龔小鋒

走了三年背運(yùn)的大龍地產(chǎn)，近日又再次出售項(xiàng)目——退出投入長(zhǎng)達(dá)8年之久的新都項(xiàng)目。調(diào)控之下，中小房企已經(jīng)走到一個(gè)面臨抉擇的關(guān)口。

每一塊“地王”的背后，都有一段耐人尋味的故事；每一家退了“地王”的房企，都會(huì)接連上演另一幕故事。

前者如剛剛在上海拍下46億地王的北京房企福潤(rùn)天成，所有媒體都在挖這家神秘房企的猛料；后者如三四年前拍下北京天竺地王、至今還沒(méi)喘過(guò)氣來(lái)的大龍地產(chǎn)。同為拍下地王的中小型房企，一前一后兩相對(duì)照，讓人感慨唏噓。

走了三年背運(yùn)的大龍地產(chǎn)，在2011年處理掉明星項(xiàng)目北京王府井“西部會(huì)館”后，近日又再次出售項(xiàng)目——投入長(zhǎng)達(dá)8年之久的新都項(xiàng)目。

實(shí)際上，調(diào)控之下，中小房企已經(jīng)走到一個(gè)面臨抉擇的關(guān)口。如北京萬(wàn)方地產(chǎn)、上海新梅等中小房企退房等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，大龍地產(chǎn)亦是一個(gè)鮮明的寫(xiě)照。

退出新都合作項(xiàng)目

5月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂相關(guān)《解除協(xié)議》，從而退出新都項(xiàng)目，而大龍地產(chǎn)曾持有該項(xiàng)目8年之久。

根據(jù)公告顯示，“大龍新都”項(xiàng)目位于北京西城區(qū)虎坊橋西北側(cè)，即棉花片危改區(qū)A-6地塊項(xiàng)目、棉花片危改區(qū)A-7地塊項(xiàng)目?？傆玫孛娣e61公頃，規(guī)劃總建筑面積1629萬(wàn)平米，使用性質(zhì)包括住宅、商業(yè)和辦公。

早在2004年，大龍地產(chǎn)控股股東北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂項(xiàng)目協(xié)議書(shū)，約定共同開(kāi)發(fā)中融公司擁有的棉花片危改區(qū)“大龍新都”項(xiàng)目。2005年3月，大龍城鄉(xiāng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給大龍地產(chǎn)控股子公司大龍有限'由大龍有限與中融公司共同開(kāi)發(fā)。

由于項(xiàng)目拆遷進(jìn)度太緩慢，資金周期太長(zhǎng)，大龍有限退出該項(xiàng)目，由中融公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)合同標(biāo)的地塊。記者致電大龍地產(chǎn)董事會(huì)辦公室，大龍地產(chǎn)證券事務(wù)代表王金奇對(duì)記者表示：“此次轉(zhuǎn)讓事宜以公告為主，不便作解說(shuō)。”據(jù)了解，目前項(xiàng)目地塊共有拆遷戶(hù)數(shù)602戶(hù)，拆遷面積2.91萬(wàn)平米。在過(guò)去8年多的時(shí)間里，只完成拆遷工作戶(hù)數(shù)243戶(hù)，拆遷面積1.65萬(wàn)平米，大龍有限已為項(xiàng)目投入資金共計(jì)7.77億元。

根據(jù)測(cè)算，退出該項(xiàng)目將為大龍地產(chǎn)帶來(lái)10.58億元收益。金融信息服務(wù)機(jī)構(gòu)巨靈財(cái)經(jīng)認(rèn)為，此舉為公司業(yè)務(wù)不佳且陷入虧損，有意收縮戰(zhàn)線(xiàn)的舉動(dòng)，公司退出后回收的款項(xiàng)及收益將大幅增厚2013年業(yè)績(jī)。根據(jù)大龍地產(chǎn)2013年一季報(bào)，公司一季度末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-2742.82萬(wàn)元。

甩賣(mài)項(xiàng)目支撐業(yè)績(jī)

公開(kāi)資料顯示，大龍地產(chǎn)的控股股東是成立于1987年的北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司，最終控制人是順義區(qū)國(guó)資委。大龍地產(chǎn)上市公司前身為寧城老窖，即黃光裕一度想為國(guó)美借殼的殼公司，后于2005年重組上市。然而，自2009年實(shí)現(xiàn)3.39億元凈利潤(rùn)后，大龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)開(kāi)始節(jié)節(jié)敗退，在扣除非經(jīng)常性損益后，其凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)下滑。

歸根到底都是“地王”惹的禍。2010年，大龍地產(chǎn)剛坐上“雙料”地王寶座不久，便因無(wú)法按時(shí)繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，并被罰2億元。這也直接令大龍地產(chǎn)2010年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)91%的下滑，此后大龍?jiān)獨(dú)獯髠?。另一“金牌”?xiàng)目——王府井西部會(huì)館，也最終死在房地產(chǎn)調(diào)控下。2011年4月，資金嚴(yán)重告急的大龍地產(chǎn)公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目所屬的京洋公司93.45%的股權(quán)，從此退出王府井項(xiàng)目。令人嘆息的是，當(dāng)年大龍地產(chǎn)預(yù)計(jì)于2011年12月全部竣工，據(jù)測(cè)算銷(xiāo)售收入總額可達(dá)20億元，凈利潤(rùn)4.25億元。

抉擇關(guān)口

市場(chǎng)普遍認(rèn)為大龍地產(chǎn)提前退出該項(xiàng)目是為了避免被“ST”。也許沒(méi)人會(huì)想到，昔日風(fēng)光無(wú)限的地王得主已經(jīng)面臨抉擇關(guān)口。

由于大龍地產(chǎn)2012全年實(shí)現(xiàn)凈虧損，根據(jù)上交所現(xiàn)行的主板上市公司退市制度，若今年公司依然無(wú)法盈利，則將被“ST”特別處理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如大龍能順利收回項(xiàng)目款項(xiàng)，也許能逃脫被“ST”的命運(yùn)。有熟悉大龍地產(chǎn)的券商稱(chēng)，大龍地產(chǎn)2012年出現(xiàn)虧損主要是因?yàn)楣卷?xiàng)目均在開(kāi)發(fā)周期，出現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)“空檔”。

“現(xiàn)在幾個(gè)項(xiàng)目都還在預(yù)售階段?！蓖踅鹌姹硎荆绫本╉樍x的景湖園等項(xiàng)目都在預(yù)售。但大龍地產(chǎn)在2012年年報(bào)中提出，中山、景湖園、馬坡9號(hào)地等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售期，資金逐步回籠。除了轉(zhuǎn)讓新都項(xiàng)目將帶來(lái)可觀收入外，據(jù)大龍地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，去年公司旗下“景湖園”項(xiàng)目與“裕龍君匯”分別貢獻(xiàn)預(yù)售款8862.43萬(wàn)元與9261.85萬(wàn)元，這兩筆預(yù)收款將于2013年進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，從而計(jì)入公司收入。業(yè)內(nèi)人士表示，如果順利結(jié)轉(zhuǎn)，大龍地產(chǎn)2013年也許能順利渡過(guò)難關(guān)。

“以往中小地產(chǎn)企業(yè)還能依靠一個(gè)項(xiàng)目吃幾年，現(xiàn)在土地必須招拍掛，從拿地到開(kāi)發(fā)、上市有明確的時(shí)間限制，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)大幅下降?！痹谥蟹啃欧治鰩熝ㄐ劭磥?lái)，中小房企要走出生存困境，未來(lái)還需擴(kuò)充項(xiàng)目、加快周轉(zhuǎn)，或轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

大龍地產(chǎn)此前稱(chēng)，2013年公司已經(jīng)調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，將適度拿地，積極參與順義舊城改造。