日前看到一篇報(bào)道，全球商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量最大的十個(gè)城市中有四個(gè)在中國(guó)，分別是沈陽(yáng)、成都、武漢和天津。過(guò)去一年中，本人曾目睹成都以每月平均新開(kāi)出1.2個(gè)購(gòu)物中心的速度前進(jìn)，不斷為消費(fèi)者帶來(lái)驚喜，然而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之激烈也可想而知。

身處商業(yè)項(xiàng)目集中放量區(qū)域的項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)往往會(huì)面臨三個(gè)問(wèn)題：策劃階段定位困難；招商目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)；已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)每況愈下，是否堅(jiān)持原有定位？

策劃階段定位困難，主要原因有商圈重疊嚴(yán)重，同期入市項(xiàng)目調(diào)研搜集困難；消費(fèi)者的消費(fèi)行為發(fā)展趨勢(shì)較難把控，因?yàn)槎€城市的本地消費(fèi)者對(duì)新入市場(chǎng)品牌的認(rèn)知度較低且消費(fèi)意愿尚未成熟。因而，云集諸多新興品牌的實(shí)力商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，便極有可能對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為模式造成深遠(yuǎn)影響。

一般情況下項(xiàng)目在功能選擇上會(huì)根據(jù)城市特點(diǎn)，對(duì)每部分的商業(yè)配比都會(huì)有所側(cè)重，同時(shí)也要考慮開(kāi)發(fā)資金鏈條的平衡，而類(lèi)似的市場(chǎng)集中放量在過(guò)去從未出現(xiàn)過(guò)，因此開(kāi)發(fā)商很難預(yù)測(cè)這種現(xiàn)象對(duì)項(xiàng)目的影響。若對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的功能部分配比面積無(wú)法掌握，等于失去市場(chǎng)的供求數(shù)據(jù)，想達(dá)到最優(yōu)的功能配比便無(wú)從談起。

因此，集中放量區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目定位需把握幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。首先是要精確及定位細(xì)分。項(xiàng)目需要明確自身的市場(chǎng)定位、所關(guān)注的目標(biāo)客群以及他們所傾向的消費(fèi)類(lèi)型，現(xiàn)在還必須結(jié)合他們的社會(huì)資產(chǎn)、文化資產(chǎn)等元素來(lái)分析。精確定位客群，便會(huì)在無(wú)形中擴(kuò)大項(xiàng)目商圈的覆蓋范圍，從而在招商時(shí)極具說(shuō)服力。

其次，策劃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法復(fù)制的項(xiàng)目亮點(diǎn)。才能夠有效吸引定位客群，同時(shí)不會(huì)被對(duì)手輕易復(fù)制，而有些項(xiàng)目商業(yè)以主力客戶的招商成功作為組團(tuán)亮點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的自身了解、區(qū)域價(jià)值的充分挖掘、客群的精準(zhǔn)細(xì)分以及和品牌商家的深入溝通，將各項(xiàng)能滿足定位客群需求的亮點(diǎn)有效串聯(lián)，使品牌、項(xiàng)目和消費(fèi)者形成有效互動(dòng)，為消費(fèi)者創(chuàng)造一種全新的生活消費(fèi)模式。

再次，加強(qiáng)區(qū)域商圈互動(dòng)性和項(xiàng)目自身的造血能力。例如成都水錦界和與其毗鄰的蘭桂坊。從業(yè)態(tài)上來(lái)說(shuō)，兩個(gè)項(xiàng)目之間是相互補(bǔ)充，沒(méi)有重復(fù)，有利于雙方未來(lái)的發(fā)展；同時(shí)水錦界借勢(shì)周邊的香格里拉，將項(xiàng)目與之相隔的商業(yè)部分定位成酒店輔樓配套，以國(guó)際化餐飲、會(huì)所等高端娛樂(lè)休閑作為招商目標(biāo)，吸引眾多品牌商家關(guān)注，以滿足此區(qū)域目標(biāo)客群的不同類(lèi)型的消費(fèi)。

假如項(xiàng)目尚在規(guī)劃階段的，項(xiàng)目前期的人流支撐十分關(guān)鍵，如果情況允許，建議項(xiàng)目增加更多的自我造血功能如酒店、寫(xiě)字樓或公寓等配套建設(shè)，將自身打造為一個(gè)健康循環(huán)的有機(jī)體，但需注意的是造血功能要先于商業(yè)部分開(kāi)業(yè)。作為綜合體項(xiàng)目，做小而美的配套可能做比大而全更有市場(chǎng)，當(dāng)然還需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況而定。