葉檀

三四線城市越來越多的鬼城，說明房地產(chǎn)作為金融杠桿的城市發(fā)展模式，在某些地區(qū)難以為繼。

房地產(chǎn)市場冰火兩重天。2月22日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布70個大中城市1月份住宅銷售價格數(shù)據(jù)，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比上漲的城市有53個，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，上漲占比均超過七成。與此同時，一些前期過度開發(fā)的三四線城市，由于經(jīng)濟無法順利轉(zhuǎn)型，人口資金難以進入，由于無法化解常住人口中低收入階層的經(jīng)濟來源，房地產(chǎn)市場岌岌可危，鄂爾多斯、常州、十堰等市，無不如此。

陷入空城危局的城市，必然伴隨著資金鏈的斷裂，與經(jīng)濟的局部坍塌。鄂爾多斯與溫州房地產(chǎn)塌陷已經(jīng)敲響警鐘，而營口等市后來居上爭入泥潭，有越來越多的三四線城市明知有泥潭，偏往潭中跳。

到目前為止，沉浸在大干快上熱情中的諸多中小城市，依然把房地產(chǎn)、建新城作為萬能仙丹，各地拉高GDP資金的主要引擎就是土地收入。

據(jù)新華社2月24日電，各地“兩會”提出的今年經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)引起了關(guān)注。31個省份中，有24個省份把GDP增速目標(biāo)設(shè)在10%及以上，其中10個達(dá)到12%及以上。而國家“十二五”規(guī)劃提出的年均增速目標(biāo)為7%，去年全國經(jīng)濟增長的預(yù)期目標(biāo)為7.5%。在增速目標(biāo)設(shè)為10%及以上的24個省份中，20個為中部、西部和東北地區(qū)省份；在增速目標(biāo)設(shè)為12%及以上的10個省份中，有9個為中部、西部和東北地區(qū)省份。而把增速目標(biāo)設(shè)置在較為穩(wěn)健的7.5%至8%的省份，全部集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)。

悖論在于，房價停滯、容易產(chǎn)生空城的中西部地區(qū)，基建、新城的動力特別足， GDP指標(biāo)特別高，對于房地產(chǎn)的熱情也特別高漲，貴州、內(nèi)蒙等地?zé)o不如此。而房價較高、經(jīng)濟基礎(chǔ)較活躍的東部地區(qū)，經(jīng)濟進入盤整階段，房價在移民與資金潮的作用下，仍在上升。

這些城市的管治者忘記了，土地并非一定值錢，其增值前景取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展前景，投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資回報率、工作機會的預(yù)判，以及資金是否豐厚，有多少資金流入當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

同樣是造城運動，美國南加州的Irvine，經(jīng)歷企業(yè)、大學(xué)與政府幾十年的造城，目前已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展前景看好、多民族融合、治安最好的地區(qū)。近兩年有大量華人、韓國人、印度人進入該城，尋找長期發(fā)展機會。當(dāng)?shù)氐姆績r也急速躥升，在2008年之后的復(fù)蘇中名列美國前茅，一套普通的別墅動輒百萬美元以上。

也有太多造城失敗的案例，比如遍布于中國的中部小城、日本的三家村，以及二戰(zhàn)后的柏林等城市。這些城市極端的失敗是淪為鬼城，或者失去自身的傳統(tǒng)，或者導(dǎo)致投資浪費。我們常常會發(fā)現(xiàn)，作為鬼城的城市，基本上缺乏整合自身傳統(tǒng)的能力，完全依據(jù)臆想中的歐美現(xiàn)代化圖紙，把高樓照搬到生活中。

對我國地方政府負(fù)債估算各不相同，巴克萊銀行最新的研究數(shù)據(jù)是，中國地方政府負(fù)債規(guī)模約占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的25%，報告認(rèn)為，中國政府負(fù)債水平已處高位，負(fù)債總額可能占到中國GDP的62%-97%。事實上，一些地方為了維持面子，甚至借入利率高達(dá)10%以上的資金。作為政府涉嫌涉足高利貸領(lǐng)域，是難以設(shè)想的不負(fù)責(zé)任。所有的還款來源于土地、國資、擬議中紅火的房地產(chǎn)住宅市場。一旦房地產(chǎn)之鐘停擺，數(shù)萬億負(fù)債將很快壓倒地方經(jīng)濟。

三四線城市鬼城增加，山西柳林等地高利貸崩盤，一個個信號已經(jīng)發(fā)出嚴(yán)峻的金融風(fēng)險警告，此時如果任由地方政府繼續(xù)造城，以維持毒性極大的GDP，最終，中國的金融將像地下水一樣，被污染殆盡。

制止鬼城蔓延，由企業(yè)、人口、資金決定城市規(guī)模大小，刻不容緩。