龔小鋒

“限房價、競地價”、“配建保障房”乃至“限地價、競房價”等土地交易方式被各地采用，其最終目的在于預(yù)控房價。

高地價與高房價相互推動，一直是多年來房價和地價“你追我漲”的循環(huán)怪圈。北京夏家胡同“準(zhǔn)地王”地塊拍賣被緊急叫停后，又提高準(zhǔn)入門檻重新上市，被認(rèn)為是官方通過土地市場調(diào)控來降低房價預(yù)期的信號。隨著合理調(diào)控秩序的構(gòu)建，“限房價、立地價”、“配建保障房”乃至“限地價、競房價”等多種方式正被運(yùn)用到各地，其最終目的都在于要在土地出讓環(huán)節(jié)能夠預(yù)控房價。

京推進(jìn)“限房價、競地價”地塊

在京版國五條細(xì)則中，北京提出將“夾心層”住房納入“限價房序列管理”。5月30日，北京推出第二塊“限房價、競地價”地塊——昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)R2地塊，這被認(rèn)為是試吃“新限價房體系”的“螃蟹”。

據(jù)了解，該地塊除配建公租房以外，剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”，且限定沙河高教園區(qū)內(nèi)的單位職工購買。該地塊房屋銷售限價為14000元/平米，該區(qū)域目前商品住宅售價為20000元/平米左右。

“限價房及公租房合計能夠提供房源五六千套，對區(qū)域市場肯定能產(chǎn)生影響?！北本┲性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，這種方式能稀釋區(qū)域的剛性需求。

這是北京第二次采用此方法出讓土地，但在調(diào)控持續(xù)深入以及多宗高價地出讓的背景下，意味頗值深思。5月23日，有媒體引述消息人士稱，這種出讓方式或?qū)⑸婕?00多公頃住宅用地，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。但該方案目前并未公布，據(jù)了解，相關(guān)實(shí)施方案正由北京市分管領(lǐng)導(dǎo)主持制定中。

“控制成本能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)迅速、資金實(shí)力雄厚的房企，做這一類產(chǎn)品會相對有優(yōu)勢”，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理吳仕巖表示，雖然利潤比較薄，大概在5%，但資金回報率高，中鐵在這方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)，總體回報還是比較可觀的。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，對不易拿地的部分房企來說，可以通過這種方式拿地。但因利潤空間有限，即使大品牌開發(fā)商也不可能背負(fù)過多項(xiàng)目。因此，要吸引房企拿地，就必須給房企預(yù)留合理利潤，進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)惠政策扶持。

但此種出讓方式缺陷也有目共睹。“因?yàn)槌杀颈会斔懒?，會有偷工減料的可能?！北本┮幻_發(fā)商拿地負(fù)責(zé)人就表示，北京第一個“限房價、競地價”項(xiàng)目中國鐵建·長陽國際城前年入市后，由于房屋質(zhì)量問題，就遭遇多名業(yè)主維權(quán)。

多管齊下控地價

“企業(yè)都追求利潤，高地價之下怎么可能有低房價？要想房價下降，相關(guān)部門應(yīng)該考慮讓利，下調(diào)地價。”北京房協(xié)秘書長陳志此前質(zhì)疑稱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比“限房價、競地價”，另一種出讓方式“限地價、競房價”相對更被業(yè)界看好。前者是限定好銷售房價，房企競地價、價高者得；后者是在出讓階段限定地價，房企競未來銷售房價、價低者得，等于把地價限定在較低水平，是政府讓利的一種方式。

此前，北京曾推出全國首個“限地價、競房價”的中國鐵建·梧桐苑。從開盤至今，一直穩(wěn)定在13600元/平方米。此外，廣州、海口、徐州也試行過此種土地出讓方式。

張大偉表示，“限地價、競房價”可以改變“價高者得”的傳統(tǒng)模式，加大推行這種出讓模式可改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加大量低價商品房供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士同時也指出，“限地價”偏重的是政府行為，由于此種方式不利于地方土地財政收入，故而推行起來不容易。而“競房價”則需更多考量兩年后的市場反應(yīng)，如何設(shè)立下線，進(jìn)行合理價格引導(dǎo)，離不開更為精細(xì)的政策設(shè)計。

由于不同地區(qū)的情況不同，不可能“一招治百病”。實(shí)際上，北京此前嘗試包括競配建等多種形式的土地出讓方式。廣州也在大力推進(jìn)“限地價、競配建”的土地出讓方式。

5月份，佳兆業(yè)拍下的同寶路地塊，達(dá)到18.6774億元的最高限制地價，即進(jìn)入競配建環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，配建保障房面積有助于推動保障房建設(shè)，但由配建保障房所帶來的高成本，可能推動商品房銷售均價。

郭毅表示，針對一線城市供地不足和供地任務(wù)完不成的情況，解決高房價的重要策略是通過多種方式加大土地供應(yīng)量，改變供需格局。業(yè)內(nèi)人士呼吁，要加大問責(zé)，讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任，使得土地供應(yīng)計劃更具剛性執(zhí)行力。對沒有完成計劃、供地不力的要有問責(zé)措施。