平沙河高教園區(qū)地塊在內(nèi)，恒大之所以敢拍下這兩塊限價(jià)地，就是由于其有著超強(qiáng)的成本控制能力。

“這種拿地方式，對(duì)企業(yè)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)?！蹦称放品科笙嚓P(guān)人士向記者表示，“我們做過(guò)測(cè)算，按照行業(yè)普遍標(biāo)準(zhǔn)，這兩塊地刨除建安成本等費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)已經(jīng)非常之小?！?/p>

事實(shí)上，恒大拿到豆各莊“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊的過(guò)程并不輕松，包括中鐵建、住總首開(kāi)聯(lián)合體在內(nèi)的多家企業(yè)都參與了角逐，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)爭(zhēng)恒大才將此地塊收入囊中。

“今后或許還會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商，走恒大現(xiàn)在的這條路。”陶紅兵笑言，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，無(wú)意間也為意圖進(jìn)京的開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟了一條路，“畢竟要想在一個(gè)城市立足，和有關(guān)部門(mén)的關(guān)系總不能太差。”