龔小鋒

在紅火的5月，大興舊宮、通州臺湖、朝陽孫河等區(qū)域土地集中供應，地價高漲推動房價預期，大有“面粉”貴過“面包”的趨勢。

與全國土地市場的高漲相比，北京土地市場回暖顯得有些緩慢。但5月20日起，情況發(fā)生變化，連續(xù)3天內北京共計7宗地塊成功出讓，共計土地出讓金約64.5億元，土地市場再掀成交熱潮。

在土地紅火的5月，北京大興舊宮、通州臺湖、朝陽孫河等區(qū)域土地集中供應，由于地價高漲推動房價預期，一時間大有“面粉”貴過“面包”的趨勢。但很快新的信號來襲，準地王夏家胡同地塊被緊急叫停…一種種舉動給市場走勢增添幾分不可預知的色彩。

房企拿地熱情高漲

今年前5月，不但萬科、保利、首開等大型房企在京大舉拿地，方興、合景、中投以及近期的世紀鴻和泰禾等黑馬也成功奪得熱門土地。

有拿地風向標的保利頻頻出手，其聯(lián)合體攻城略地十分兇悍。5月22日，北京大興區(qū)三宗土地公開掛牌出讓，成交金額達到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高，使得舊宮地塊樓面地價突破2.2萬元/平米。

熱門的舊宮土地吸引了萬科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競拍，最終被保利和首開聯(lián)合體以12.82億元總價拿下，溢價率49%。

北京世紀鴻等黑馬房企也頻頻出鏡。5月30日，世紀鴻以10.4億元競得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊，折合樓面價13601元/平米，溢價率242%。此前的5月20日，北京世紀鴻經(jīng)過62輪競價，8.25億元競得一宗臺湖地塊，溢價率高達230%。世紀鴻10天內在通州拿地已耗資20億，溢價率均破200%。

實力房企眾多，“一山更比一山高”，在這種情況下，不少品牌房企甚至如中國鐵建、融創(chuàng)等，均在北京土地市場多次出手，但均空手而歸。

“最近參加臺湖地塊競拍的房企實力太強了，最后報價遠遠超出我們的預期，根本無法承受?！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬說，以為可能在一萬出頭，最后卻拍出近兩萬的樓面價。

在房企爭逐之下，北京土地出讓金水漲船高。根據(jù)北京市土地整理儲備中心信息統(tǒng)計，僅5月北京土地出讓金合計為81.6億元。此外，截至5月29日，北京今年已經(jīng)出讓了81宗土地，土地出讓金合計約617.9億元，這和2012年全年647.9億元的出讓金總額相差只有30億元。

“跟去年相比，今年土地市場熱度明顯增加?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部分析師張旭認為，土地市場回暖，一方面是由于北京今年推地量增加，另一方面也說明資金鏈寬裕的房企拿地需求高漲。

地價助推房價預期

通州臺湖板塊、朝陽孫河板塊、大興舊宮板塊、亦莊河西區(qū)板塊今年都持續(xù)走熱。其中通州臺湖是大熱門。泰禾近期拍下的臺湖地塊創(chuàng)造了樓面價19053元/平米新高，比之前東亞·印象臺湖的開盤價還高。據(jù)東亞·印象臺湖項目銷售人員介紹，該區(qū)域附近的東亞·印象臺湖去年底開盤價為15900元/平方米左右。而在去年，臺湖多個地塊成交價僅一平米六七千元。短短半年間，臺湖地區(qū)已有多地塊出讓并成交。

業(yè)內人士預計，按照目前趨勢，臺湖地區(qū)的房價兩三年內有望漲到30000元-40000元/平米。

在另一個熱點區(qū)大興舊宮，5月22日，保利首開聯(lián)合體以12.82億拿下一宗宅地，也推動區(qū)域樓面價從去年的16000元/平米跳漲到22000元/平米，業(yè)內保守估計未來開盤預計超過3.5萬元/平米。

“我們現(xiàn)在價格定不了，最后要以建委批復為準，但你可以參考旁邊的朗潤園，賣到3萬多了。”即將入市的葛洲壩紫郡府一名售樓員如此表示。不少銷售人員對外的一個說法是：要不了多久，舊宮房價很快就能上4萬/平米了。

部分新興板塊崛起的同時，相關配套卻受到考驗，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示，目前臺湖等區(qū)域軌道交通欠缺、配套不完善，已經(jīng)成為硬傷。如果調控政策從嚴，較高的土地成本，可能會對后期項目開發(fā)與銷售帶來了一定風險。

土地市場或現(xiàn)冷熱不均

北京夏家胡同準地王遭遇叫停后，加價重新入市，被業(yè)界認為是政策調整的信號。5月27日，在距離北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地競拍不到30個小時，北京緊急叫停夏家胡同地塊的掛牌出讓活動。盡管北京市國土局對夏家胡同地塊暫停回應稱：“只是正常業(yè)務，并非行政舉措”，但這被業(yè)內視為新政策釋放的信號。

作為三環(huán)以內的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性不言而喻。偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至被暫停出讓之前，該地塊一共有7次報價，最后一次報價為13.52億元。剔除配建面積后，該地塊的起始樓面地價約1.97萬元/平米，業(yè)內人士預測，如該土地順利成交，樓面價將突破3.5萬元/平米，將成為今年北京的住宅單價“地王”。

在任啟鑫看來，對于房地產(chǎn)市場而言，管理市場預期與控制需求都很重要。政府出于穩(wěn)定市場預期而叫?！皽实赝酢?，由此可見土地市場如過熱，不排除政府會有新的干預措施出臺。

在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，受到市場和政策雙重影響下，接下來北京土地市場可能會遭遇“冰火兩重天”的局面。一方面是房企需求旺盛，優(yōu)質地塊依然受爭搶，尤其是稀缺住宅供地更可能出現(xiàn)高溢價，另一方面，部分地塊土地出讓底價明顯標高，土地配建公租房數(shù)量太多，一定程度上會影響開發(fā)企業(yè)拿地積極性。

實際上，今年以來仍出現(xiàn)不少流標、流拍、暫停出讓等形式未交易的土地數(shù)量。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年以來北京共有10宗土地推出之后未能正常交易，這些土地絕大多數(shù)為商業(yè)金融或綜合用地性質。如此前兩塊通州運河核心區(qū)地塊流標，即為此類例子。