龔小鋒

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“配建保障房”乃至“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等土地交易方式被各地采用，其最終目的在于預(yù)控房?jī)r(jià)。

高地價(jià)與高房?jī)r(jià)相互推動(dòng)，一直是多年來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)“你追我漲”的循環(huán)怪圈。北京夏家胡同“準(zhǔn)地王”地塊拍賣被緊急叫停后，又提高準(zhǔn)入門檻重新上市，被認(rèn)為是官方通過(guò)土地市場(chǎng)調(diào)控來(lái)降低房?jī)r(jià)預(yù)期的信號(hào)。隨著合理調(diào)控秩序的構(gòu)建，“限房?jī)r(jià)、立地價(jià)”、“配建保障房”乃至“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等多種方式正被運(yùn)用到各地，其最終目的都在于要在土地出讓環(huán)節(jié)能夠預(yù)控房?jī)r(jià)。

京推進(jìn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊

在京版國(guó)五條細(xì)則中，北京提出將“夾心層”住房納入“限價(jià)房序列管理”。5月30日，北京推出第二塊“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊——昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)R2地塊，這被認(rèn)為是試吃“新限價(jià)房體系”的“螃蟹”。

據(jù)了解，該地塊除配建公租房以外，剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”，且限定沙河高教園區(qū)內(nèi)的單位職工購(gòu)買。該地塊房屋銷售限價(jià)為14000元/平米，該區(qū)域目前商品住宅售價(jià)為20000元/平米左右。

“限價(jià)房及公租房合計(jì)能夠提供房源五六千套，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)肯定能產(chǎn)生影響?！北本┲性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，這種方式能稀釋區(qū)域的剛性需求。

這是北京第二次采用此方法出讓土地，但在調(diào)控持續(xù)深入以及多宗高價(jià)地出讓的背景下，意味頗值深思。5月23日，有媒體引述消息人士稱，這種出讓方式或?qū)⑸婕?00多公頃住宅用地，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。但該方案目前并未公布，據(jù)了解，相關(guān)實(shí)施方案正由北京市分管領(lǐng)導(dǎo)主持制定中。

“控制成本能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)迅速、資金實(shí)力雄厚的房企，做這一類產(chǎn)品會(huì)相對(duì)有優(yōu)勢(shì)”，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理吳仕巖表示，雖然利潤(rùn)比較薄，大概在5%，但資金回報(bào)率高，中鐵在這方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)，總體回報(bào)還是比較可觀的。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，對(duì)不易拿地的部分房企來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)這種方式拿地。但因利潤(rùn)空間有限，即使大品牌開(kāi)發(fā)商也不可能背負(fù)過(guò)多項(xiàng)目。因此，要吸引房企拿地，就必須給房企預(yù)留合理利潤(rùn)，進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)惠政策扶持。

但此種出讓方式缺陷也有目共睹?！耙?yàn)槌杀颈会斔懒耍瑫?huì)有偷工減料的可能?！北本┮幻_(kāi)發(fā)商拿地負(fù)責(zé)人就表示，北京第一個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城前年入市后，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，就遭遇多名業(yè)主維權(quán)。

多管齊下控地價(jià)

“企業(yè)都追求利潤(rùn)，高地價(jià)之下怎么可能有低房?jī)r(jià)？要想房?jī)r(jià)下降，相關(guān)部門應(yīng)該考慮讓利，下調(diào)地價(jià)?！北本┓繀f(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志此前質(zhì)疑稱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，另一種出讓方式“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”相對(duì)更被業(yè)界看好。前者是限定好銷售房?jī)r(jià)，房企競(jìng)地價(jià)、價(jià)高者得；后者是在出讓階段限定地價(jià)，房企競(jìng)未來(lái)銷售房?jī)r(jià)、價(jià)低者得，等于把地價(jià)限定在較低水平，是政府讓利的一種方式。

此前，北京曾推出全國(guó)首個(gè)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的中國(guó)鐵建·梧桐苑。從開(kāi)盤至今，一直穩(wěn)定在13600元/平方米。此外，廣州、海口、徐州也試行過(guò)此種土地出讓方式。

張大偉表示，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”可以改變“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)模式，加大推行這種出讓模式可改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加大量低價(jià)商品房供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也指出，“限地價(jià)”偏重的是政府行為，由于此種方式不利于地方土地財(cái)政收入，故而推行起來(lái)不容易。而“競(jìng)房?jī)r(jià)”則需更多考量?jī)赡旰蟮氖袌?chǎng)反應(yīng)，如何設(shè)立下線，進(jìn)行合理價(jià)格引導(dǎo)，離不開(kāi)更為精細(xì)的政策設(shè)計(jì)。

由于不同地區(qū)的情況不同，不可能“一招治百病”。實(shí)際上，北京此前嘗試包括競(jìng)配建等多種形式的土地出讓方式。廣州也在大力推進(jìn)“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式。

5月份，佳兆業(yè)拍下的同寶路地塊，達(dá)到18.6774億元的最高限制地價(jià)，即進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，配建保障房面積有助于推動(dòng)保障房建設(shè)，但由配建保障房所帶來(lái)的高成本，可能推動(dòng)商品房銷售均價(jià)。

郭毅表示，針對(duì)一線城市供地不足和供地任務(wù)完不成的情況，解決高房?jī)r(jià)的重要策略是通過(guò)多種方式加大土地供應(yīng)量，改變供需格局。業(yè)內(nèi)人士呼吁，要加大問(wèn)責(zé)，讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任，使得土地供應(yīng)計(jì)劃更具剛性執(zhí)行力。對(duì)沒(méi)有完成計(jì)劃、供地不力的要有問(wèn)責(zé)措施。