龔小鋒

今后8年，紅星美凱龍欲建100個購物中心，50家城市綜合體。這家一直致力于開發(fā)運營家居建材購物中心的企業(yè)，欲在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展宏圖。

“千億進軍商業(yè)”、“100個購物中心”，4月26日，紅星美凱龍創(chuàng)始人、紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長車建新宣布，在進入商業(yè)地產(chǎn)5年以后，紅星地產(chǎn)斥資千億正式成立紅星商業(yè)品牌，到2020年欲建100個購物中心。除此之外，還計劃在未來3-5年內(nèi)建設(shè)50家城市綜合體。

有趣的是，此次亮相在眾媒體面前的，還有不少原屬萬達高管的商業(yè)團隊，其中，主角之一便是曾經(jīng)擔任萬達副總裁，現(xiàn)任紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)副董事長的張華容，其目前掌管紅星商業(yè)。

和眾多房企搶食商業(yè)地產(chǎn)一樣，這一消息令業(yè)內(nèi)感到興奮的同時，也讓人生出許多質(zhì)疑：新建的購物中心計劃選址一二線城市，面對相對飽和的市場和競爭壓力，紅星集團能否成功突圍？集團的資金是否能夠支撐其在8年時間內(nèi)建設(shè)大體量的購物中心？

紅星地產(chǎn)“雙線齊發(fā)”

車建新對記者及多家媒體介紹，紅星商業(yè)未來的核心產(chǎn)品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴?！?、“晶?！薄ⅰ靶倾y?！泵馁徫镏行模渲芯C合體項目涵蓋了購物中心。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發(fā)。

車建新表示，今后8年，紅星地產(chǎn)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進行“愛琴海”布局，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心。其中，北京將于今年迎來首個“愛琴?！表椖块_發(fā)，打造城北消費新商圈。

從住宅到商業(yè)地產(chǎn)，這成為調(diào)控后越來越多房企的轉(zhuǎn)型道路?！艾F(xiàn)在不少開發(fā)企業(yè)仍然或被動、或盲目轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目相對飽和了?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者。僅在最近一個月，就有包括永泰、首創(chuàng)、華遠等在內(nèi)的眾多企業(yè)進軍商業(yè)領(lǐng)域，開辟新的商業(yè)項目。

另外，老本行家居賣場生意不景氣，也被認為是紅星美凱龍加速進軍商業(yè)領(lǐng)域的原因之一。北京市場協(xié)會家居分會秘書長劉晨曾對記者表示，由于盲目擴張，許多家居賣場都面臨招商難、租金難收、消費市場萎縮等生存困難。家居行業(yè)龍頭企業(yè)之一的紅星美凱龍也不例外，去年以來多家門店相繼關(guān)門。

但車建新對全面轉(zhuǎn)型表示信心十足，他表示，紅星美凱龍有著20多年的商業(yè)運營經(jīng)驗，公司的地產(chǎn)開發(fā)可以帶動購物中心的發(fā)展，購物中心也能夠帶動地產(chǎn)升值，購物中心與地產(chǎn)相結(jié)合是發(fā)展房地產(chǎn)最好的模式，但最重要的是后期要把它運營好。

復(fù)制萬達開發(fā)模式

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，對開發(fā)商的資金考驗大，紅星是否有能力持有物業(yè)還有待觀察。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣場數(shù)量為117家，包含家居賣場和購物中心的城市綜合體在建項目為27家。這意味著按照紅星美凱龍的計劃，未來8年時間內(nèi)還將新建超過150家家居賣場、70家購物中心、20家城市綜合體配套項目。

上述計劃的建設(shè)無一不需要龐大的資金支持，以購物中心為例，據(jù)紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇介紹，除開拿地的成本，紅星商業(yè)購物中心建設(shè)成本在4000元/平米左右，按其主打購物中心項目“愛琴?！?5萬平米的平均面積計算，紅星商業(yè)一家購物中心的建筑成本在6億元-7億元。

而公開資料顯示，紅星美凱龍負債率一直高企。紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產(chǎn)負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計融資15億元。在這一背景下，紅星美凱龍打造商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力比較大。

但紅星對自己的開發(fā)模式胸有成竹，諶俊宇更是直言不諱地指出：“紅星商業(yè)模式和萬達模式基本一樣”。據(jù)了解，在開發(fā)模式上紅星也采用“BSH模式”，即銷售和自持相結(jié)合，持有的物業(yè)依靠出售的部分來補給，商場等固定資產(chǎn)能抵押貸款。

車建新進一步介紹，愛琴海購物中心50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓等出售獲得補貼，具有成本優(yōu)勢和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢，有充足的資金投入營銷。在RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬看來，這種以住養(yǎng)商的模式與萬達模式很接近，能夠快速地回籠資金，緩解商業(yè)地產(chǎn)資金投入和沉淀過多的問題。

與萬達相似的是，二者拿地成本都很低。諶俊宇透露，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市受到當?shù)卣臍g迎，“在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會以當?shù)氐貎r五成左右的價格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會讓我們的資金迅速回籠?！?/p>

對于紅星美凱龍加速進入一二線城市，張家鵬指出，一二線城市做購物中心將面臨市場飽和及招商難題。但其也指出，雖然目前很多城市供應(yīng)過量，但有不少無效供應(yīng)，紅星集團仍有機會，尤其是在快速崛起的城市新區(qū)，對商業(yè)綜合體有較大需求。

諶俊宇表示，不會盲目進駐一二線城市，集團已請克而瑞公司對中國所有城市的經(jīng)濟、房地產(chǎn)進行分析，并列出了7大標準，符合標準，具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘胁艜M入。

記者還發(fā)現(xiàn)，在業(yè)態(tài)上，紅星商業(yè)的城市綜合體項目也十分接近萬達，比如除添加了紅星美凱龍“起家”的家居賣場外，紅星商業(yè)在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌——紅星太平洋影城，這一模式被業(yè)內(nèi)認為是向萬達影城模式看齊。

挖角充實商業(yè)團隊

“萬達確實有能力將一個城市原本不繁華的區(qū)域變成新的城市中心，但紅星美凱龍就不一定有這個能力。”張家鵬表示，萬達資金實力雄厚，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)經(jīng)驗豐富，投資和開發(fā)規(guī)模都非常巨大，開發(fā)成功率高，這些因素使得萬達很容易受到地方政府的歡迎。

張家鵬指出，紅星目前尚未做出成功的購物中心范例，很難像萬達一樣獲得當?shù)卣姆龀?，拿到位置相對較好、價格較低的地塊。從紅星美凱龍北京已開業(yè)的幾個商場情況來看，鑒于其客群的單一性，紅星商場對人流的集聚和吸引能力非常有限。

業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在判斷其能否成功還為時尚早，因為商業(yè)地產(chǎn)的定位、功能、主力店、建筑形態(tài)、營銷模式都是決定其未來是否能成功的關(guān)鍵。

在車建新看來，產(chǎn)品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮后期經(jīng)營的團隊管理。由于國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才缺乏，缺乏相關(guān)運營經(jīng)驗的紅星美凱龍要從單一大賣場轉(zhuǎn)型到商業(yè)綜合體運營，需要完成整合零售、商超、影院等多重業(yè)態(tài)并非易事。

在這種背景下，挖角成了紅星商業(yè)人才來源的主要渠道。記者在交流會現(xiàn)場了解到，此次紅星商業(yè)“亮相”的管理團隊中，包括紅星商業(yè)副董事長張華容、總經(jīng)理賈濤在內(nèi)的7位高管此前曾在萬達集團內(nèi)部任職，占目前紅星商業(yè)管理團隊陣容接近一半。

張華容，此前被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“王健林商業(yè)帝國背后的女人”。業(yè)內(nèi)傳聞稱，張華容原來只是知名零售品牌深圳銅鑼灣集團的小秘書，但自2006年加入萬達之后，從上海五角場萬達廣場和寧波鄞州萬達廣場一步步做起，任職萬達常務(wù)副總，一手推動了萬達廣場在全國的跑馬圈地，成了王健林核心商業(yè)團隊的女強人。去年下半年，車建新寄望于在城市綜合體上發(fā)力，便高薪將她從王健林處“撬”了過來。業(yè)內(nèi)消息稱，車建新此次斥巨資在人民大會堂召開盛大的發(fā)布會，就是專門給張華容開的。

據(jù)接觸張華容的人士透露，張華容行事低調(diào)，很少露面，但她在銅鑼灣和萬達積累下了很豐富的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，“66個萬達廣場中，她操盤的就有43個，相信這對紅星商業(yè)很有幫助，但老板與職業(yè)經(jīng)理人能否融合還有待觀察。”