今年的“金九”注定要熠熠生輝。近半年來(lái)，預(yù)期的強(qiáng)勢(shì)扭轉(zhuǎn)，近幾月來(lái)，銷售市場(chǎng)的持續(xù)爆發(fā)，近幾周來(lái)，土地市場(chǎng)的近乎瘋狂，這些早已為北京樓市的九月鋪好了順風(fēng)路。

8月以來(lái)，北京開(kāi)閘取證熱潮將更多的供應(yīng)量推入市場(chǎng)，剛需盤仍處于火爆“日光狀態(tài)”；單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端盤密集取證，更讓外界猜測(cè)行政調(diào)控手段是否已經(jīng)進(jìn)入了“空窗期”。9月將有近30個(gè)項(xiàng)目、攜近10萬(wàn)套新房入市，“不是漲不漲的問(wèn)題，而是漲多少的問(wèn)題”，房?jī)r(jià)加速上漲的恐慌預(yù)期，已經(jīng)為“金九”醞釀好了緊張的氣氛。

兵馬蓄勢(shì) 備戰(zhàn)金九

今年的“金九銀十”，帶著強(qiáng)烈預(yù)期逐漸走來(lái)。前兩月的火爆似乎已成為“預(yù)熱”，搶收金秋的氛圍已經(jīng)形成。

一個(gè)月前的8月，北京樓市的成交數(shù)字驚人上漲。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京新建住宅簽約8708套，環(huán)比上漲34.2%；二手房住宅簽約套數(shù)為11125套，環(huán)比上漲6.8%。雖然受網(wǎng)簽滯后的影響，8月的好數(shù)字，是7月底火熱市場(chǎng)的延遲呈現(xiàn)，但8月市場(chǎng)實(shí)際情況并沒(méi)有和數(shù)字背離，“日光盤”仍然頻繁在北京各區(qū)域上演。

7月中建·國(guó)際港和金融街·融匯兩大“日光”盤，使得大興區(qū)的剛需市場(chǎng)“一戰(zhàn)成名”。而8月大興區(qū)“日光”故事繼續(xù)上演，區(qū)域內(nèi)的保利春天里、北京明發(fā)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、眾美光合原著都是成交火爆的剛需項(xiàng)目，幾乎都呈現(xiàn)出千百人“搶房”的局面。

強(qiáng)烈的需求爆發(fā)，鼓勵(lì)著開(kāi)發(fā)商加速入市、推盤放量。亦莊某老項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前正式蓄客好時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商普遍傾向于加速出貨?！爸灰玫筋A(yù)售證，項(xiàng)目幾乎都是全部推，不可能惜售。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)需求還有缺口，需求非常旺盛?！贝送猓寡?，近期的土地市場(chǎng)非常熱，這也將成為推助預(yù)期的重要信息。亦莊區(qū)域也正在熱炒河西區(qū)的“地王”。“現(xiàn)在都說(shuō)‘面粉貴過(guò)面包’，所以看漲預(yù)期非常強(qiáng)烈?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為：“只要拿到預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商，都在放量快走。特別是剛需盤、或者原來(lái)盤子較大的項(xiàng)目，更希望趁勢(shì)跑量?！?/p>

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，為“金九銀十”備下的“糧草”怎樣多都不為過(guò)，因?yàn)樾枨笫軌褐频臓顟B(tài)已持續(xù)接近半年時(shí)間，7、8月以來(lái)不過(guò)是在市場(chǎng)“解渴”，而今年的9月仍然處于本輪爆發(fā)性釋放期之內(nèi)，甚至很有可能成為周期內(nèi)的高峰。

盤少量多 供應(yīng)到位

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月，北京預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤入市，其中包括鑫苑·鑫都匯、通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等10個(gè)純新盤，純新盤的占比大幅提升，此外也有包括京投萬(wàn)科西華府、鴻坤·林語(yǔ)墅等的16個(gè)老項(xiàng)目后期。

雖然相比較于前幾年的“金九銀十”動(dòng)輒有四五十個(gè)項(xiàng)目入市，今年卻不足30個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量銳減，但實(shí)際供應(yīng)量并不算少。郭毅分析認(rèn)為：“因?yàn)閱伪P的推盤量在大幅度增加，這是7月以來(lái)的大趨勢(shì)，也是開(kāi)發(fā)商的流行策略?！?/p>

位于朝陽(yáng)區(qū)亞奧板塊的中高端項(xiàng)目亞奧金茂悅，預(yù)售均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平米-3.8萬(wàn)元/平米，9月7日取得近300套房源的入市資格，這在中高端住宅中也屬于比較少見(jiàn)。而在7、8月份屢屢創(chuàng)下“日光”的不少剛需盤，單盤在開(kāi)盤日的成交量都在四五百套以上。

“去年9月全市總共推了大約1.1萬(wàn)套新增房源，今年的情況不會(huì)差太多”，郭毅估算認(rèn)為，今年9月新增套數(shù)降幅應(yīng)該在20%以內(nèi)。

另一方面，預(yù)計(jì)9月入市的樓盤中，純新盤比例大幅提升，這也顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的信心?！敖跇鞘械谋憩F(xiàn)，鼓勵(lì)著新項(xiàng)目擇機(jī)入市”，北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)做好的“搶收”的準(zhǔn)備，如萬(wàn)科、方興等房企都將同時(shí)推出兩個(gè)以上的樓盤。

另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是，隨著房?jī)r(jià)的不斷走高，“金九銀十”似乎在越來(lái)越遠(yuǎn)離普通剛需市場(chǎng)，成為中高端項(xiàng)目的“掘金季”。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，26個(gè)新盤項(xiàng)目，完全以剛需戶型為主、主打90平米以下房源的項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，幾乎成了剛需項(xiàng)目最少的一個(gè)“金九”。此外，加之剛需市場(chǎng)接力棒式“開(kāi)盤一個(gè)、漲價(jià)一個(gè)”的漲價(jià)態(tài)勢(shì)，北京六環(huán)上的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了兩萬(wàn)元的關(guān)口。

今年9月的傳統(tǒng)旺季，正在越來(lái)越遠(yuǎn)離剛需，“金九”已經(jīng)不再是剛需的戰(zhàn)場(chǎng)。

糧草先行 取證開(kāi)閘

“用限價(jià)令來(lái)管住預(yù)售證，我估計(jì)最晚到明年初就頂不住。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商人員告訴記者，“這還是業(yè)內(nèi)的保守估計(jì)?！?/p>

8月份，北京樓市預(yù)售證發(fā)放呈“全面開(kāi)閘”之勢(shì)，8月下旬以來(lái)新房供應(yīng)量出現(xiàn)一輪驟增，這股集中放量的勢(shì)頭在9月得到延續(xù)，甚至連一度受到嚴(yán)控的中高端項(xiàng)目獲批速度也在加快。

記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在9月第一周（9月1日至9月7日），全市共有5個(gè)住宅樓盤項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中不乏亞奧·金茂悅、建材城翡麗鉑庭這樣預(yù)售單價(jià)逼近4萬(wàn)元/平米的中高端項(xiàng)目。在8月最后一周（8月23日至8月31日），有14個(gè)住宅樓盤取預(yù)售證，這幾乎是近幾個(gè)月內(nèi)，單周取證數(shù)量最多的一次，取證數(shù)量接近于8月前兩周之和。很明顯，預(yù)售證放行的速度在加快，正在給“金九銀十”的北京市場(chǎng)源源不斷地輸入新增供應(yīng)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，今年“金九”成色尚足，取證難依然是項(xiàng)目入市的一大門檻，但是預(yù)售證的發(fā)放速度的確在加快。

經(jīng)過(guò)近半年來(lái)的“討價(jià)還價(jià)”，一些多次試探報(bào)價(jià)項(xiàng)目終于成功“觸線”。而主管部門不得不面對(duì)來(lái)自各方、特別是市場(chǎng)供需日益失衡的巨大壓力。