龔小鋒

在紅火的5月，大興舊宮、通州臺(tái)湖、朝陽孫河等區(qū)域土地集中供應(yīng)，地價(jià)高漲推動(dòng)房價(jià)預(yù)期，大有“面粉”貴過“面包”的趨勢。

與全國土地市場的高漲相比，北京土地市場回暖顯得有些緩慢。但5月20日起，情況發(fā)生變化，連續(xù)3天內(nèi)北京共計(jì)7宗地塊成功出讓，共計(jì)土地出讓金約64.5億元，土地市場再掀成交熱潮。

在土地紅火的5月，北京大興舊宮、通州臺(tái)湖、朝陽孫河等區(qū)域土地集中供應(yīng)，由于地價(jià)高漲推動(dòng)房價(jià)預(yù)期，一時(shí)間大有“面粉”貴過“面包”的趨勢。但很快新的信號來襲，準(zhǔn)地王夏家胡同地塊被緊急叫?！环N種舉動(dòng)給市場走勢增添幾分不可預(yù)知的色彩。

房企拿地?zé)崆楦邼q

今年前5月，不但萬科、保利、首開等大型房企在京大舉拿地，方興、合景、中投以及近期的世紀(jì)鴻和泰禾等黑馬也成功奪得熱門土地。

有拿地風(fēng)向標(biāo)的保利頻頻出手，其聯(lián)合體攻城略地十分兇悍。5月22日，北京大興區(qū)三宗土地公開掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高，使得舊宮地塊樓面地價(jià)突破2.2萬元/平米。

熱門的舊宮土地吸引了萬科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競拍，最終被保利和首開聯(lián)合體以12.82億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率49%。

北京世紀(jì)鴻等黑馬房企也頻頻出鏡。5月30日，世紀(jì)鴻以10.4億元競得通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，折合樓面價(jià)13601元/平米，溢價(jià)率242%。此前的5月20日，北京世紀(jì)鴻經(jīng)過62輪競價(jià)，8.25億元競得一宗臺(tái)湖地塊，溢價(jià)率高達(dá)230%。世紀(jì)鴻10天內(nèi)在通州拿地已耗資20億，溢價(jià)率均破200%。

實(shí)力房企眾多，“一山更比一山高”，在這種情況下，不少品牌房企甚至如中國鐵建、融創(chuàng)等，均在北京土地市場多次出手，但均空手而歸。

“最近參加臺(tái)湖地塊競拍的房企實(shí)力太強(qiáng)了，最后報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)期，根本無法承受?！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬說，以為可能在一萬出頭，最后卻拍出近兩萬的樓面價(jià)。

在房企爭逐之下，北京土地出讓金水漲船高。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息統(tǒng)計(jì)，僅5月北京土地出讓金合計(jì)為81.6億元。此外，截至5月29日，北京今年已經(jīng)出讓了81宗土地，土地出讓金合計(jì)約617.9億元，這和2012年全年647.9億元的出讓金總額相差只有30億元。

“跟去年相比，今年土地市場熱度明顯增加?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為，土地市場回暖，一方面是由于北京今年推地量增加，另一方面也說明資金鏈寬裕的房企拿地需求高漲。

地價(jià)助推房價(jià)預(yù)期

通州臺(tái)湖板塊、朝陽孫河板塊、大興舊宮板塊、亦莊河西區(qū)板塊今年都持續(xù)走熱。其中通州臺(tái)湖是大熱門。泰禾近期拍下的臺(tái)湖地塊創(chuàng)造了樓面價(jià)19053元/平米新高，比之前東亞·印象臺(tái)湖的開盤價(jià)還高。據(jù)東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目銷售人員介紹，該區(qū)域附近的東亞·印象臺(tái)湖去年底開盤價(jià)為15900元/平方米左右。而在去年，臺(tái)湖多個(gè)地塊成交價(jià)僅一平米六七千元。短短半年間，臺(tái)湖地區(qū)已有多地塊出讓并成交。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照目前趨勢，臺(tái)湖地區(qū)的房價(jià)兩三年內(nèi)有望漲到30000元-40000元/平米。

在另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)大興舊宮，5月22日，保利首開聯(lián)合體以12.82億拿下一宗宅地，也推動(dòng)區(qū)域樓面價(jià)從去年的16000元/平米跳漲到22000元/平米，業(yè)內(nèi)保守估計(jì)未來開盤預(yù)計(jì)超過3.5萬元/平米。

“我們現(xiàn)在價(jià)格定不了，最后要以建委批復(fù)為準(zhǔn)，但你可以參考旁邊的朗潤園，賣到3萬多了?！奔磳⑷胧械母鹬迚巫峡じ幻蹣菃T如此表示。不少銷售人員對外的一個(gè)說法是：要不了多久，舊宮房價(jià)很快就能上4萬/平米了。

部分新興板塊崛起的同時(shí)，相關(guān)配套卻受到考驗(yàn)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，目前臺(tái)湖等區(qū)域軌道交通欠缺、配套不完善，已經(jīng)成為硬傷。如果調(diào)控政策從嚴(yán)，較高的土地成本，可能會(huì)對后期項(xiàng)目開發(fā)與銷售帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場或現(xiàn)冷熱不均

北京夏家胡同準(zhǔn)地王遭遇叫停后，加價(jià)重新入市，被業(yè)界認(rèn)為是政策調(diào)整的信號。5月27日，在距離北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地競拍不到30個(gè)小時(shí)，北京緊急叫停夏家胡同地塊的掛牌出讓活動(dòng)。盡管北京市國土局對夏家胡同地塊暫?；貞?yīng)稱：“只是正常業(yè)務(wù)，并非行政舉措”，但這被業(yè)內(nèi)視為新政策釋放的信號。

作為三環(huán)以內(nèi)的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性不言而喻。偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至被暫停出讓之前，該地塊一共有7次報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)為13.52億元。剔除配建面積后，該地塊的起始樓面地價(jià)約1.97萬元/平米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如該土地順利成交，樓面價(jià)將突破3.5萬元/平米，將成為今年北京的住宅單價(jià)“地王”。

在任啟鑫看來，對于房地產(chǎn)市場而言，管理市場預(yù)期與控制需求都很重要。政府出于穩(wěn)定市場預(yù)期而叫?！皽?zhǔn)地王”，由此可見土地市場如過熱，不排除政府會(huì)有新的干預(yù)措施出臺(tái)。

在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，受到市場和政策雙重影響下，接下來北京土地市場可能會(huì)遭遇“冰火兩重天”的局面。一方面是房企需求旺盛，優(yōu)質(zhì)地塊依然受爭搶，尤其是稀缺住宅供地更可能出現(xiàn)高溢價(jià)，另一方面，部分地塊土地出讓底價(jià)明顯標(biāo)高，土地配建公租房數(shù)量太多，一定程度上會(huì)影響開發(fā)企業(yè)拿地積極性。

實(shí)際上，今年以來仍出現(xiàn)不少流標(biāo)、流拍、暫停出讓等形式未交易的土地?cái)?shù)量。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年以來北京共有10宗土地推出之后未能正常交易，這些土地絕大多數(shù)為商業(yè)金融或綜合用地性質(zhì)。如此前兩塊通州運(yùn)河核心區(qū)地塊流標(biāo)，即為此類例子。